Добросовестное приобретение недвижимости в системе способов приобретения права собственности

До настоящего времени в российском гражданском праве нет специальной нормы о том, каким образом приобретается право собственности добросовестным приобретателем. Конечно, это пробел в нашем законодательстве. Очевидно, что поскольку существует ограничение виндикации и невозможность истребования недвижимости у добросовестного приобретателя, то необходим соответствующий механизм перехода права собственности к добросовестному приобретателю. В противном случае недвижимость остается вне оборота, так как собственник лишен владения, а добросовестный приобретатель не может распорядиться недвижимостью, которой владеет. По этому поводу В.А. Рахмилович писал: "Вопрос остается в подвешенном состоянии, что создает неопределенность не только в отношении субъекта права собственности, но и в существовании самого права собственности на спорную вещь"[54].

В начале XIX в. родоначальник российской цивилистики Д.И. Мейер отмечал: "Общие условия приобретения прав имеют значение и для права собственности. Кроме того, существуют еще и особые условия для приобретения этого права... Как и всякое право, право собственности имеет, конечно, ситуация, в которой добросовестный приобретатель получает право собственности не моментально, не тупиковая, поскольку он может стать собственником по приобретательной давности, но это потребует длительного времени определенное начало, и те пути, которыми открывается это начало, называются способами приобретения права собственности. Внимательное рассмотрение их для юриста особенно важно, потому что легко смешать способы приобретения права собственности со способами приобретения других прав, что и бывает нередко в действительности"[55].

Как известно, способы приобретения права собственности могут быть первоначальными и производными. Такое деление имеет не только теоретическое, но и вполне практическое значение, "так как при первоначальных способах установление права собственности на вещь и объем прав и обязанностей собственника определяются законом, а при производных способах большое значение имеют воля прежнего собственника, соглашение сторон и акты органов государственного управления"[56]. Что касается критериев разграничения способов приобретения права собственности на первоначальные и производные, то в одних случаях отдают предпочтение критерию воли, в других критерию - правопреемства, а в третьих, как, например, в Учебнике гражданского права МГУ, в основу выделения первоначальных способов приобретения права собственности положен критерий правопреемства, а производных - критерий воли. Как отмечает Ю.К. Толстой, в последнем случае нарушается единство классификационного основания возникновения права собственности[57].

Мы согласны с С.А. Хохловым, что "все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспробельно не регулируются"[58]. Попытки ученых составить одну общепринятую классификацию способов приобретения права собственности до сих пор не увенчались успехом. Мы не ставим перед собой эту задачу и не собираемся создавать подобную систематизацию, а лишь используя уже существующие основания и критерии их построения, попытаемся определить место такого способа приобретения права собственности как добросовестное приобретение права собственности на недвижимость, имея в виду возникновение права собственности на недвижимость у ее добросовестного приобретателя. Это представляется нам весьма важным, так как от способа приобретения зависят, например, момент возникновения нрава собственности, объём полномочий собственника и т.д.

Как писал Г.Ф. Шершеневич, способом приобретения собственности называется такой юридический факт, с которым, по взгляду объективного нрава, соединяется установление права собственности в лице данного субъекта. В теории общепринято деление способов приобретения собственности на первоначальные и производные. Способ будет первоначальным, если право собственности в лице данного субъекта устанавливается самостоятельно, независимо от другого лица, т.е. на объекты, которые еще не составляли чьей-либо собственности или же на объекты, которые, хотя и составляли собственность другого лица, но подчиняются господству нового приобретателя независимо от прав предшествовавшего собственника. Способ будет производным, когда право собственности в лице данного субъекта устанавливается на основании нрава прежнего собственника. Указанное деление имеет то юридическое значение, что при производном способе приобретения объем права обусловливается правом прежнего собственника, чего нет при первоначальном способе, а дальнейшее следствие - производный способ вызывает необходимость проверки прав всех прежних собственников, что представляется излишним при первоначальном способе[59]. Как видно, в основе разграничения способов приобретения права собственности Г.Ф. Шершеневича лежит критерий правопреемства, по которому при первоначальных способах приобретения права собственности правопреемства нет, только производные способы основаны на правопреемстве. Многие ученые-цивилисты считают, что в основу разграничения способов приобретения права собственности должен быть положен критерий правопреемства.

В таком случае к первоначальным (непосредственным, или первообразным) относятся способы, когда право собственности возникает впервые и в полном объеме, так как вещь ещё никогда и никому не принадлежала. Сюда чаще всего относят приобретение собственности на бесхозяйное имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право (п. З ст.218, ст.225, 226 ГК РФ); находку, клад, приращение, переработку, добычу (ст.220, 221 ГК РФ), давность, производство новых вещей (п.1 ст. ст.218, 219,234ГКРФ).

Производные способы (посредственные) - такие способы, когда вещь приобретается от предшествующего собственника, право собственности передаётся одним лицом другому. Это приобретение посредством договора (купли-продажи, мены, дарения и др.) или иной сделки, наследование, установление режима имущества супругов и т.д.

Как уже отмечалось, практическое значение разграничения способов на первоначальные и производные состоит в том, что в производных способах объём прав последующего собственника целиком и полностью зависит от объёма предшественника. Ещё в римском праве это было закреплено в формуле "Nemo plus juris ad alienum transferee potest, quam ipso habet" - "Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам"[60]. Подобная классификация критикуется некоторыми учёными, так как не совсем состоятельна в том плане, что "в нашем юридическом быту нет вещей, никому не принадлежащих, а если они и существуют в мире, то совершенно чужды юридическим определениям, как, например, планеты"[61]. Но и отвергать ее совсем, считаем, не стоит.д.ействительно, в случае приобретения по давности нельзя сказать, что собственность никому не принадлежала и право возникает впервые и на ничейную вещь. То же самое можно сказать и о находке, кладе, ловле диких животных, сборе ягод и др.

Относя приобретательную давность к первоначальным способам Ю.К. Толстой утверждает, что право собственности возникает не от прав и помимо воли предшествующего собственника[62]. Распространим такой подход на добросовестного приобретателя. Если исходить из того, что добросовестный приобретатель приобретает право собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, то такой способ приобретения права собственности также относится к первоначальным способам, так как право собственности возникает помимо воли предшествующего собственника.

Большинство авторов советского периода относят к первоначальным такие способы приобретения права собственности, при которых это право возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую, или независимо от прав предшествующего собственника; к производным относят такие способы, при которых возникновение права собственника зависит от прав предшественника и, следовательно, налицо правопреемство.

Соответственно этому к первоначальным способам приобретения права собственности, как правило, относят не только изготовление вещи и отделение плодов, но и социалистическую национализацию, реквизицию, конфискацию, приобретение права собственности на бесхозяйственно содержимое или бесхозяйное имущество, находку, клад, безнадзорный и пригульный скот, а также приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя. К производным способам относят лишь приобретение права собственности по договорам и в порядке наследования[63].

Мы разделяем позицию Б.Б. Черепахина, что приобретение права собственности добросовестным приобретателем в случае, предусмотренном в ст.152 ГК РСФСР, относится к первоначальным способам приобретения права собственности, так как право приобретателя не опирается ни на право действительного правопредшественника, ни на право действительного отчуждателя. Никакого правопреемства нет в этом случае[64]. Таким образом, поскольку отчуждатель не управомочен на перенесение права собственности на приобретателя, а собственник в отчуждении не участвует, то право собственности не переходит к добросовестному приобретателю, а вновь возникает у него в полном объеме. Немаловажное значение имеет то обстоятельство, что недвижимость относится к категории вещей как объектов гражданских прав. Являясь физическими телами, вещи имеют обособленное существование, не зависящее от правового регулирования. Отсюда вывод: недвижимость не теряет своих качеств, если она не является объектом чьего-либо права собственности. Вследствие этого недвижимость может быть приобретена в собственность первоначальным способом добросовестным приобретателем.

В вое время Д.И. Мейер разделил все способы приобретения права собственности на две группы:

1) способы при посредстве владения;

2) способы, не зависящие от владения. Их практическое различие, по его мнению, заключается в следующем: "Одним способам присуще владение, так что нет и приобретения права собственности, если приобретатель не вступает во владение вещью; другими же способами право собственности приобретается независимо от владения, так что лицо можно признать собственником вещи, хотя, бы оно к ней и не пpикacaлocь"[65].

К способам приобретения собственности при посредстве владения отнесены: а) передача ("всегда исходит из какой - либо сделки или вообще из какого - либо юридического отношения"); Б) приобретательная давность; В) военная добыча; Г) находка; Д) спецификация ("... по строгой последователыюсти права... не составляет способа приобретения права собственности, а может вести к нему только по особому определению законодательства или обычаю[66]).

Способы, не зависящие от владения: А) пользование (право на плоды); Б) приращение (увеличение прибрежного поземельного участка от примывания земли, от обнажения водного пространства; к прибрежному участку пристает полоса земли, оторванная силой воды от чужого участка, застроение, насаждение и др.); В) смешение (или слитие для жидкостей).

Нам сложно представить себе право собственности через пользование, но Д.И. Мейер считал пользование способом приобретения права собственности без посредства владения. В этой классификации приобретение права собственности добросовестным приобретателем относится, конечно же, к способам "при посредстве владения", поскольку переход недвижимости от собственника к добросовестному приобретателю "всегда исходит из какой - либо сделки или вообще из какого - либо юридического отношения".

Одним из главных составляющих любого способа приобретения права собственности является воля и волеизъявление лиц, причастных к процессу отчуждения-приобретения имущества. В случаях, когда право собственности переходит по сделке (договору), налицо взаимное согласованное волеизъявление лиц. Но для возникновения права собственности недостаточно только наличия воли (хотя она является решающей) и волеизъявления, а должно быть законное основание.

Некоторые современные учёные приравнивают способ приобретения к основанию, утверждая, что эти понятия тождественны[67]. Более аргументированной представляется противоположная точка зрения, в которой под способом приобретения понимаются фактические действия, а под основанием - юридические действия по приобретению имущества в собственность.

Применительно к добросовестному приобретателю недвижимости такими фактическими действиями являются возмездное, добросовестное приобретение недвижимости по сделке, а законным юридическим основанием - решение суда, поскольку, как указано в п.1 ст.28 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[68], момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Если закон признал за добросовестным приобретателем возможность приобретения права собственности на недвижимость, то очевидно, что это обстоятельство является основанием прекращения права собственности у правопредшественника. Поэтому признание лица добросовестным приобретателем недвижимости и последующая регистрация за ним права собственности на эту недвижимость на основании решения суда имеет значение правопрекращающего факта, а не только правоустанавливающего. Такой подход позволяет избежать коллизии права, когда нормы института приобретения права собственности противоречат нормам защиты вещных прав.

Как писал О.С. Иоффе, "но если действующая конструкция виндикационного иска не строится на началах неофаниченного его применения, то, поскольку собственник лишается права на истребование его неправомерно отчужденной вещи, последняя сразу же переходит в собственность приобретателя не дожидаясь истечения срока приобретательной давности"[69]. Такой подход вполне соответствует норме п.1 ст.235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается... при утрате права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения, т.е. не основанным на правопреемстве.

Ст.218 ГК РФ названа "Основания приобретения права собственности", однако в ней речь идёт о способах, а не об основаниях, поскольку основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц[70].

В литературе отмечается, что редакция ст.218 ГК РФ такова, что перечень оснований закрытый, носит исчерпывающий характер, на что уже не раз было обращено внимание[71]. Однако с таким подходом вряд ли можно согласиться. Согласно п.3 ст.218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Очевидно, что законодателем не дается исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Для нас в этом смысле представляют интерес содержащиеся в п.3 ст.218 ГК РФ слова, "на которые он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом". Подпадает ли под эти слова собственник недвижимости, приобретенной добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя? Думается, что нет, так как право собственности у такого лица прекращается с момента регистрации права собственности на соответствующую недвижимость за добросовестным приобретателем. В то же время правовая конструкция п. З ст.218 ГК РФ такова, что приобретение права собственности на имущество возможно, если это имущество до этого не имеет собственника.

Таким образом, приобретение права собственности на имущество добросовестным приобретателем вообще не упомянуто в ст.218 ГК РФ.В.А. Рахмилович осознавал данную проблему и предлагал дополнить п.2 ст.218 фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст.302 оснований для отклонений иска собственника" и дополнить п.1 ст.235 словами: "... в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст.302"[72]. Такое предложение в принципиальном плане нами поддерживается. Оно актуально, несмотря на изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривающие возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, поскольку появляется более четкий законодательно закрепленный способ возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, с одной стороны, с другой же стороны, прекращается право собственности не владеющего собственника в связи с переходом этого права к добросовестному приобретателю.

Однако такой подход не решает задачи до конца и в современных условиях выглядит определенного рода полумерой, поскольку ст.218 ГК РФ носит обобщающий характер по отношению к другим более частным нормам, расположенным в главе 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", где способы приобретения права собственности урегулированы более конкретно. Так, например, в ст.234 ГК РФ регламентируется приобретение права собственности на основании приобретательной давности. Поскольку до изменений в гражданское законодательство, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[73], существовал только один вариант приобретения собственности добросовестным владельцем - через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ) [74], то исходя из этого можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:

1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока вследствие добросовестного приобретения недвижимости. Это обстоятельство диктует необходимость подробной регламентации в специальной норме, расположенной в главе 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ, механизма (способа) приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем. В этой связи предлагается дополнить главу 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ статьей 234-1 "Право собственности добросовестного приобретателя".

Как уже отмечалось, в начале 2005 г. введен действие п.2 ст.223 ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В литературе высказаны положительные оценки этому нововведению. Так, например, А.В. Люшня отмечает, что добросовестный приобретатель вещи при ее неуправомоченном отчуждении приобретает полноценное право собственности[75].

Возникает, однако, вопрос о месте нормы о добросовестном приобретении права собственности в системе ГК РФ: здесь могли быть два варианта. Во-первых, правило о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности можно было разместить непосредственно рядом со ст.302 ГК РФ, но такая норма не могла органично вписаться в положения главы о защите вещных прав; во-вторых, размещение нормы о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя в ст.223 ГК РФ, что является вполне обоснованным, поскольку добросовестное приобретение недвижимости относится к первоначальным способам приобретения права собственности, оно регламентируется главой 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ, часть первая, куда закономерно входит ст.223 ГК РФ. Если же найти место в этой главе для самостоятельной статьи "Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя", то норма о регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем должна войти в эту статью.

Одновременно со ст.223 ГК РФ внесены изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Глава V дополнена ст.31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации[76].

То есть приведенными изменениями устанавливаются правовые основания для приобретения права собственности добросовестными приобретателями на недвижимое имущество, а также система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Таким способом разрешена правовая коллизия, когда, с одной стороны, собственники считались таковыми лишь формально, так как владение и пользование имуществом осуществлял добросовестный приобретатель, а право распоряжения, хотя и оставалось за собственником, но реализовано быть не могло; а с другой стороны, добросовестный приобретатель сталкивался с трудностями при совершении сделок с таким имуществом. Очень важно, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, получили право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб. Указанные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Указанную правовую новеллу можно рассматривать как своеобразный финансовый амортизатор, смягчающий последствия разрешения коллизии между интересами не владеющего собственника и добросовестного приобретателя недвижимости, что, в конечном счете, будет способствовать развитию гражданского оборота.

С учетом того, что изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:

1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока вследствие добросовестного приобретения недвижимости (ст.223 ГК РФ).

Однако между двумя этими механизмами имеются существенные различия. Если "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности, то добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности"[77] или с иском о нризнании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.

Введение права собственности добросовестного приобретателя недвижимости в гражданское законодательство обусловлено необходимостью, во-первых, разрешения неопределенности правового положения добросовестного, но, по сути, не узаконенного владельца недвижимости, а во-вторых, разрешением коллизии между правовыми позициями не владеющего собственника и беститульного владельца.

Что касается регистрации права собственности за добросовестным приобретателем, в отношении которого отказано в иске о реституции, следует иметь в виду, что до признания судом недействительности сделки, по которой им приобретена недвижимость, именно эта сделка служила основанием для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Недействительность этой сделки влечет за собой аннулирование регистрации права собственности, основанного на данной сделке. После этого регистрация права собственности за добросовестным приобретателем возможна только на основании решения суда.

Если судебное решение, подтверждающее добросовестность приобретателя недвижимости, не вынесено, то основания для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем отсутствуют. Однако за ним сохраняется возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

Изложенное выше позволяет сформулировать свою позицию по поводу необходимых элементов сложного юридического состава, являющегося основанием для возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя.

Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в ЕГРП на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем.

Проведя после этого анализ оснований добросовестного приобретения права собственности на недвижимость, мы можем окончательно сформулировать предлагаемый текст названной нормы.

Статья 234-1. Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя.

1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

2. Право собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента его государственной регистрации.

3. Основанием возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридический состав, включающий следующие признаки:

а) недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником;

б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;

в) решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации нрава собственности за добросовестным приобретателем.