Историко-правовой анализ представлений о недвижимости как объекта права
Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего Профессионального образования «Тихоокеанский государственный университет» Дальневосточный юридический институт Кафедра Государственно-правовых дисциплин Специальность 021100 «Юриспруденция»
Допустить к защите Директор ДВЮИ, д.ю.н., профессор Лончаков А.П.________________ «_____» ________________2006 г.
Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью Дипломная работа ВКР 010420431 Студент заочного ускоренного обучения гр. Юу - 1 _______________ Рысаков А.С. Руководитель преподаватель кафедры гражданского права и предпринимательской деятельности _______________ ___________ Консультант главный специалист отдела продажи государственного имущества КГУ «Фонд имущества Хабаровского края» ______________ ___________
Хабаровск – 2006 РЕФЕРАТ
Выпускная квалификационная работа содержит пояснительную записку на 133 листе формата А4, включающую 119 литературных источников, 4 приложения. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Объект исследования – механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью. Целью работы является проведение теоретического анализа межотраслевого подхода в правовом регулировании сделок с недвижимостью, и выявление и раскрытие сущности специфического механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью. В данной работе рассмотрены правовое регулирования сделок с недвижимостью, которое представляет собой, с точки зрения системы права, межотраслевое регулирование, состоящее из нормативно-правовых актов, входящих как в систему частного права, так и в систему публичного права. Выявлены также «регулятивная» и «охранительная» направленность права в правовом регулировании общественных отношений в данной сфере. Разработаны теоретические основы механизма обеспечения сделок с недвижимостью и раскрыта его структура. СОДЕРЖАНИЕ
Введение 7 Теоретические аспекты правового регулирования обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 11 Историко-правовой анализ возникновения представлений о недвижимости как объекта права 11 1.2 Правовой режим недвижимости 16 1.3 Регулятивные и охранительные функции права в правовом регулировании сделок с недвижимостью 22 1.4 Понятие и юридические признаки недвижимого имущества 30 Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом: частноправовые и публично-правовые начала 52 2 Механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 65 2.1 Понятие и структурные элементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 65 2.2 Сравнительно – правовой анализ законности и правомерности 70 2.3 Система органов, осуществляющих обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. Правовые и организационные принципы их взаимодействия 80 2.4 Правовые средства обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 108 2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 115 Заключение 129 Список использованных источников 130 Приложение А Правовое регулирование сделок с недвижимостью (межотраслевое построение) Приложение Б Структура механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью Приложение В Субъекты механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью Приложение Г Структура органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью ВВЕДЕНИЕ
Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования»./ / Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание. Таким образом, недвижимость как объект гражданских прав, представляет собой меру свободы, часть «суверенитета» субъекта права и некую форму обособленности правового положения субъекта выражающуюся в принадлежности конкретных прав и обязанностей по отношению к конкретным объектам недвижимости. Данная работа, представляет собой теоретико-практическое исследование темы, имеющей в российской правовой действительности особое и актуальное значение в силу постоянно «растущего» оборота недвижимости, что требует в свою очередь адекватного правового регулирования, в целях обеспечения прав всех участвующих в данных правоотношениях лиц, и поддержки стабильности в указанной области общественных отношений. К сожалению, в России особая актуальность исследуемой темы вызвана не только проблемами теоретического характера, но и проблемами практическими, связанными с обеспечением сделок с недвижимостью в такой степени, когда требуется зачастую сохранение жизни контрагента, либо его независимости и самостоятельности как стороны в договоре, и т.д. В связи с этим хотелось бы отметить, что правовое регулирование объектов недвижимости в части «регулятивной направленности» в значительной степени выстроено в области частного права, с незначительным преобладанием публичности. Что же касается «охранительной направленности» в правовом регулировании, то этот аспект достаточно глубоко исследован, и поиски не прекращаются по сей день, цивилистами (за что огромное им спасибо и низкий поклон), в рамках отраслей частного права. Но практически ни как не изучен представителями публичного права, что само по себе является странным. Необходимость изучения «охранительной направленности» права в правовом регулировании оборота объектов недвижимости «диктует сама жизнь», в том смысле и в той степени, когда необходимо найти, классифицировать и внедрить в практику эффективные правовые средства охраны и защиты права собственности, иных вещных и обязательственных прав. Автор данной работы, имеет ввиду, именно концепцию построения и использования эффективного правового инструментария, в том числе уже имеющегося. В данном случае, речь идет не о вторжении в цивилистику, а на базе цивилистических представлений создать публично-правовую систему охраны и защиты прав на недвижимость, причем используя инструменты, разработанные и использующиеся в рамках частного права. Автор хочет сразу предостеречь тех, у кого может сложиться мнение о том, что предлагаемая работа будет иметь целью соединение частных и публичных начал в сторону преобладания публичных с параллельным вторжением в частную сферу. Нет, это не так. Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом./ / Исходя из этого, автор данной работы, представит исследование, целью которого будет поиск системы органов публичного права и правовых средств обеспечения законности при обороте объектов недвижимости, но ни в коем случае не смешивание публичного и частного в одно целое. Каждое правовое направление (частное или публичное) имеет свое строго определенное место в системе права. В общем и целом, конституирующей целью исследования выступает именно поиск публично-правовых средств обеспечения сделок с недвижимостью, опирающихся именно на частноправовые средства. Причем, обратите внимание, речь идет именно о поиске, т.е. среди уже существующих, а не о создании новых. Таким образом, вся суть работы заключается в поиске баланса в правовом регулировании оборота недвижимости, с целью обеспечить этот самый оборот публично-правовыми средствами именно «охранительной направленности» там, где оказывается бессильным право частное. 1 Теоретические аспекты правового регулирования обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью Историко-правовой анализ представлений о недвижимости как объекта права Наиболее полно, исследуя воззрения многих юристов различных исторических эпох, историю возникновения недвижимости как объекта права, отразил С.А. Степанов. Поэтому в большей степени, хотелось бы процитировать этого замечательного ученого. Редкое современное исследование в цивилистике не содержит более или менее подробного воспроизведения основных положений Римского частного права, ранее изложенных в научных и учебных произведениях. Обширный эмпирический материал, производные комментарии и обобщения специалистов теории и истории римского права позволяют, не останавливаясь подробно на аргументации отдельных, ранее обоснованных в литературе заключений, сформулировать принципиальные, отправные для раскрытия последующего материала историко-правовые позиции. В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли. После первоначального продолжительного и весьма затруднительного периода развития юридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз современного объекта недвижимого имущества - земельного участка. Право частной собственности на землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во всяком случае, на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до Домициана не принадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права (права на недвижимый объект, а в дальнейшем - на любую пригодную для этого вещь) юристы формулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим достижениям. Это понятие – «право собственности» - рассматривает движимое и недвижимое имущество ни в коем случае не под старым обозначением «rei dominium». Первичное и производное приобретение становится одинаковым, право собственности, в первую очередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства и делает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простого юридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромным прорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности, как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальной связанности земли. Далее С.А. Степанов цитирует выдающего цивилиста И.А. Покровского, где отмечает: «Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский пришел к подобному выводу, свидетельствующему, что не только (и не столько) природные свойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей на движимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что «чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже видели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначально общинного (публичного) земельного распределения». Именно здесь, считает И.А. Покровский, «впервые возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью - первый и наиболее существенный элемент права собственности». После объединения цивильного и преторского права в послеклассическом периоде римского частного права значимость классификации вещей на res mancipi и res nec mancipi утрачивается. «Самое деление вещей на res mancipi и res nec mancipi давно сделалось анахронизмом». Формирующееся право собственности на недвижимое имущество охватило всю совокупность вещей, принципиально не различая физических свойств объектов (дом или рабочий скот, повозка или участок земли) и не ставя эти свойства в ранг, требующий иного, чем просто движимая вещь, порядка перехода к новому собственнику. Сохранив основным способом передачи вещного права traditio, древнее право, подчиняя формальные условности в пользу быстрого и неформального имущественного оборота, пренебрегло публичным моментом (более выраженным в mancipatio). Переход права собственности к новому собственнику мог быть неизвестен третьим лицам, недобросовестный продавец мог совершать иные сделки с этой недвижимостью; «разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений». Современное право, развивая traditio, «пришло к установлению принципа публичности для актов на недвижимость, принципа, нашедшего себе наиболее полное выражение в институте поземельных книг. Всякая переуступка права собственности, всякое установление сервитута или ипотеки должны отмечаться в официальных поземельных книгах». В дальнейшем римское право действительно включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью. Изложенное, бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ лишь некоторых касающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о древнем праве, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и их системного построения. Во-первых, недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с начального этапа формирования как объекты гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное. Во-вторых, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные. В-третьих, отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения недвижимым имуществом на праве собственности и совершения сделок с ним, благоприятное для простоты и эффективности экономического оборота, столь же неблагоприятно и в конечном счете губительно собственно для статики и динамики объектов недвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность (и даже неосмотрительность) участников сделок с недвижимостью влечет большие негативные последствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота. Это, впрочем, более характерно для развивающегося права, практически полностью основанного на регулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы. Позднее, в эпоху великих буржуазных революций, изменились представления о недвижимости и праве собственности с позиций регулирования преимущественно публичным правом в сторону частноправовой составляющей. Французский гражданский кодекс одним из первых систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу, единственным), деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей. Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве. Что касается России, то сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России благодаря Указа Петра I о единонаследии 1714 года. Данный Указ устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. После революции 1917 г. ситуация в корне изменилась. В первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено. Естественно, необходимо указать, что деление фактически присутствовало, хотя и не было легализовано. Что касается отсутствия официального деления вещей на движимые и недвижимые, то на этот счет, ученые цивилисты сделали единодушный вывод: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано». Таким образом, различие есть всегда, независимо от отношения к нему властьимущих, т.к. это самое различие основано на объективных признаках, не обратить внимание на которые невозможно. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. В качестве вывода можно по историческим этапам отобразить способ перехода прав на недвижимые объекты: 1. Манципация – переход права на недвижимость осуществлялся посредством приобретательской давности. Исторически первым способом перехода недвижимой вещи от одного лица к другому, служила манципация, закрепленная в Законах ХII таблиц. 2. Традиция – переход права следовал за передачей вещи, т.е. посредством вручения вещи. Традиция возникла позднее. Теперь право приобретателя возникает моментально: в момент передачи вещи. В тот же момент прекращается право отчуждателя. / /Скловский 3. Публичность – переход права осуществлялся в момент внесения записи в специальную книгу (поземельная книга, реестр и т.д.).
Популярное: Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (306)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |