Особенности управления жилым фондом в РБ.

Сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья, в том числе в городах Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Агидели, Туймазы, Октябрьском, Дюртюли, Ишимбае, п. Уптино Уфимского района, и Приютово Белебеевского района, п.Раевка Альшеевского района. На их обслуживании находится дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.

В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.

Однако создание ТСЖ в большинстве районов и городов республики идет медленными темпами. Существует ряд проблем, затрудняющих создание и деятельность жилищных товариществ:

- недостаточна поддержка администраций отдельных городов и районов в создании и функционировании ТСЖ, а иногда встречается и прямое противодействие их бюрократических структур;

отсутствует финансово-организационный механизм распределения и перевода бюджетных дотаций (на эксплуатацию жилья, его текущий и капитальный ремонт, отдельные виды коммунальных услуг и др.) непосредственно на счет ТСЖ;

- не разработан механизм предоставления товариществам прав пользования и распоряжения нежилыми помещениями и частями земельного участка кондоминиума;

недостаточна информированность населения обо всех положительных примерах деятельности ТСЖ и преимуществах самоуправления, поэтому низка его активность в создании товариществ.

С целью активизации деятельности товариществ собственников жилья Кабинет Министров Республики Башкортостан принял постановление № 274[33]. В соответствии с которым Министерствам строительства, жилищно-коммунального хозяйства: осуществлять организационное и нормативно методическое обеспечение ТСЖ, а также координацию действий администраций городов и районов по созданию и участию в деятельности ТСЖ.

Рекомендовать главам администрации городов и районов способствовать созданию ТСЖ как одной из форм управления жилым фондом, для чего необходимо:

Предоставлять ТСЖ дотации из местных бюджетов за счет средств предусматриваемых на содержание объектов жилищно – коммунального хозяйства, финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту, компенсации (субсидии) отдельным членам товариществ, имеющих право на соответствующие льготы и субсидии, на основании договора о целевом бюджетном финансировании ТСЖ.

Назначить представителей города и района, ответственных за создание и деятельность ТСЖ, которые должны оказывать им практическую помощь и осуществлять контроль за их деятельностью.

Жилищно - эксплутационным организациям обеспечить на договорной основе прием домов ТСЖ на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период ценам и тарифам.

Ресурсо - снабжающим организациям производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных вод для жилых помещений, находящихся в составе ТСЖ, по тарифам, установленным для жилых организаций.

Объединенной пресс – службе при Президенте РБ совместно с Министерством строительства и жилищной политике РБ довести до сведения населения информацию о ходе проведения реформ в жилищной сфере, в том числе о преимуществах управления жилым фондом путем создания товариществ собственников жилья.

В связи с данным постановлением в Министерстве жилищно – коммунального хозяйства обязанности по оказанию методической и организационной помощи были возложены на отдел реформирования жилищно- коммунального хозяйства.

В целях помощи по созданию и содержанию товариществ собственников жилья:

1. проводятся ежегодные конференции, коллегии министерства, семинары;

2. на базе учебного комбината проводиться учеба председателей и бухгалтеров ТСЖ;

3. проводиться учет ТСЖ;

4. составляется прогноз по финансированию ТСЖ, который в свою очередь передается на рассмотрение Министерству финансов.

В отдельных городах приняты постановления по созданию товариществ собственников жилья. В настоящее время проводится инвентаризация жилищного фонда с целью формирования адресных программ создания ТСЖ.

Администрации городов и районов должны создавать необходимые экономические условия для развития товариществ собственников жилья в республике, потому что они являются одним из наиболее приемлемых способов демонополизации жилищной отрасли и защиты прав собственников жилья.

Имеющийся опыт работы товариществ позволяет утверждать, что санитарное и техническое состояние домов ТСЖ значительно лучше, чем муниципальных. Домовладельцы экономно относятся к предоставляемым услугам, т.к. реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг. Во многих домах установлены кодовые замки на входные двери, приборы учета потребления воды и тепла.

Положительный опыт работы существует и у нас в республике -это деятельность товарищества собственников жилья «Наш дом» Орджоникидзевского района г. Уфы. ТСЖ работает с августа 1996 года, объединяет жителей 11 домов по ул. Адмирала Макарова. Со всеми жилищно-коммунальными службами города товарищество заключило договоры и ведет контроль за качеством выполнения работ. При малейшем нарушении договоров правление ТСЖ составляет акты, за которыми следует предусмотренные в них штрафные санкции. Поэтому в данном микрорайоне решены проблемы отключения воды, неработающих лифтов, вывоза мусора. Техническое обслуживание домов ТСЖ «Наш дом» на более высоком уровне, чем соседние муниципальные дома.

Следует отметить работу ТСЖ города Стерлитамака, самого большого в республике, которое обслуживает 48 домов общей площадью 225 тыс.м². Техническое обслуживание, ремонт домов осуществляет собственное домоуправление, имеется своя аварийно-диспетчерская служба, которая позволяет быстро и качественно обслуживать дома. За счет выполнения текущего ремонта подъездов, кровли своими силами, установления счетчиков были снижены затраты на 1 кв. м общей площади. Себестоимость оказываемых услуг составила 1 руб.47 коп.

Анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РБ показал, что сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья.

Началом создания товариществ собственников жилья в РБ можно назвать 1995 год, когда было зарегистрировано 2 товарищества в г. Уфе: «Пионер» и «Содружество» общей площадью 3830,1 кв. м. и 16444,2 кв. м. В дальнейшие годы развитие товариществ собственников жилья шло по нарастающей.

1996 год – образовалось 7 товариществ собственников жилья общей площадью 85,3 тыс. кв. м.

1997 год – образовалось 5 товариществ собственников жилья общей площадью 87,3 тыс. кв. м.

1998 год - образовалось 12 товариществ собственников жилья общей площадью 369,8 тыс. кв. м.

1999 год - образовалось 8 товариществ собственников жилья общей площадью 84,9 тыс. кв. м. Основной причиной такого снижения можно назвать, прежде всего, нестабильную ситуацию в стране после августа 1998 года. Но в этом же году Кабинет министров Республики Башкортостан принял постановление № 274[33], в соответствии с которым министерствам строительства и жилищно-коммунального хозяйства предписывалось осуществлять организационное и нормативно методическое обеспечение товариществ собственников жилья, а также координацию действий администраций городов и районов по созданию и участию в деятельности товариществ. Поэтому на следующий год количество образованных товариществ собственников жилья возросло, и в 2000 году их число составило 12 общая площадь которых составила 199,7 тыс. кв. м.

В 2001 году было зарегистрировано 17 товариществ собственников жилья общая площадь которых составляла 313,9 тыс. кв. м.

В текущем году пока зарегистрировалось только одно ТСЖ «Горняк» в Учалинском районе, в него вошли 69 домов общей площадью 6,4 тыс. кв. м.

 

Глава III. Проблемы эффективного функционирования и создания товариществ собственников жилья, пути разрешения данных проблем.

 

3.1 Проблемы функционирования товариществ собственников жилья, на примере ТСЖ «Урал» г. Уфы.

 

Товарищество собственников жилья «Урал» было зарегистрировано 24 марта 1998 года на базе жилого дома построенного ООО «Башинвестдом», который и стал инициатором создания товарищества. В 1999 году в состав товарищества вошел еще один жилой дом.

После регистрации товарищества, были заключены договора со специализированными предприятиями на поставку тепло, водо, электро энергии.

На сегодняшний день общая площадь товарищества составляет 11138 кв. м. Обслуживание домов ведется собственными силами (штат работников состоит из 15 человек, в основном это жильцы этих домов), кроме лифтовой диспетчерской службы. Себестоимость жилищно-коммунальных услуг 1 кв. м., оплачиваемых жильцами, в 2001 году составила 5 рублей 92 копейки (65936,96 рублей, собранных с жильцов за жилищно-коммунальные услуги по городским тарифам/11138кв. м.), а по фактическим затратам 7 рублей 72 копейки(85985,36 рублей, предъявленных городскими предприятиями за предоставленные услуги/11138 кв. м.). На территории товарищества организована охраняемая стоянка автомобилей и ночная охрана придомовой территории.

Анализ структуры доходов товарищества собственников жилья «Урал» (см. рис. 1-4,9 таблица 2) показал, что по структуре доходов основную часть поступлений денежных средств в 1999году составляли ежемесячные взносы, начисляемые собственниками жилья и плата за техническое обслуживание (соответственно 35% и 55% от всех доходов товарищества). В последующие годы структура доходов стала меняться. При незначительных изменениях в сумме ежемесячных взносов процент от общего дохода стал сокращаться и в 2000 году уже составил 22%, в 2001 году – 16%, расчетный показатель за 2002 год составил 9% от всех доходов товарищества. Такое уменьшение произошло за счет:

- увеличения оплаты за техническое обслуживание в 2000 году 264252 рубля (68% от всех доходов), в 2001 году – 311635 рублей (62%) в 2002 году ожидаемая сумма – 419386 рублей (42%);

- за счет получения дотаций по убыткам из бюджета в 2001 году в размере 64371 рубля – 12% от общего дохода товарищества, и ожидаемые дотации в 2002 году в размере 174000 рублей, что составило 17% от общей суммы доходов товарищества;

- также за счет дополнительных взносов в 2002 году за охрану обще долевого имущества в размере 210816 рублей, что составило 21% в структуре доходов товарищества.

 

 

Рис.1

       

Рис.2

 

 

Рис.3

 

Рис.4

Анализ структуры расходов товарищества собственников жилья «Урал» (см. рис. 5-8,10 таблица 2) показал, что большую часть структуры расходов составляет заработная плата в 1999году – 110260рублей (что составило 48%), в 2000 году – 179323 рубля (46%), 2001 год- 295486 рублей (47%), в 2002 году рассчитывается – 472650 рублей (что составит 56% от всех расходов товарищества). Такое повышение связано с наймом работников, повышением минимального прожиточного минимума, и минимальной заработной платы (на сегодняшний день средняя заработная плата в товариществе собственников жилья «Урал» составляет 1640 рублей). Также большие расходы связаны с социальным налогом: в 1999 году – 47577 рублей (21%), в 2000 году – 66536 рублей (17%), в 2001 году – 114224 рубля (18 %), ожидаемая сумма в 2002 году – 168263 рубля (что составит 20% от общей структуры затрат). Это повышение напрямую связано с увеличением заработной платы сотрудникам товарищества.

Большие расходы товарищества связаны с техническим обслуживанием и диспетчеризацией лифтов: 1999 год – 54921 рубль (24%), в 2000 году за техническое обслуживание лифтов – 49660 (12%), а за ОДС лифтов – 31993 рубля (8%), в 2001 году тех. обслуживание – 51902 рубля (8%), ОДС – 32256 рублей (5%), в 2002 году ожидаемая сумма составит за тех. обслуживание – 57830 рублей (7%), а ОДС – 31159 рублей (4%).

 

 

Рис.5

 

Рис.6

Рис.7

 

Рис.8

 

 

Техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории: по расчетным данным доход от данных мероприятий составит 210816 рублей, затраты составят: заработная плата дополнительным рабочим 93600 рублей, дополнительное освещение и установка оборудования 20000 рублей, то есть прибыль составит 97216 рублей. Можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов (затраты на заработную плату составят 62400 рублей), это сократит расходы на 26689 рублей. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.

 

 

Рис.9

 

Рис.10

 

	Таблица 2 Структура доходов и расходов товарищества собственников жилья "Урал" за 1999 - 2002 года
№ п/п										Годы
							1999			2000		2001		2002
							сумма	структура		сумма	структура	сумма	структура	сумма	структура
	Вид доходов						в рублях	затрат, %		в рублях	затрат, %	в рублях	затрат, %	в рублях	затрат, %
1			2				3	4		5	6	7	8	9	10
1	Вступительные взносы						7322	3
2	Ежемесячный взнос,
	начисляемый собственниками						84656	35		83646	22	83424	16	89853	9
	Жилья
3	Техническое обслуживание						132621	55		264521	68	311635	62	419387	42
4	Пользование лифтом						14453	7		19746	4	23235	4	26838	3
5	Сбор, вывоз мусора									14577	4	14816	4	28433	3
6	Уборка подъездов									5395	1	7190	1	11779	1
7	Техническое обслуживание													34127	3
	офисного помещения
	ОАО "ССБ"
8	Членские взносы за охрану													210816	21
	общедолевого имущества
9	Дотации по убыткам											64371	12	174000	17
10	Прочие доходы									621	1	781	1	150	1
	Итого доходов						239052	100		388506	100	505452	100	995383	100
		2				3			4	5	6	7	8	9	10
	Виды расходов
1	Заработная плата					110260			48	179323	46	295486	48	472650	56
2	Социальный налог					47577			21	66536	17	114224	18	168263	20
3	Обслуживание домового
	Хозяйства
3.1	ГСМ											1480	1	1776	1
3.2	Расчетно-кассовое									8393	2	8125	1	8400	1
	обслуживание банком
3.3	Вывоз мусора					6480			3	8995	3	9178	1	11760	2
3.4	Эл.энергия л/клеток, лифтов и									29822	8	30544	5	37200	3
	мест общего пользования
3.5	Техническое обслуживание									49660	13	51902	8	57830	5
	лифтов
3.6	ОДС лифтов					54921			24	31993	8	32256	5	31159	4
3.7	Техническое													3427	1
	освидетельствование лифтов
3.8	Материалы											36106	5	36000	4
3.9	Механиз. уборка территорий									5842	1	6477	1	6480	1
4	Налог на пользование а/дорог,					5210			2	7525	2	11981	2	7080	1
	имущество, милиция
5	Хоз.расходы					5400			2					1200	1
6	Подготовка кадров											144	1
1	2					3			4	5	6	7	8	9	10
7	НДС по приобретенным
	Ценностям											22943	4
8	Итого расходов					229848			100	388089	100	620846	100	843225	100
	Прибыль (убыток) за год					9204				417		-115394		152158

 

3.2 Основные направления активизации процесса создания товариществ собственников жилья в РФ и РБ.

 

В настоящее время в России и в Республике Башкортостан практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирны­ми домами, перешедшими в собственность нескольких до­мовладельцев, и правового регулирования отношений ме­жду сособственниками общего имущества является на се­годня актуальной для всех российских городов. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами това­риществ собственников жилья (ТСЖ).

Сегодня идея организации управления жильем на осно­ве ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образован­ных ТСЖ. На основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмот­ренных законодательством правомочий. Имеется мощная общественная поддержка действий органов власти в тех регионах Российской Федерации, где местные власти спо­собствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в настоящее время насчитывается более 4.5 тыс. товари­ществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных коопе­ративов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собст­венников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда

Таким образом, следует констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и горо­дов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управ­ляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все ТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственно­стью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижении затрат на ее обслуживание и повышения качества пред­ставляемых коммунальных услуг.

Серьезной причиной, сдержи­вающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, пси­хологическая неготовность и боязнь взять на себя ответст­венность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обще­стве.

В то же время, с правовой точки зрения никаких серь­езных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый 15 июня 1996 г. федеральный закон № 72-ФЗ[28] определяет порядок регистрации това­риществ, гарантирует им право на бюджетные доящий, а малообеспеченным членам ТСЖ также и право на жилищ­ные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами ме­стного значения, часто оказывается весьма сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не в полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с пере­дачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помеще­ний и даже с бесплатным порядком оформления земель­ных участков, входящих в состав кондоминиумов, гаран­тированным этим законом.

Так, например, чтобы за­регистрировать ТСЖ в г. Москве требуется согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 различных форм и документов. В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня подачи документов на регистрацию) реальный срок всей процедуры составляет 7-9 месяцев. Обязательным услови­ем при этом является наличие поэтажного плана здания, услуга по составлению которого в БТИ обходится порядка 10 тысяч рублей. И таких документов в процессе оформле­ния оказывается великое множество.

Многочисленные проблемы возникают и после регист­рации товариществ. На практике получается, что органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспек­ционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального жилищного фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отно­шении вновь созданных ТСЖ. В результате, после образо­вания товарищества, оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми органами надзора и контроля требованиями, необходимыми на основании действующих норм и правил технической эксплуатации зданий обходится членам товариществ в значительную сумму.

Товарищества могут оказаться в тяжелом положении в случае аварии или других непредвиденных расходов, так как, в отличие от ЖЭКов, жилищных трестов они не рас­полагают ни резервными средствами, ни возможностями для их маневрирования. А в условиях отсутствия системы страхования жилых зданий любая серьезная авария может привести к финансовому краху ТСЖ.

Таким образом, создание и организация деятельности товарищества собственников жилья являются для граждан в настоящее время предприятием рискованным и дорого­стоящим. Поэтому без поддержки муниципальных властей программа широкомасштабного развития ТСЖ успеха иметь не будет.

Существенным фактором в активизации создания ТСЖ является незаинтересованность работников жилищно-коммунальных органов местной администрации в созда­нии товариществ собственников жилья в связи с тем, что в этом случае они лишаются возможностей контроля за жи­лым фондом и распоряжения бюджетными дотациями по своему усмотрению, а также создают себе конкурентов, способных наглядно доказать неэффективность централи­зованной системы управления жилищным фондом. В этих условиях существует и другая крайность, когда товарище­ствам собственников жилья пытаются спихнуть управление ветхим или старым жильем. Естественно, что добровольно в управление такие дома никто из жителей никогда не возьмет. Государство, со своей стороны, должно обеспе­чить право любого из жителей сохранить свой статус на­нимателя муниципального жилья.

Причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России и в Республике Башкортостан, таким образом, можно на­звать противодействие бюрократических структур; мало­численность положительных примеров; недостаточную информированность населения и низкую активность на вторичном рынке жилья.

Вместе с тем собственникам приватизированных квар­тир, пожелавшим объединиться в товарищества, должны быть предоставлены вес предусмотренные законом воз­можности, вне зависимости от интересов тех или иных должностных лиц.

В числе причин низких темпов развития товариществ собственников жилья и передачи жилищного фонда в управление товариществам сегодня можно отнести:

1. Несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций.

Далеко не все вопросы, затрагивающие интересы жите­лей кондоминиумов, нашли постановку и разрешение в рамках закона № 72-ФЗ[28]. Это относится, прежде всего, к проблемам определения границ земельных участков, регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в госу­дарственном реестре, бюджетного финансирования созда­ния и деятельности товариществ собственников жилья.

Решение этих принципиальных вопросов, требующих единого подхода, было отдано на откуп органов власти на местах. Однако на уровне многих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нет достаточ­ной нормативной базы для организации деятельности ТСЖ. Есть примеры, когда положения, касающиеся пре­доставления товариществам прав на получение дотаций, собственности на землю и нежилые помещения, остаются бумажными обещаниями и не выполняются на деле. В не­которых городах администрации под различными предло­гами заставляют товарищества собственников жилья за­ключать договоры на техническое обслуживание все с теми же муниципальными организациями, лишая товарищества права выбора. Зачастую органы власти, не осознав пер­спективность создания товариществ, пускают этот процесс на самотек и вообще не оказывают товариществам ника­кой поддержки. Часто препятствием к широкому станов­лению ТСЖ служит приравнивание тарифов на жилищно-коммунальные услуги для товариществ к промышленным предприятиям (юридическим лицам), которые в 3-4 раза выше тарифов для населения в муниципальном жилищном фонде.

2. Тормозит процесс создания товариществ и плохая информированность населения.

Как показали результаты опроса, проведенного в ряде регионов России, большинство жильцов обычных домов ничего или почти ничего не знают о товариществах. 90% не знают, как создать товарищество и кто может помочь с регистрацией. Это свидетельствует как о пассивности лю­дей в восприятии информации о жилищной реформе, так и о низкой степени освещения этого вопроса средствами массовой информации.

3. Одной из существенных проблем, мешающих образо­ванию ТСЖ. является низкий уровень доходов граждан.

Низкие доходы заставляют людей "экономить" на расхо­дах на жилье и коммунальные услуги, оплата которых не представляется очевидной необходимостью, а неоплата не влечет не медленных санкций. Это в настоящий момент является проблемой практически всего жилищного фонда и сдерживает, не только темпы развития товариществ, но и реформы в целом. В таких условиях люди просто не хотят принимать на себя ответственность за управление жильем из-за б