Общие черты договора коммерческого и социального наема
Для уяснения настоящей сущности решения о передаче жилья в современных условиях, и о соотношении этого решения со сделкой соц. найма необходимо более подробно остановиться на некоторых положениях нового ЖК РФ. Следует обратить внимание, что в нем отсутствуют нормы, аналогичные ст. 99 и 100 ЖК РСФСР о последствиях самоуправного вселения в жилье и последствиях признания ордера на жилье недействительным.[20] Согласно статье 99 ЖК РСФСР лица, самостоятельно занявшие жилье, подлежали выселению в административном порядке с санкции прокурора. За весь период действия указанного положения единообразной практики его применения сформировано так и не было. Органы прокуратуры отказывали гражданам в выдаче санкции на административное выселение по тем мотивам, что, имея на руках так называемый смотровой ордер и вселившись в жилье до выдачи ордера в законном порядке, лицо действовало не самоуправно, а на основании правомочия.[21] Однако, исходя просто из здравого смысла, самоуправным вселением все-таки следовало считать на тот момент только вселение без ордера на жилье, поскольку если бы таковым считалось и вселение без заключения на основании ордера сделки найма, то пришлось бы выселить практически всех нанимателей, так как общеизвестно, что письменные договоры найма практических никогда не заключались. Вопрос о соотношении решения о предоставлении жилья и заключаемой на его основании сделки найма, таким образом, сводится к тем случаям, когда эта сделка заключается не непосредственно органом, принявшим решение, а жилищно-эксплуатационной организацией. Интерес появляется в связи с суждением, высказанном в одной из диссертаций по жилищному праву, согласно которому в случаях, когда договор возникает жилищно-эксплуатационной компанией, наймодателем все равно является то публично-правовое образование, которое является ее учредителем. Во-вторых, сделка вносит в отношения контрагентов по гражданско-правовому обязательству ту степень определенности, которая недоступна административно-правовому акту планирования. В-третьих, сделка вводит в действие гражданско-правовой механизм санкций, которые могут быть применены к стороне, нарушившей обязательство. Наконец, будучи основанным на плане, договор играет важнейшую роль в составлении и уточнении самого плана. Представляется, что именно эта дискуссия нашла отражение в жилищном праве в виде спора о соотношении ордера и договора жилищного найма, однако ее корни, лежат в проблеме правового статуса организаций-несобственников (государственных и муниципальных предприятий и учреждений), а также в вопросе правовой природы ограниченных вещных прав, производных от права государственной или муниципальной собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления). Эта проблема довольно активно обсуждалась при разработке ГК РФ, и при этом многие авторы ясно осознавали, что конструкция унитарного предприятия предназначена прежде всего для планово-административной экономики, в которой закрепляется монополия государственной собственности на средства производства. В современных условиях практически общепризнанным является мнение, что государственные муниципальные предприятия и учреждения не являются органами государства или муниципального образования, а, напротив, являются носителями собственных интересов, т.е. отличными от самого публично-правового образования субъектами (лицами). С другой стороны, эти субъекты создаются и прекращаются в распорядительном порядке, публично-правовое образование практически единолично руководит их деятельностью через назначаемого им руководителя и таким же образом определяет предмет и цели этой деятельности. При этом большинство унитарных предприятий и учреждений сейчас самостоятельно участвует в гражданском обороте. На данный момент если и существуют какие-либо акты планирования, то они, скорее, играют роль некоего бизнес-плана и речь не идет о том, что их учредитель (т.е. публично-правовое образование) непосредственно дает указание подобной организации о совершении какой-либо гражданско-правовой сделки. Прежде всего, хотелось бы сказать, что оба рассматриваемых договора должный быть заключены в простой письменной форме, таким образом, первым сходством является и их форма. Во-вторых, и оба договора считаются консенсуальными, возмездными, двусторонне обязывающими и взаимными. Отличием сделки коммерческого найма и сделки социального найма считается то, что согласно частям 3 и 4 статьи 57 ЖК РФ основанием для заключения последнего является решение органа власти. Жилищное законодательство содержит оснований, порядка и последствий признания данного решения недействительным, поэтому судам следует считaть, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения служит началом для подачи в суд иска о признании решения, а также заключенной сделки недействительными и выселении граждан. Судебный орган вправе признать волеизъявление органа власти о передаче жилища в рамках сделки недействительной, если установит, что: - противоречащие действительности сведения, представленные гражданами; - нарушены законные интересы иных людей относительно данного жилища; - имеют место быть нарушающие закон поступки должностных лиц; - другие нарушения. Далее необходимо остановиться на сроке, как обязательном элементе сравниваемых в настоящей курсовой работе договоров. И нему выявляется больше различий, чем сходства. Согласно части 2 статьи 60 ЖК РФ сделка социального найма жилища будет бессрочным, когда как для сделки коммерческого найма провозглашается срок в 5 лет (статья 683 ГК РФ). Бессрочность сделки социального найма - это гарант стабильности жилищных правоотношений, гарантом реализации права малоимущих граждан предоставление жилья. В-четвертых, одинаковыми будут и стороны рассматриваемых договоров, которыми являются займодатели - собственники помещений или другие уполномоченные им лица и наниматели - физические лица, которые используют для проживания данные помещения. В заключение перечисления общих черт рассматриваемых договоров хочется отметить, одинаковое содержание жилищных правоотношений: взаимных обязанностей сторон. Отличие отмечается в мере свободы в осуществлении прав нанимателем, которую ему дает наймодатель: использование помещения, права на вселение лиц в используемое нанимателем помещение, обмен или реконструкцию. Кроме того, согласно статье 81 ЖК РФ к отличительным чертам сделки социального найма жилища закрепляется возможность переселения в жилище меньшей площади. Выделение общих признаков договоров коммерческого и социального найма оправдано тем, что оба договора являются разновидностями договора найма и имеют точки соприкосновения.
Популярное: Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (378)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |