Ипотечный пузырь в США летом 2007 года.

В 2000-е годы американцы благодаря растущим доходам стали покупать все больше жилья, причем, как это у них принято, в кредит. Соответственно резко выросла и стоимость жилья, и самих ипотечных кредитов, т.е. процентов по ним. Граждан и банкиров неоднократно предупреждали, что на рынке жилья вызревает «пузырь» и предлагали умерить аппетиты. Но на разогретых рынках подобных советов не слушают. В итоге летом 2007-го года разразился кризис ипотечного кредитования в США, который постепенно перекинулся на весь банковский сектор, как в Америке, так и в Европе, а сейчас и в России.

Последней каплей для пузыря на рынке недвижимости стал рост процентных ставок из-за федеральной политики по ужесточению наказаний за неуплату налогов, которая стартовала в 2001 году.

Когда пузырь только начинает расти, на него воздействует такой человеческий фактор, как «жажда наживы», и это изменяет имеющуюся финансовую ситуацию, а пузырь достигает невероятных размеров.

Новые схемы ипотечного кредитования, появившиеся в результате паники на рынке недвижимости в США, предполагают наличие кредитов с крайне низкими выплатами банку в первые годы. Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту стартует теперь от 1% в первый год пользования ссудой. Однако эти залоги типа «2 + 28» предлагают более низкие ставки в первые два года, но отличаются существенным ростом ставки в последующие 28 лет.

Рост цен на жилье в США закончился, вместе с ним закончился бум на ипотечные кредиты. Многие американцы, привыкшие влезать в жилищные долги, прекратили платить по счетам. Вчера стало известно, что акции одного из крупнейших игроков на этом рынке - компании New Century Financial - рухнули на 17% на новостях об отказе в выдаче новых кредитов. "Известия" считают, что в перспективе эти проблемы могут переродиться в глобальный фондовый кризис - ведь основным ресурсом для роста американской экономики всегда был рынок жилья. Растущие цены на недвижимость в США локомотивом вытаскивали за собой все другие отрасли экономики без исключения. Развитая система ипотеки позволила сформировать в США огромный рынок компаний, торгующих ценными бумагами под обеспечение ипотечных кредитов. Ипотечный сегмент фондового рынка был не менее привлекательным, чем сырье и валюта. Люди охотно брали ипотеку, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Как следствие банки все чаще отказываются выдавать деньги - ведь им самим не платят. Инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Пока цены на жилье в США росли, никто не задавал лишних вопросов. Ипотечный кризис начался тогда, когда в 2007 году цены начали падать, а процентные ставки – расти. В секторе subprime (неблагонадежных заемщиков, околостандартных закладных) начались дефолты, что коснулось не только банков, но и всех участников рынка, покупавших ипотечные облигации. По причине отсутствия точной информации рынок некоторых ценных бумаг рухнул.

По статистике источника статьи, 43% тех, кто впервые покупал дом в 2005 году, не имели собственных средств на первоначальный взнос. Все эти схемы приобретали все большую популярность по мере развития пузыря на рынке недвижимости. По телевидению шла постоянная реклама, предлагавшая людям получать кредиты на покупку домов. Все это было призвано вовлечь как можно большее число людей и заставить их, совершая сделки на рынке, создать панику и ажиотажный спрос. Но остается вопрос: когда наконец все включатся в игру, откуда возьмется новый спрос и как поддержать его на прежнем уровне? Никак. Это классический финал развития истории с мыльным пузырем на любом рынке.

Эта та ситуация, которую рынок недвижимости США переживает сегодня. Все уже включились в игру, выйти из которой очень сложно. Число объявлений о продаже домов постоянно растет. В некоторых сегментах рынка предложение в два, а то и в четыре раза превышает показатели прошлого года.

Проблемы сегодня не только в рынке недвижимости, но и в финансовом мире в целом. Изобретенные за время паники финансовые схемы перестанут работать, когда процентные ставки по кредитам пойдут вверх и цены на дома перестанут расти. Пузырь, который вот-вот лопнет на рынке недвижимости, подорвет всю финансовую систему США. 10% домовладельцев уже не имеют возможности выплачивать кредит за свой дом или имеют просрочки по платежам. 30% домовладельцев, получивших кредит в прошлом году, тоже.

Двумя наиболее распространенными в последние пару лет типами кредитов были кредит с плавающей процентной ставкой и исключительно процентный кредит (кредит, по которому до истечения его срока выплачиваются только проценты, а основная сумма погашается в конце срока одним платежом). Как мы говорили раньше, эти виды кредитов предполагали низкие ежемесячные платежи и отсрочку основной выплаты. Наша статистика показывает, что около трети кредитов, полученных в прошлом году, были выданы по этим схемам. Заемщики, взявшие кредит на столь привлекательных, казалось бы, условиях, теперь переживают наибольший шок от изменившихся условий кредитования. Процентная ставка растет на глазах, и теперь они должны в разы увеличить размер ежемесячных выплат либо ускорить окончательную расплату с банком, которая в этом случае может быть выше, чем изначальная сумма кредита, благодаря негативной амортизации. Порядка половины триллиона долларов должны получить банки по этим кредитам в ближайший год.

Country Wide Financial, крупнейший держатель закладных в стране, планирует разослать тысячи писем своим клиентам, предупреждая их об ожидаемом пересмотре процентных ставок.

Люди загнали сами себя в тупик, использовав растущие цены на недвижимость, чтобы получить прибыль. Живя в ситуации постоянного роста цен, люди привыкли оперировать суммами в среднем по $50 тыс. Подумайте, как должно быть сложно среднему американцу сэкономить из зарплаты на ежедневных нуждах подобную сумму.