Там, где кончаются гражданские и административные споры и начинаются земельные.

       На практике земельные споры нередко тесно пресекаются с имущественными, то есть гражданскими спорами. Это объясняется тем, что в методе регулирования земельных отношений пересекаются гражданско-правовые и земельно-правовые элементы. Поэтому необходимо отграничивать земельные споры именно от гражданских, а также от административных споров.

       В основе разрешения земельных споров с гражданскими лежит разграничение земельных и гражданских отношений вообще.

       В юридической литературе отмечалось, что одним из отличий земельного права от гражданского является метод защиты субъективных прав. Если гражданские права защищаются но в судебном или арбитражном порядке, то защита земельных прав осуществляется, как правило, в административном порядке. Однако с этим мнением согласиться нельзя, так как методы защиты земельных и гражданских прав может совпадать. Например, права землепользователей являющихся сособственниками строений, находящихся на городских землях, защищаются в судебном порядке, а имущественные (гражданские) права могут защищаться в административном порядке.

       Поэтому отличительным признаком при отграничении земельных споров от гражданских является не метод защиты прав, а объект спорных отношений.

       Так, используя землю в определенных законом целях, землепользователь производит материальные затраты, направленные на улучшение качества земли, на получение с используемых им земель максимального количества продукции (особенно в сельском производстве). Поэтому нарушение права землепользования в этих случаях наносит землепользователю прямой имущественный ущерб, о возмещении которого возникают гражданские имущественные споры. В подобных случаях в основе гражданского спора зачастую лежит земельный спор, разрешение которого предшествует гражданскому. И только на основании разрешения земельного спора можно разрешить гражданский имущественный спор.

       Рассмотрим подробнее, как следует разграничивать земельные и гражданские интересы в данных видах споров.

       Как уже отмечалось, полное или частичное прекращение права землепользования производится правомерными действиями. Наряду с этим, фактическому осуществлению права землепользования могут препятствовать неправомерные действия тех или иных лиц, что является нарушением данного права. Прекращение права землепользования правомерными действиями имеет место тогда, когда земли изымаются у одного землепользователя с целью передачи их другому землепользователю на законных основаниях. В подобных случаях изъятие земель может влечь за собой определенные имущественные последствия, выражающиеся в возмещении стоимости сооружений, посевов и насаждений, находящихся на изымаемых землях. Убытки, причиняемые при изъятии земель, отличаются от убытков, причиненных вследствие причинения вреда, ибо действия государственных органов, производящих изъятие земли, являются законными действиями, а убытки, причиненные изъятием земель для государственных и общественных нужд - правомерно причиненными убытками. Поэтому следует отличать споры о возмещении убытков, причиненных при изъятии земель для государственных и общественных надобностей, от споров о возмещении ущерба, причиненного нарушением права землепользования, например при самовольных захватах. Если в первом случае речь идет о таких убытках землепользователя, которые он понес в связи с правомерными действиями органов государственного управления, то во втором случае в виду возмещения ущерба, причиненного в результате противоправных действий лиц, привлекаемых в качестве ответчиков.

       Земельное законодательство занимает совершенно четкую позицию в отношении гражданских прав землепользователей. Законодательные акты, регулирующие порядок изъятия и отвода земель, предусматривают возмещение землепользователям убытков, причиненных этим изъятием. Причем обязательства по возмещению убытков возложены законом на те учреждения и организации, которым отводятся земельные участки.

       Однако законодательство не дает ответа на вопрос, каким образом и в каком объеме должны возмещаться убытки при неправомерном изъятии земель, то есть при самовольных захватах, что на практике порождает большие сложности. Представляется, что различия в правомерном и неправомерном нарушениях права землепользования имеют принципиальное значение для решения вопроса о возмещении убытков. Поэтому, прежде чем решить вопрос по существу о характере и размерах убытков , необходимо разрешить земельный спор по поводу законности или неправомерности изъятия земельного участка.

       Все споры, связанные с возникновением указанных убытков носят гражданский характер и подлежат рассмотрению в судебном или арбитражном порядке, ибо объектом этих споров являются не земельные, а гражданские права землепользователей, нарушение которых лишь связано с нарушением земельного права.

       К гражданско-правовым спорам относятся также споры, связанные определением размеров возмещения.

       В некоторых случаях происходит совмещение гражданского и земельного споров в одном. В этом споре гражданин, у которого изымается земельный участок, является субъектом двух правоотношений. С одной стороны, он - субъект земельных правоотношений, так как сносимое строение возведено на земле, предоставленной ему в пользование, с другой стороны, с другой стороны он выступает как собственник данного строения и плодово-ягодных насаждений, находящихся на его земельном участке. Поэтому в подобных случаях возникают как споры, связанные с гражданско-правовыми последствиями этого изъятия, то есть споры об оценке сносимых строений и сооружений, споры, связанные с предоставлением новой площади, споры по поводу отказа соответствующих органов от возмещения ущерба.

       К гражданско-правовым спорам, связанным с неправомерными нарушениями права землепользования, относятся споры о праве на урожай от посева, произведенного одним землепользователем на участке другого, споры о возмещении ущерба, причиненного незаконным использованием земельного участка, закрепленного за другим землепользователем. Все они разрешаются судами в порядке гражданского судопроизводства.

       От споров о праве на урожай на самовольно захваченных землях следует четко отграничивать споры о самовольном захвате земли. Если первые являются спорами о праве гражданском, то спор о захвате земли является спором земельным, ибо объект последнего - определенный земельный участок. Такие споры подлежат рассмотрению соответствующими государственными органами, а не в судебном порядке.

       На практике нередко суды принимают к своему производству дела, связанные с самовольным захватом земли.

       К спорам о самовольных захватах земли тесно примыкают споры, связанные со сносом назаконно возведенных строений, изгородей. С другой стороны, споры о сносе изгородей и строений связаны с гражданскими спорами. Сам спор о сносе назаконно возведенных строений является спором земельным, ибо лицо, требующее сноса, считает, что строение находящееся на земле, предоставленной ему в пользование, и что собственник данного строения неправомерно завладел этим участком. Таким образом, здесь по существу имеет место спор о границах землепользования или спор о праве на земельный участок. Суды должны решать эти споры (их гражданскую часть) на основании земельных документов и соответствующих заключений земельных органов о принадлежности земельных участков тому или иному лицу. Спорами о праве гражданском являются также споры о гражданских последствиях производимого сноса возведенных строений.

       Говоря об отграничении земельных споров от гражданских , следует также иметь в виду, что охрана законных прав и интересов землепользователей может осуществляться в различных процессуальных формах. Под формами охраны здесь имеются в виду установленные законом процессуально-правовые порядки осуществления тех или иных методов охраны права на землю. В правовой литературе обычно указывают на уголовно-процессуальные, гражданско-процессуальные и административные формы охраны права на землю. При этом забывают, что существуют и земельно-процессуальная форма охраны права. Разрешение земельных споров происходит в земельно-процессуальных и отчасти в гражданско-процессуальных формах. Нельзя считать спор гражданско-правовым на том основании, что он разрешается в судебном порядке. Нельзя смешивать процессуальную форму разрешения спора с его материально-правовым содержанием.

       Одним из распространенных видов нарушения права землепользования на сельскохозяйственных землях является приведение последних в состояние, не пригодное для ведения сельскохозяйственного производства с уничтожением посеянных на них культур. Здесь нарушитель с одной стороны своими действиями препятствует осуществлению права землепользования в указанных в законе целях, а с другой - наносит материальный ущерб землепользователю. В этих случаях первое требование стороны сводится к восстановлению прежнего состояния земли (то есть имеет место земельный спор), а затем к возмещению убытков, которые в связи с этим понес землепользователь (гражданский спор).

       При исследовании вопроса об отграничении земельных споров от административных прежде всего необходимо определить, какой признак должен быть положен в основу разграничения данных категорий правовых споров.

       Как уже отмечалось, в основе отграничения гражданских споров от земельных споров лежит объект спора, ибо методы защиты гражданских и земельных прав в некоторых случаях могут совпадать. Это положение в еще большей мере применимо при разграничении административных и земельных споров. Одной из отличительных черт административных отношений является то, что споры, которые возникают между их сторонами, как правило, разрешаются в административном порядке, то есть в порядке непосредственного распоряжения полномочного на то государственного органа. Основная масса земельных споров также подлежит разрешению государственными органами. Следовательно, метод правового регулирования не является в данном случае отличительным признаком. Это положение может быть также подтверждено и следующим обстоятельством. Как указывалось в юридической литературе, административными спорами являются споры, вытекающие из административных правоотношений, которые существенным образом отличаются от земельных правоотношений.

       Предметом земельный правоотношений является все без исключения земельные отношения, как связанные с распоряжением и управлением земельным фондом, так и входящие в область землепользования. Не метод, а предмет регулирования определяет специфику этой области отношений. Поэтому и при отграничении земельных споров от административных, в качестве отличительного признака берут объект спора и относят к земельным спорам все без исключения споры, объектом которых является земля.

       В этом отношении представляют интерес споры об отводе и изъятии земли. К какой категории их отнести?

       Как известно, возникновение права землепользования у одного субъекта, то есть предоставление ему земли, в ряде случаев связано с изъятием земли у определенного землепользователя. Обязательным условием, предшествующим вынесению решения об отводе земли на землях сельскохозяйственного назначения, должно быть согласование до начала проектных работ с землепользователями и органами, осуществляющими государственный контроль за использованием земли, места расположения объекта и примерных размеров, намечаемой к изъятию площади. Возникновение разногласий у землепользователей с другими заинтересованными учреждениями и ведомствами, то есть с будущими землепользователями, по поводу размеров, местоположения земельного участка приобретают характер земельных споров, поскольку их объектом является земельный участок. На практике обычно все разногласия и споры, связанные с отводом и изъятием земель, как правило, бывают урегулированы до издания соответствующего административного акта. Однако у землепользователя могут возникнуть разногласие с административным органом и после издания акта об отводе. И в этом случае мы будем иметь земельный спор, а не административный спор, поскольку его объектом по существу является земельный участок, и разрешение этого спора будет происходить в вышестоящем государственном органе.

       Сказанное в полной мере относится и к тем случаям, когда подобные споры возникают между самими государственным органами - в случае несогласия нижестоящего органа с вышестоящим. Здесь имеет место не административный, а земельный спор, поскольку в конечном счете его объектом является земля. И отношения, возникающие при этом между государственным органами, будут носить не административно-правовой характер, а земельно-правовой характер.

       Учитывая специфику объектов земельных споров, следует также подчеркнуть, что они также отличаются от споров о праве лесопользования, водопользования и недропользования. В настоящее время это различие проявляется наиболее ярко, ввиду дифференциации земельного, водного, лесного и горного законодательства.

       Таким образом, земельные споры составляют совершенно самостоятельную категорию правовых споров, отличную от гражданско-правовых и административно-правовых споров, а также от споров о праве лесопользования, водопользования и недропользования.

       Наличие специальной категории земельный споров предполагает специальный порядок из разрешения, отличный от порядка разрешения споров в области гражданского и административного права. Так как же разрешаются земельные споры?