ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Содержание

Введение

1. ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения

2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

2.2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

2.2.3 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в собственность

2.2.4 Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения

2.2.5 Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

2.3 Правовое регулирование оборота земельных долей

Заключение

Список источников

Введение

Актуальность темы исследования. В Советской России земля была изъята из гражданского оборота и объявлена исключительной собственностью государства. Земельные участки не могли быть предметом частного оборота. Владение землей осуществлялось только на праве пользования, в результате чего земельные отношения утратили товарно-денежный характер, и вплоть до наступления 1990 года фактически сводились к административным процедурам предоставления и изъятия участков.

Существование земельного оборота в виде распределения и перераспределения земель между землепользователями в советский период истории нашей страны вполне соответствовало экономическим отношениям того времени, когда отсутствовали активный оборот прочно связанных с землей зданий, строений, сооружений и широкомасштабная внутренняя миграция населения.

В 1990 - 2000 годы под воздействием проводимых в нашей стране экономических, политических и правовых реформ оборот зданий, строений, сооружений существенно активизировался. Уже на начальном этапе земельной реформы стала доминирующей тенденция отчуждения максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Создание благоприятных с точки зрения мировой практики инвестиционных условий для развития производства потребовало предоставления частным лицам высокого уровня гарантий прав собственности на земельные участки, на которых расположены приобретаемые ими объекты недвижимого имущества.

Ранее традиционно вещные и обязательственные права граждан и юридических лиц в земельных отношениях возникали только на основании административных актов компетентных государственных органов и органов местного самоуправления. Закон ограничивал земельную правоспособность граждан и юридических лиц как субъектов права землепользования. Они не могли быть в условиях исключительной государственной собственности участниками рыночного земельного оборота.

С появлением различных форм собственности на землю, восстановлением деления вещей на движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расширяется возможность возникновения вещных и обязательственных прав на землю граждан и юридических лиц не только на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельными участками.

До принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 (далее - ЗК РФ) правовое регулирование оборота земельных участков осуществлялось преимущественно на основании множества разрозненных подзаконных нормативных правовых актов, таких как указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. После принятия в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации более сорока процентов норм Земельного кодекса РСФСР 1991 года были признаны недействующими. Мораторий на применение главы 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» Гражданского кодекса Российской Федерации (деле - ПС РФ), наиболее полно регулирующей отношения по использованию земли, был отменен лишь 16 апреля 2001 года. Формирование эффективного механизма рационального перераспределения земли на основе рыночных механизмов, открытой и контролируемой обществом государственной земельной политики на начальном этапе земельной реформы осуществлялось в большей степени методом проб и ошибок. Такая ситуация вполне закономерна для государства, не имеющего собственного опыта правового регулирования реформирования прежнего земельного строя, основанного на монополии государственной собственности на землю, и аграрных преобразований государственного и коллективного секторов сельского хозяйства в рыночную аграрную экономику,

Цели и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является определение современного состояния правового регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации, выявление наиболее актуальных теоретических и практических проблем в данной сфере, а также возможных путей их решения, включая меры по совершенствованию действующего законодательства и корректировке правоприменительной практики.

Для достижения указанной цели в рамках курсовой работы решаются следующие задачи:

- дается характеристика системы действующего законодательства Российской Федерации об обороте земельных участков;

- исследуются сложившиеся в теории и правоприменительной практике понятия оборота земельных участков;

- рассматривается соотношение частноправового и публично-правового регулирования отношений оборота земельных участков;

-раскрываются наиболее актуальные проблемы правового регулирования сделок с земельными участками как основной составляющей оборота: проводится изучение земельного участка как предмета сделки, выявляются особенности участия различных субъектов гражданского права в качестве стороны в сделках с земельными участками, определяются требования законодательства к форме и государственной регистрации сделок с земельными участками, а также условия недействительности сделок с земельными участками;

- анализируются отдельные наиболее распространенные сделки с земельными участками (купля-продажа, аренда, ипотека): правовая основа и правоприменительная практика.

ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет дискуссий, расколовших общество и законодателей. Особенно ожесточенные дебаты между сторонниками и противниками коммерциализации земли велись по вопросу о землях сельскохозяйственного назначения.

Известно, что в советский период союзное государство обладало монополией собственности на землю, возникшей в результате ее национализации и закрепленной в Конституции СССР: «В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса». Первая попытка изменить эти положения была предпринята в конце 1980-х годов в рамках реформирования социалистической системы. Закон «О собственности в СССР» и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, вступившие в силу в 1990 году, ликвидировали монополию союзного государства, вводя множественность субъектов права (публичных) и многообразие форм собственности на землю. И хотя разработчикам Основ не удалось легализовать понятие частной собственности, в результате политического компромисса был введен институт пожизненного наследуемого владения землей, являвшийся, по сути, завуалированной формой ограниченного права частной собственности.

Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 году, и законом «О плате за землю» они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.

С целью ускорения аграрных преобразований в 1991 году был издан указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и ряд постановлений правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавших последние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формы хозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д.) либо о сохранении прежней.

За 1992–1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозных отношений.

В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным — в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.

В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства[1] подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, — 91,2 процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли.

К середине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольно парадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.

История принятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в 1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией «Выбор России» были внесены два законопроекта, но, ни один из них не набрал необходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование по правительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрным вопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации, различными министерствами, депутатскими объединениями.

Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.

В этой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей, в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году[2].

Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми.

Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).

Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[3], который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей.

Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.