Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества

Попробуем представить конструкцию защиты права добросовестного приобретателя в том виде, в котором она существует в ГК РФ и оценить ее с точки зрения последовательности, содержания, а также возможностей совершенствования.

Статья 218 ГК РФ, устанавливающая основания приобретения собственности, содержит некоторые положения, имеющие прямое отношение к правовому механизму защиты добросовестного приобретателя.

Так, пункт 2 данной статьи предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, установлено, что совершение сделки в данном случае является обязательным.

Пункт 3 данной статьи устанавливает, что в случаях и в порядке, предусмотренных Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности па имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом пункт 2 указанной статьи специально устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, которые установлены в законе (перечень этих случаев носит исчерпывающий характер).

Статья 235, устанавливает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Это означает, что в случае, если имущество одного лица отчуждается неуправомоченным лицом, го право собственности в таком случае у собственника не прекращается, а следовательно, соответствующее лицо, приобретающее вещь, например, покупатель по договору купли-продажи, права собственности на эту вещь не приобретает,

Однако, как мы уже видели из приводимых нами выше статей, право собственности прекращается «при утрате права собственности на имущество а иных случаях, предусмотренных законом» (статья 235 ГК РФ). Такая утрата права собственности на имущество, согласно пункту 3 статьи 218, служит основанием для приобретения права собственности на такое имущество другим лицом.

Кроме того, из главы о прекращении права собственности следует, что перечень оснований для такого прекращения должен быть установлен законом. При этом не указана особо, является ли тот перечень оснований, который содержится в главе 15 ГК РФ (Прекращение права собственности), исчерпывающим, или возможны также и иные основания. Авторы одного из комментариев к части первой ГК РФ полагают, что перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом и не допускает расширения даже иным законом, со ссылкой на пункт 2 статьи 3 ГК РФ («Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу»)[62]. Таким образом, по мнению Е.А. Суханова (автора главы о прекращении права собственности), изъятие имущества у собственника помимо его воли «по общему правилу недопустимо, если только речь не идет об одном из случаев, прямо предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК»[63].

На наш взгляд, и это следует из других статей ГК РФ, перечень оснований прекращения права собственности не исчерпывается ни статьей 235, ни главой 15 ГК РФ, что подтверждается, например, статьей 234 ГК РФ, которая помещена в главу о приобретении права собственности, но которая по своей сущности также устанавливает и особое основание прекращения права собственности - в виду приобретения этого права другим лицом в силу приобретательной давности. Таким образом, истечение срока приобретательной давности является еще одним основанием прекращения права собственности, установленным законом.

Однако, на наш взгляд, такая конструкция приобретения и утраты права собственности является несколько противоречивой, Из буквального толкования норм статей 235 и 218 ГК РФ следует, что для того, чтобы право собственности было приобретено другим лицом, оно сначала должно быть утеряно предыдущим собственником. Однако в случае с добросовестным приобретением этого не может быть, поскольку, как мы уже видели, в силу пункта 1 статьи 235 собственник не теряет права собственности в силу отчуждения его имущества другим, неуполномоченным им лицом. Таким образом, терять он его должен в момент приобретения такого имущества добросовестным приобретателем, - однако такого основания приобретения права собственности у нас в законе не предусмотрено. Однако, на наш взгляд, в связи с вышеописанным способом приобретения и прекращения права собственности в нашем ГК РФ, только такая конструкция в данном случае и возможна, потому что иначе мы оказываемся вовлеченными в логический замкнутый круг: право не может быть приобретено, потому что оно не утрачено. Но оно не может быть утрачено, поскольку закон устанавливает, что оно сохраняется... Поэтому, на наш взгляд, отсутствие прямого указания на то, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю, является фактором, существенно затрудняющим его защиту, что отмечается также и рядом других авторов[64]. Следовательно, решение проблемы защиты добросовестного приобретателя в первую очередь сводится к внесению соответствующих изменений в ГК РФ, о чем более подробно мы будем говорить ниже.

Следует заметить, что такая же ситуация, фактически наблюдается и с приобретательной давностью, однако, если статья 234 ГК РФ однозначно установила переход права собственности к добросовестному владельцу, и узаконила приобретение в силу давности владения в качестве отдельного основания приобретения права собственности, то в статье 302 ГК РФ такое положение не закреплено.

Отсутствие такого положения дало повод некоторым ученым говорить о том, что российское гражданское законодательство не предоставляет добросовестному приобретателю право собственности в силу действия все того же принципа «никто не может передать прав больше, чем у него есть», который нигде не закреплен, но является имманентно присущим гражданскому праву. Например, К.И. Скловский полагает, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю не ранее момента истечения срока приобретательной давности (т.е. соответственно по истечении 5 лет для движимого, и 15 лет для недвижимого имущества), а в качестве защиты его предлагает ввести особую владельческую защиту и ограничить возможность реституции[65].

Можно себе представить, какую «услугу» способна оказать подобная регламентация положения добросовестного приобретателя для оборота, когда в отношении имущества, которое не может быть виндицировано в соответствии со ст. 302 ГК РФ, устанавливается некий очень странный правовой режим: в течение пяти лет оно, находясь в собственности одного лица, находится в фактическом незаконном владении другого лица. Не то чтобы это было невозможно с точки зрения теории права собственности: сторонники весьма популярной в российской цивилистической литературе теории «эластичности»[66] права собственности убедительно доказали, что на самом деле право собственности так, как оно понимается в континентальной традиции права, может, если не расщепляться, как право собственности в системе общего права, то очень сильно «растягиваться» путем передачи отдельных полномочий, иногда очень широких, составляющих сущность права собственности, другим лицам на очень продолжительный срок. При этом, очевидно, чем шире полномочия в отношении данного имущества и чем на более долгий срок они передаются, тем сильнее «растягивается» право собственности.

Однако, думается, что рассматриваемая нами ситуация представляет собой именно тот случай, когда количественные изменения, достигнув определенной критической массы, переходят в качественные: право собственности, «растянувшись» настолько сильно, что оно а) лишается правомочия защиты в виде ограничения виндикации; б) лишается правомочия владения, пользования и распоряжения, фактически теряет свою природу права собственности как права наиболее полного господства в отношении вещи. Таким образом, описанная нами конструкция представляет собой переход к исчезнувшей в ходе развития гражданского права в европейской традиции конструкции «голого права», которое вписывалось в систему римского права с его формализмом и стремлением все законодательные новеллы оформить в виде «подгонки» под уже существующие конструкции, однако было отвергнуто европейским правом, которое, проявляя при этом значительную гибкость, в первую очередь в своем развитии ориентировалось на требования экономического оборота, пусть всегда и с некоторым опозданием.

Также отбрасывает нас на несколько десятков столетий назад и установление возможности приобретения права собственности добросовестным приобретателем только в силу приобретательной давности - такую конструкцию мы наблюдали в римском праве, и именно она является самым очевидным примером ограниченности защиты добросовестного приобретателя.

Таким образом, указанная конструкция допускает только один выход «нормализации» создавшейся неопределенности правового режима имущества, в отношении которого не может быть применена виндикация: поступление этого имущества вновь во владение собственника, пусть даже и неправомерно - например, путем насильственного завладения вещью. В этом случае «растянувшееся» право собственности, возвращая правомочие владения, обретает снова свою полноту. Вопрос состоит в том, какой ценой это достигается: ведь такая конструкция может создать у участников гражданского оборота непреодолимое желание решить проблемы именно вышеуказанным способом, тем более учитывая отсутствие у нас владельческой защиты. Кроме того, создавшаяся неопределенность также стимулирует рост недобросовестности среди участников оборота: чтобы реализовать имущество, субъекты оборота будут стараться скрыть от других лиц тот факт, что в отношении этого имущества отсутствует право собственности и они, фактически, являются неуправомоченными отчуждателями.

Кроме рассмотренной выше точки зрения К.И. Скловского, существует и другая позиция. Эта точка зрения, поскольку она на протяжении всей истории развития положений о защите добросовестного приобретателя являлась и в настоящее время является, пожалуй, самым серьезным препятствием для защиты указанного лица, заслуживает специального рассмотрения.

В соответствии с указанными принципами сделка по отчуждению имущества, заключенная неуправомоченным лицом, является ничтожной с момента ее совершения именно в связи с отсутствием права у такого лица на отчуждение вещи, а владение таким имуществом является незаконным.

Такая позиция на протяжении очень долгого времени была принята законодательствами и судами в качестве незыблемого тезиса. Так, Правительствующий Сенат разъяснил, что «для признания владения законным недостаточно одного приобретения имущества способами, в законах дозволенными, но требуется, чтобы приобретенное право никому другому по закону не принадлежало, и чтобы оно основывалось на законе. Другими словами, законным будет только такое владение, которое основано на каком-либо праве, действительно принадлежащем владельцу, как-то на праве собственности, чиншевом, арендном праве и т.п.»[67].

Ход рассуждений авторов, придерживающихся данной позиции, можно представить следующим образом, как это указал Е.В. Васьковский; «владение, приобретенное законным способом, но не имеющее в своем основании действительного права, является незаконным[68].

Такая позиция в той или иной мере разделялась многими российскими цивилистами, даже вне зависимости от их отношения к вопросу об установлении определенной защиты прав добросовестного приобретателя: К.Н.Анненковым, А.И. Лыкошиным[69], К.П. Змирловым., Е.Б. Васьковский, также считали, что, как добросовестное, так и недобросовестное владение являются видами незаконного владения.

В настоящее время этой позиции придерживается» например, В.В. Витрянский. Более того, данная проблема «оценки соотношения виндикационного иска и иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде истребования имущества», по мнению некоторых авторов, стала предметом «противостоянии двух школ в оценке данного непростого феномена»[70]. Соответственно, одна школа (представителями которой являются, например, ученые кафедры гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского университета) категорически отрицает возможность истребования имущества из чужого незаконного владения не по правилам виндикации[71], в то время как другая школа, к которой как раз относится и В.В. Витрянский, исходит из возможности применения правил Гражданского кодекса, посвященного недействительности сделок, таким образом, допуская существование в данном случае конкуренции исков.

При этом в защиту своего тезиса он приводит следующие соображения: во-первых, «недействительная сделка с момента ее заключения не порождает никаких правовых последствий, а стало быть, и титула собственника у добросовестного приобретателя».

Во-вторых, по мнению автора, «в отличие от изъятия имущества по виндикацнонному иску, применение последствий недействительности сделки не ведет к ущемлению законных интересов добросовестного приобретателя, если брать во внимание его положение до заключения сделки, поскольку двухсторонняя реституция возвращает его в аналогичное положение».

В-третьих, «гражданское право не ограничивает собственника в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих способов защиты гражданских прав в зависимость от наличия возможности использовать специальные вещно-правовые способы защиты».

В-четвертых, статья 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. А поскольку «право на использование предусмотренных законодательством способов защиты по своей природе является субъективным гражданским правом», то собственник сам может решать вопрос о возможности избрания того или иного способа защиты своего права»[72].

При этом автор прямо указывает, что «не должно служить препятствием для предъявления собственником иска о признании сделки недействительной либо о последствиях недействительности ничтожной сделки то обстоятельство, что имущество не может быть истребовано у его фактического владельца, являющегося добросовестным приобретателем, по виндикационному иску»[73].

Однако данный вывод представляется не вполне аргументированным по следующим причинам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ ничтожна сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Однако, как мы уже убедились выше, действующее законодательство не содержит никакого прямого запрета на отчуждение имущества несобственником. При этом под прямым запретом мы понимаем положение, аналогичное, к примеру, статье 1384 Свода законов гражданских, к которой мы уже обращались в исторической части данной работы: «продавать можно токмо то имущество, коим владелец может распоряжаться по праву собственности». В связи с наличием такого запрета в дореволюционном российском законодательстве, мы полагаем, что вышеприведенное мнение Правительствующего Сената и цивилистов в полной мере соответствует действующему в то время законодательству. На наш взгляд, только при наличии такого положения и в ныне действующем российском законодательстве можно было бы говорить о том, что такая сделка не соответствует закону. Нормы же действующего ГК РФ, как мы уже видели выше, не содержат никаких прямых запретов.

Более того, касаясь возможности конкуренции виндикационного (вещного) и обязательственного (из недействительности сделок) исков, которую В.В. Вигрянский считает в данной случае допустимой[74], очевидно, в связи с «высокой» целью - защитой права собственности, следует заметить, что позиция данного автора по поводу возможности для собственника, в случае отсутствия условий для удовлетворения виндикационного иска, защищать свое право также и иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, является весьма не бесспорной, что, следует заметить, было в другой работе отмечено и самим В.В.Витряыскимг[75]. Представляется, что действующий ГК РФ содержит достаточные основания считать, что в данном случае конкуренция исков не допустима в силу прямого указания закона, не говоря уже о том, что в теории гражданского права давно уже утвердился тезис о невозможности такой виндикации[76]. Так, приведенная нами выше статья 168 ГК РФ указывает на то, что сделка, не соответствующая закону, не может считаться ничтожной в том случае, если закон предусматривает иные последствия нарушения. Таким образом, даже если встать на ту позицию, что сделка по отчуждению имущества неуправомоченным отчуждателем не соответствует закону (хотя, как мы уже указали, это прямо не следует из ГК РФ), то статья 302 ГК РФ как раз указывает на такие «иные» последствия нарушения закона, о которых говорится в статье 168 ГК РФ. Таким образом, систематическое толкование норм об ограничении виндикации и недействительности сделок опровергает возможность собственника (или иного управомоченного лица) ссылаться на недействительность указанной сделки.

Проблему конкуренции исков может также представлять параллельное применение норм о виндикации и неосновательном обогащении, к которой в равной степени может быть отнесена изложенная выше аргументация по вопросу о соотношении виндикационного иска и норм о недействительности сделок. О возможности заявления кондикционного иска в сумме неосновательного сбережения имущества добросовестным приобретателем говорит К.И. Скловский, считая его механизмом, с помощью которого стороны могут найти «способ восстановления первоначального положения, который недоступен суду в рамках ст. 166-167 ГК», хотя в большей степени он говорит об этом иске применительно к истребованию собственником доходов от имущества.

Так, статья 1102 ГК РФ (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) прямо указывает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное иди сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. При этом статья 1103 ГК РФ прямо называет требование об истребования имущества собственником из чужого незаконного владения в качестве основания для применения норм о неосновательном обогащении. Если исходить, как это делает указанный автор, из того, что добросовестный приобретатель не имел «установленного законом, иными правовыми актами или сделкой основания» для получения имущества, то следует признать тогда право собственника на защиту своего права путем предъявления иска из неосновательного обогащения. Однако, на наш взгляд, этому можно противопоставить вес те аргументы, которые мы выше уже выдвигали в отношении возможности применения норм о недействительности сделок. В частности, статья 1103 ГК РФ указывает, что правила о неосновательном обогащении применяются, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений. Как и в ранее рассматриваемом нами случае со статьей 168 ГК РФ, в данном случае норма статьи 302 ГК РФ, безусловно, устанавливает иные последствия для соответствующих отношений.

Интересно, что и сам В.В. Витрянский, отстаивая, как мы уже видели, возможность для собственника использовать любое из предусмотренных ст. 12 ГК РФ универсальных средств защиты, приходит, по сути, к противоположному выводу, признавая, что «ограничение сферы действия универсальных способов защиты в принципе возможно, но не применительно к отдельным видам гражданских прав, а в зависимости от существа правоотношений, особенностей самого способа защиты или правового статуса субъекта гражданского права[77]». Таким образом, если исходить из особого правового статуса добросовестного приобретателя, установленного ст. 302 ГК РФ, следует признать, что данный случай как раз и представляет пример такого ограничения.

На наш взгляд, ни одна из рассмотренных выше позиций (К.Скловского, В.В. Витрянского) не может считаться приемлемой с точки зрения гражданского оборота: поскольку в первом случае, предположив, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю лишь с момента истечения срока приобретательной давности, мы допускаем на протяжение как минимум пяти лет неопределенность в отношении данного имущества, которую можно бы было легко избежать; во втором случае институт недействительности сделок сводит на нет не только институт ограничения виндикации, но и. вообще сам институт виндикации как вещного иска, поскольку признание сделок недействительным полностью выполняет функцию последнего - истребование имущества из незаконного владения. В значительной степени это подтверждается и замечанием самого В.В. Витрянского о том, что использование вещно-правовых способов в целях защиты нарушенного права собственности отнюдь не является преобладающим, поскольку «в целом ряде случаев участники имущественного оборота предпочитают использовать иные способы защиты нарушенного права собственности или иного права»[78]. Однако, на наш взгляд, такое положение нельзя назвать желательным.

Приняв любую из указанных конструкций, гражданское право, по сути, не будет исполнять свою важнейшую, по общепринятому мнению, функцию - регулятивную динамическую (стимулирующую) для гражданского оборота[79].

Как в свое время римское право под влиянием реальных требований экономической жизни узаконило новый способ приобретения права собственности - приобретательную давность, так и современное гражданское право должно прислушаться к требованиям оборота и установить в качестве отдельного способа приобретения права собственности приобретение права собственности добросовестным приобретателем в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

При этом не следует недооценивать некоторые шаги, уже сделанные на этом пути в российской практике гражданского права, а частности, судебной практикой. Так. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 года № 8 уже прояснило ряд положений ст. 302 ГК РФ. Так, пункт 25 данного Постановления указывает, что в случае, если собственнику отказано в виндикационном иске по мотиву того, что приобретатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, то «... если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю». Таким образом, позиция ВАС РФ заключается в том, что отсутствие защиты у собственника в виде ограничения виндикации в отношении добросовестного приобретателя влечет переход права собственности к такому приобретателю. При этом решение оставило без ответа очень важный вопрос: какой же юридический факт (или состав), в силу отсутствия однозначного указания в законе, является, по мнению суда, основанием приобретения права собственности добросовестным приобретателем. Представляется, что возможно два варианта ответа на поставленный вопрос: во-первых, право собственности приобретается в связи с невозможностью удовлетворения виндикационного иска, т.е. лишением собственником зашиты. В таком случае основной вопрос все-таки остается без ответа: приобретает ли добросовестный приобретатель право собственности на имущество, если виндикационный иск не был предъявлен вовсе, и если приобретает, то в какой момент времени? Второе возможное толкование заключается в том, что право собственности переходит на основании решения суда. Однако этот вариант решения проблемы также небезупречен по той же самой причине, что и первое решение, поскольку он также обуславливает переход права собственности добросовестному приобретателю обращением другого лица - собственника - в суд.

На наш взгляд, чтобы разрешить все эти вопросы, вдруг возникшие в нашей практике, следовало бы ввести в наше гражданское законодательство следующую конструкцию, которая смогла бы надежно защитить интересы добросовестного приобретателя: установить в качестве отдельного, универсального основания прекращения права собственности приобретение права собственности на эту вещь в соответствии с законом или договором другим лицом, кроме случаев, определенных Главой 16 ГК РФ (Общая собственность). В дальнейшем предметом рассмотрения нашей работы будет перспектива интеграции этой конструкции в российское гражданское законодательство.

Разумеется, проблема законодательного регулирования приобретения права собственности весьма сложна и разработчики ГК РФ вполне осознавали масштабы стоящей перед ними задачи. Так, С.А. Хохлов указывал, что «все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспроблемно не регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надо специально урегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считать себя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямо предусмотренном законом»[80].

В науке гражданского права уже достаточно давно утвердился взгляд на институт ограничения виндикации как на некий компромисс между интересами собственника имущества и добросовестным приобретателем как участниками гражданского оборота. В зависимости от того, чьи интересы следует считать более важными с точки зрения гражданского права, было выработано две основные позиции в отношении этого вопроса: первая - традиционная - основывалась на незыблемости тезиса о необходимости защиты собственности как основы основ гражданского права, вторая состояла в том, что интересы добросовестных приобретателей н силу целого ряда причин (в том числе и «политических.»: поскольку добросовестных приобретателей значительно больше, чем пострадавших собственников[81]) заслуживает не меньшего внимания, чем интересы собственника.

По справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, противоречие, в котором находятся интересы собственника и добросовестного приобретателя, «...отнюдь не является непримиримым», поскольку «сегодняшний обладатель права собственности быть может вчерашний его приобретатель. В то же время сам он быть может завтра будет заинтересован в облегчении отчуждения своего права собственности»[82].

По всей вероятности, в разрешении этого компромисса весьма существенную роль играет исторический момент. В свете этого тезиса представляется даже закономерным появление точки зрения относительно предоставления собственнику, в случае отсутствия условий для удовлетворения его виндикационного иска, возможности защищать свое право собственности с помощью такого универсального средства, как признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (применения последствий недействительности ничтожной сделки): после десятилетий пренебрежительного отношения к праву частной собственности наше правосознание, в первую очередь, профессиональное - юридическое, стремится воздать праву собственности таким образом своеобразную «компенсацию» в виде признания за собственником права на защиту, не ограниченного ничем, даже правом на возражение со стороны добросовестного приобретателя. Однако представляется, что со временем тот компромисс между интересами указанных участников оборота, который был в течение столетий выработан юридической мыслью, все таки в нашей гражданско-правовой доктрине будет восстановлен.

Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.

Между тем недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса.

Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения:

регистрация самого объекта недвижимости;

регистрация прав на недвижимость;

регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Различие же между государственной регистрацией прав на недвижимость и регистрацией сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже совершена и назначение государственной регистрации состоит в том, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество. Во втором же случае государственная регистрация необходима для того, чтобы действительной была признана сама сделка с недвижимостью.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав. Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе.

Можно указать на следующие случаи: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденном информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59. В п. 5 информационного письма было указано, что "учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора". Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц[83]. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Таким образом, переход прав на жилые помещения требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"[84] установлена возможность осуществления одновременной государственной регистрации договоров продажи жилого помещения и перехода права собственности на него.

Как было отмечено в литературе, возможны случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю[85].

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК). Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, несоблюдение требования о государственной реги<