Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге

Заключение сделок, их виды

 Подробнее подвергну разбору действующее законодательство, порядок, условия, особенности реализации прав граждан в сфере жилищных правоотношений посредством различных сделок.

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия должны быть правомерны. Волеизъявление участников сделки осуществляется в их действиях. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли№. 

Сделки бывают односторонними, когда для ее совершения необходимо или достаточно воли одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество ст534ГК РФ; составление доверенности ст185 ГК РФ;  завещание ст534 ГК РСФСР. В большинстве случаев право собственности на жилье возникает на основании договоров ст154 ГК РФ. В письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, подписанного сторонами. Стороны свободны в решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях.

Спорными представляются условия и практика риэлторских фирм, заключающих "эксклюзивные" договоры на продажу квартир. Когда риэлторские фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат. Типовой договор отчуждения недвижимости содержит сведения о сторонах договора, сведения о документах, подтверждающих право собственности. Правоустанавливающими документами являются: договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность; договора купли-продажи, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС.А.Гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств. СПб,1995.c.12-15.

мены; документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; свидетельство о праве на наследство. С указанием номера документа, даты заключения и     даты и номера государственной регистрации. Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации ст551 ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права   

собственности. В соответствии со ст35 Семейного кодекса, требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом.     При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным 

 помещением должно быть оговорено в договоре. Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере является определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества. Общая и жилая площадь этого предмета. Указанный перечень не является исчерпывающим, но перегружать договоры отчуждения имущества нецелесообразно. Остальные данные фиксируются в акте передачи либо в другом документе ст556 ГК РФ. Покупатель и нотариус должны быть убеждены в правомерности сделки, они могут проверить, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. №Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Покупатель фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку этих граждан. Отчуждение квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом народного образования.№

_____________________________________________________________________№Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате М.,1996.с77жилым 1.Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости на возмездной основе является договор купли-продажи                                        

В соответствии со ст. 454ГК РФ "по договору купли-продажи одна сторона  

обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его".     

Обязательным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи, подписанным сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта приводит к 

ненадлежащему исполнению договора ст556 ГК. При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю всю техническую документацию ст456 ГК РФ. Покупатель может в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, предусмотренного договором, потребовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. Продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему жилья ст476 ГК РФ. Еще одним существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС.А.Гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств. СПб,1995.c.12-15. № Жилье.Справочник.Спб,.1996.ІРыночные жилищные отношения. М,1995.c19-27.КрашенинниковП.В Российское жилищное законодательство. Учеб. пособ.М,.1996.с75-91.

является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем ст558 ГК РФ. Важным, но не обязательным, Является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его прав. Обобщая сведения, можно представить таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества. 

2.Следующим видом реализации права на жилое помещение является договор мены     

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое ст.567 ГК РФ.

К договору мены применяются правила купли-продажи. Если договором мены не предусмотрено иное, то цена обмениваемого имущества признается равной. Если после осуществления мены у одной из сторон по решению суда изымается жилье, то другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить ущерб. В содержание включается указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости; указание на сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Основные элементы договора мены можно представить так:

3.Новым видом договора, на основе которого осуществляется договор отчуждение прав собственности, является договор ренты            Где одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренты в денежной форме, либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). Возможна как бессрочная, так и пожизненная рента. Договор ренты предусматривает нотариальное удостоверение и государственную регистрация. Плательщик ренты вправе до смерти получателя, с его согласия обменять переданное ему жилище (ст.604 ГК). При этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты. Отчуждение объекта ренты возможно только после смерти продавца, либо с его согласия. Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров. По первому осуществляется передача права собственности на жилье, как возмездно, так и безвозмездно. Вторым договором является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимость. Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца.

Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге

В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находиться заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. ( См. ТолстойЮ.К.Обменжилья. М1994). Согласно ст.339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда, либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами. На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с не возвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.