Коллективная собственность

а) Товарищество

б) Кооператив

в) Акционерное общество

г) Совместное производство

Государственная собственность

а) Республиканская (состоит из республиканской казны и имущества)

б) Коммунальная (состоит из местной казны и имущества, закрепленного за коммунальными юридическими лицами)

Субъектом республиканской государственной собственности является РК. Субъектом коммунальной государственной собственности является административно-территориальная единица.

Не могут находиться в частной собственности земельные участки: сельхозназначения, обороны, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий (статья 193 ГК РК).

Формы собственности могут переходить одна в другую и осуществляться разными методами:

-национализация - это переход частной собственности в государственную (земля, транспорт, промышленность);

-приватизация- это передача государственной в частную.

Методы определения ставки капитализации.

Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:

1. Метод сравнения продаж. Для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Сравнимые объекты-аналоги должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условиям финансирования и условиям рынка, местоположению и ожидаемому изменению стоимости. Коэффициент капитализации определяется по формуле:

R = Чистый операционный доход / Цена продажи

Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.

2. Метод куммулятивного построения (суммирования) делит коэффициент капитализации на составные части.

Ro = «on» + «of».

Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из безрисковой ставки и ряда поправок:

Ro = (Rбезриск.+ Rнадбавка за риск + Rликв.+ Rинвест. менеджм) + ежегодное снижение (увеличение) стоимости актива.

Rбезриск. – безрисковая процентная ставка – процентная ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны (может быть определена по уровню банковского процента на капитал);

Критерии ее выбора:

- минимальный риск

- максимальная доходность.

В качестве нее принимают, чащ всего: доходность по ценным бумагам с долгим сроком погашения, % ставки по депозитам ведущих банков страны, иногда ставку рефинансирования ЦБ.

Rнадбавка за риск – поправка на риск инвестирования в конкретный ОН (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость) – величина ее определяется типом недвижимости и ее использованием. (например, большая и малая гостиница)

Риск вложений (в процентах) определяется оценщиком для каждого объекта и может быть использован метод экспертных оценок, например, следующим образом (табл. 4). Здесь же учитывают страновой риск.

На рынке недвижимости различают два вида рисков: систематический и несистематический, каждый из которых в свою очередь может быть либо статичным, либо динамичным.

Систематические риски – результат экономических и административных (политических, юридических) условий или ограничений, проявляющихся на рынке.

Несистематические риски есть результат особенностей соответствующей отрасли, особенностей оцениваемого объекта, предприятия, инвестиционного участия.

Статичный риск связан с надежностью страховых компаний, страхующих недвижимость, и представляет собой размер страховых начислений на полную страховку недвижимости в компаниях высшей степени надежности плюс некоторая надбавка за риск невыплаты страховки.

Динамичный риск есть результат изменений в системе землепользования, внешнего окружения объекта (экономической, политической, криминальной ситуации).

Преобладающими является систематические риски. Стоимость конкретного объекта собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке:

1) появление излишнего числа конкурирующих объектов;

2) закрытие промышленного предприятия, которое обеспечивает в значительной степени региональную занятость;

3) введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды;

4) установление ограничений на уровень арендной платы.

Rликв. недвижм. – поправка на ликвидность данного вида недвижимости, то есть насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью. Процентная надбавка за низкую ликвидность актива может быть определена по формуле:

Кнзнл. = Кбезр ·Время экспозиции аналогов, мес./12 мес.

Rинвест. – вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и рискованности – это не есть риск управления недвижимостью, это заполнение всеможных деклараций, выбор варинатов финансирования, принятие решений о продаже или приобретении активов и тд.

Билет №7