Маркетинговый подход к управлению жилищным хозяйством города

 

Содержание маркетингового подхода к управлению жилищным хозяйством города. Применение стратегии маркетинга в управлении жилищной сферой города позволяет определить рациональные пути его развития и повышения качества жизни населения муниципального образования  в данной сфере.

 Существует множество видов маркетинга (таблица 1).

 

Таблица 1 - Классификация маркетинга

 

Критерии классификации	Виды маркетинга
По характеру производимого продукта	Маркетинг товаров народного потребления Маркетинг продукции производственно- технического назначения Маркетинг идей (нематериальных активов) Маркетинг услуг
По целевой направленности	Маркетинг, ориентируемый на продукт Маркетинг, ориентируемый на потребление
По стратегическим целям	Коммерческий маркетинг Некоммерческий маркетинг
По временному охвату	Тактический маркетинг Стратегический маркетинг

 

Исходя изданной классификации, целесообразно отметить следующие специфические характеристики маркетинга в жилищном хозяйстве.

По характеру производимой продукции он в основном относится к маркетингу услуг, по целевой направленности – к маркетингу, ориентированному на потребителя, по стратегическим целям – к некоммерческому маркетингу, по временному охвату – преимущественно к стратегическому маркетингу.

Маркетинг в жилищном секторе представляет собой процесс управления разработкой услуги доведения их до потребителей, т. е. обеспечение населения нормальными жилищными условиями, коммунальным обслуживанием и т. п.

Следует отметить, что использование маркетинга в сфере услуг отстает как в качественном, так и в количественном отношении от его применения в сфере материального производства. Главные причины этого кроются в исторических условиях развития маркетинга, а также в так называемой «конкуренции в условиях дефицита», имевшей место в сфере услуг в нашей стране, которая сохраняется во многих отраслях муниципального хозяйства. В условиях ограниченной конкуренции или ее полного отсутствия у производителей и поставщиков услуг не было необходимости использовать маркетинговый подход: изучать мнение потребителей и на основе этого строить свою политику.

Но в последние годы в связи с проведением реформ и развитием конкуренции ситуация в этой сфере начинает меняться. Поэтому возникает потребность в маркетинговом управлении жилищным хозяйством.

При формировании маркетингового подхода к управлению жилищным хозяйством необходимо учитывать ряд особенностей данной сферы.

Первая особенность заключается в наличии монополизма в жилищной системе. Эта особенность до недавнего времени практически исключала необходимость развития такого направления, как жилищный маркетинг, т. е. проведение маркетинговых исследований и принятие на его основе управленческих решений в жилищном хозяйстве.

 Второй особенностью является высокая социальная значимость и жизненно важный характер работы в жилищной сфере города. Если она не будет соответствовать техническим требованиям содержания жилья, жилищные условия населения ухудшатся, а жилищная проблема в стране обострится. В ряде случаев под угрозу будут поставлены жизнь и здоровье людей.

Третья особенность жилищного хозяйства заключается в локальном характере производства и потребления работ и услуг, а также их незаменимости, невозможности доставки извне, с других территорий. Это значительно сужает возможности как поставщиков услуг, так и потребителей по расширению рынка и поисков вариантов взаимодействия с другими поставщиками и потребителями. 

Четвертая особенность – высокий уровень комплексности данной сферы, что выражается в необходимости одновременной увязки функционирования жилищных организаций в единой технологической цепочке с другими предприятиями коммунального обслуживания. Поэтому необходимо прогнозировать влияние принимаемых управленческих решений на ситуацию, складывающуюся в других отраслях. Непосредственная связь производства услуг с их потребителями в жилищном хозяйстве также определяет некоторые особенности применения методов маркетинга.

 В организациях данной сферы маркетинг должен быть социально направленным, т. е. необходимо основное внимание уделять изучению мнения потребителей и в полной мере осуществлять принцип «обратной связи». Определяющее влияние социальных факторов обусловливает еще одну особенность жилищного хозяйства – специфичность критериев оценки эффективности функционирования жилищной системы. Такие характерные для сферы производства экономические критерии эффективности, как рентабельность, производительность, фондоотдача и др., зачастую оказываются не определяющими в этих организациях. При анализе работы предприятий этой сферы необходимо учитывать не только экономический эффект, но и социально-экономический, а также чисто социальный эффект.

Главной целью должно быть улучшение качества обслуживания населения, наиболее полный учет его потребностей и уже посредством этого улучшение финансовых показателей работы предприятий. Поэтому при оценке эффективности маркетинга на предприятиях жилищной системы необходимо анализировать, какое влияние оказали проведенные мероприятия на качество жизни населения, на социально-экономическую ситуацию обслуживаемой территории. 

Важнейшим направлением проведения маркетинговой политики в управлении жилищным хозяйством является разработка и выбор маркетинговых управленческих стратегий, направленных на повышение качества и эффективности деятельности муниципального хозяйства, в частности стратегии балансирования спроса и предложения услуг с учетом специфики муниципального хозяйства.

В отношении спроса применяются следующие стратегии:

1) Система резервирования. Потребитель заказывает услугу заранее на фиксированную дату, а иногда и заблаговременно оплачивает ее будущее выполнение. Ее применение возможно в жилищном хозяйстве при оказании платных услуг по выполнению ремонта помещений, установки сантехники и т.п.  

 2) Стимулирование спроса в периоды его традиционного спада (сезонный, по дням недели, но времени суток и т. д.). Здесь предусматривается проведение рекламной и пропагандистской деятельности, а также дифференциация цен и тарифов, например, путем установления льготных тарифов на пользование электроэнергией в ночные часы и т. п.

 3) Дополнительные услуги. В периоды максимального спроса целесообразно предлагать дополнительные и альтернативные услуги для клиентов. Таким образом сокращается нагрузка на дефицитные виды услуг, и спрос потребителей в целом становится более равномерным.

К примеру, организация работ по укреплению дверей и установке дополнительных замков, охранной сигнализации, прямой диспетчерской связи с ремонтными службами и т. п.

 В отношении предложения применяются следующие стратегии.

1) Наем временных работников в периоды высокого спроса на услуги муниципального жилищного хозяйства. Например, жилищно-коммунальные организации должны нанимать дополнительное количество рабочих в зимний период для уборки территории от снега и льда, сброса снега с крыш, для обеспечения бесперебойного движения транспорта и безопасности людей.

2) Эффективное использование времени. Имеется в виду ранжирование важности принимаемых решений и выделение первоочередных работ.

Особенно это характерно в период природных катаклизмов, при наступлении отопительного сезона и в других случаях.

3) Участие потребителей в деятельности жилищного хозяйства – организация и стимулирование жителей населенных пунктов к участию в работах. По обеспечению чистоты и благоустройства территории и жилых помещений. Дополнительные усилия и небольшие средства, выделяемые муниципалитетами на эти цели, могут дать значительный социальный и экономический эффект в муниципальном образовании.

4) Совместные услуги – организация совместной деятельности ряда небольших организаций различных форм собственности в жилищном хозяйстве. Речь идет о совместном использовании дорогостоящей техники и оборудования, о выполнении ряда работ и видов деятельности, обременительных для отдельных организаций. Например, совместное использование дорогостоящей уборочной техники, сооружение общих складских помещений и др.

 Условия будущего роста. В жилищной сфере могут найти достаточно широкое использование как малые, так и крупные фирмы и организации. Повышение надежности деятельности организации во многом зависит от возможностей ее роста и расширения деятельности как в данной области, так и в смежных отраслях.

Поэтому столь важно в рамках стратегии роста создать необходимые условия для ее стимулирования и реализации, для чего принимаются соответствующие экономико-организационные, правовые и социально-психологические решения – концентрация усилий в данном сегменте, совершенствование товаров, освоение новых рынков и т. д.

Основные направления маркетинговой деятельности в жилищной системе.

Использование методов маркетинга в управлении жилищным хозяйством имеет ряд общих характеристик и особенностей, обусловленных разнообразием деятельности в данной сфере. В комплексе маркетинга выделяются три направления деятельности: 

a) Работа по изучению внешней среды и исследованию рынков (изучение рынков потребителей и потенциальных потребителей, конкурентов, поставщиков, подрядчиков и т. д.).

 b) Аналитическая деятельность по статистической обработке данных, сегментированию рынка, позиционированию продукции и услуги на рынке, построение прогнозов, моделирование непредвиденных ситуаций.

 c) Работа по «коррекции» поведения на рынке, которая подразумевает рекламную деятельность, пропаганду, сервис, деятельность по совершенствованию качества и ассортимента работ, разработку новых видов услуг и т. п.

Информационная система маркетинга включает системы сбора, анализа, хранения и распространения информации. Первый компонент системы – это маркетинговая среда, т. е. информационные каналы, позиции конкурентов, настроение общественности, влияние макросферы и т. д.

Второй компонент – это собственно информационная система маркетинга. В нее входят: внутренняя система данных; маркетинговая система связей; система исследований маркетинга; аналитическая маркетинговая система.

Третий компонент – это управление маркетингом, которое аккумулирует всю полученную информацию и создает основу для планирования, организации и контроля на уровне отдельных предприятий и жилищного хозяйства в целом. В рамках данного направления маркетинговой деятельности одним из важнейших моментов является изучение рынка реальных и потенциальных потребителей. Основными понятиями в маркетинге являются нужды, потребности, спрос и предложение продукции и услуг в муниципальном хозяйстве. Человеческие нужды представляют собой базовые условия существования человека (пища, одежда, тепло, вода и т. п.). Человеческие потребности – это форма желания удовлетворения базовых нужд. В отличие от нужды, которая присуща человеку по природе, потребность может видоизменяться и формироваться. Спрос – это платежеспособная потребность. 

В муниципальном секторе нередко смешиваются эти понятия. В результате формулируется тезис о полном удовлетворении всех потребностей жителей, что явно невозможно, так как потребности безграничны. Например, потребность в качественном жилье и жилищно-коммунальном обслуживании населения может быть очень высокой, а реальный спрос на жилье и соответствующий уровень технического содержания жилья оставаться крайне низким. Значительному разрыву спроса и потребностей в жилищной сфере способствовали политика бесплатного распределения жилья и низкие тарифы на жилищно-коммунальные услуги в советское время и отсутствие реальных возможностей решения жилищной проблемы значительной части населения в современный период.

В результате мы имеем завышенные потребности в жилищном секторе и заниженный спрос, что затрудняет возможности развития предприятий муниципального хозяйства. Тем не менее необходимо учесть, что потребности и соответствующий спрос формируются и потому на уровне муниципальных службы и конкретных предприятий необходимы значительные усилия по формированию потребностей и соответствующего спроса в муниципальном хозяйстве и сокращению разрыва между ними.

Основные стадии процесса маркетингового исследования следующие:

 – обоснование проблем и определение целей исследования;

 – выбор методов исследования;

 – проведение исследовательских изысканий;

 – анализ собранной информации;

– обоснование выводов и предложений.

Все стадии исследовательских изысканий представляются важными и необходимыми. Так, очень существенным моментом является формулировка проблемы и выбор цели исследования. Если предмет исследования четко не определен, то результаты исследования могут дать неверные показатели и ввести руководство организации в заблуждение. На этапе выбора метода исследования рассматривается и применяется широкий инструментарий маркетинговых исследований. На стадии маркетинговых разработок проводятся многочисленные мероприятия по разработке и реализации маркетинговых стратегий. Затем осуществляется обработка и анализ полученных сведений и формулируются соответствующие выводы и обобщения.

 При систематизации результатов анализа макросреды по основным блокам внешнего воздействия становится очевидным, какие возможности открываются перед предприятиями или отраслями муниципального хозяйства, какие опасности им угрожают. 

Анализ среды становится частью процесса разработки маркетинговой стратегии, поскольку помогает предусмотреть будущее развитие событий. Самый сложный процесс аналитической работы – это прогнозирование среды. Долгосрочный прогноз может определить основные возможности и предвидеть риск.

Выделяют несколько способов прогнозирования:

Экстраполяция тенденций. Использование этого метода корректно лишь при условии, что факторы, определяющие тенденции, будут иметь место в будущем. В наше непредсказуемое время экстраполяция возможна лишь в коротком временном промежутке. В то же время достоинство метода состоит в том, что он заставляет предприятия и отрасли муниципального хозяйства фиксировать и изучать тенденции. На основании накопленных статистических данных с использованием метода экстраполяции можно получить информацию о том, как будет развиваться тот или иной процесс в дальнейшем.

Метод консенсуса, или метод Дельфи, исходит из посылки, что комбинированное мнение нескольких экспертов дает более приемлемый прогноз, чем прогноз одного эксперта. Используя этот метод, предприятия или отраслевые структуры муниципального хозяйства могли бы получить правдоподобную картину будущего. Метод Дельфи имеет ряд преимуществ: дает целый спектр мнений; его легко организовать; с его помощью можно ознакомиться с мнениями представителей разных регионов; эксперты не знакомы и не воздействуют на мнения друг друга. Вместе с тем метод консенсуса имеет существенный недостаток: представляет мнение о том, что может произойти, а не утверждение о том, что произойдет.

Метод матриц. На основе полученных материалов составляется список событий или тенденций, потом они ранжируются по степени вероятности и сопоставляются попарно, с тем чтобы выявить, будет ли перекрестное воздействие позитивно, нейтрально или негативно. Существует множество методик для анализа маркетинговых данных и проблем. Некоторые методики предполагают применение математических моделей, и обработка данных в этом случае производится при помощи персонального компьютера.

На основе результатов, полученных в ходе обработки информации, составляется так называемый отчет. В нем должно содержаться следующее: цель и основной вопрос исследования, текст вопросника или содержание эксперимента, характеристика объекта, количественные и качественные результаты, четкое представление и использование данных исследования и рекомендации к действию.

 Одной из целей составления такого отчета является то, что к нему можно периодически обращаться и анализировать, правильно ли были предприняты те или иные действия на основе собранной            информации

 т. д.

 Организация маркетинговой деятельности в управлении жилищным хозяйством. Социально ориентированный маркетинг предполагает, что главная задача предприятий жилищного хозяйства – определять нужды, потребности и интересы их клиентов, приспосабливать организацию к их удовлетворению, что способствует сохранению или повышению благополучия потребителей и общества и обеспечивает долгосрочные выгоды.

В настоящее время на большинстве предприятий жилищного хозяйства наблюдается ситуация, при которой руководители плохо представляют себе, что такое маркетинг и специфику маркетинговых услуг, а предприятия в то же время крайне нуждаются в эффективной маркетинговой программе.

Важным этапом в маркетинговой деятельности предприятий является выявление специфических проблем, связанных с маркетингом.

Маркетинговые проблемы можно выявить тремя путями:

– составление перечня маркетинговых проблем;

– обсуждение уровня требований к различным услугам и службам и анализ действующих служб и оказываемых услуг;

– проведение маркетинговой ревизии.

 Перечень маркетинговых проблем включает ситуации, связанные как с настоящими, так и с будущими проблемами предприятия. Руководители предприятия изучают списки проблем, подготовленные экспертами, и выявляют решение проблемы. Руководители обычно знают желаемый для них самих уровень требований. Желаемый уровень – это объект маркетинга. Действительный уровень может быть ниже, равен или выше желаемого. Задача заключается в том, чтобы оказать влияние на уровень, характер требований и помочь предприятию достичь цели.

Область проблем – это пространство между желаемым и действительным уровнем требований. Чтобы узнать, какие проблемы требуют первоочередного решения, надо произвести их ранжирование.

Наиболее распространены два метода:

– квалиметрический метод, в соответствии с которым определяется балльная оценка состояния проблемы и умножается на ее значимость (в %);

- метод попарного сравнения, заключающийся в поочередном сопоставлении двух проблем и установлении между ними приоритетной. 

Первый способ более прост и его можно использовать при опросе как профессионалов, так и жителей муниципального образования. Однако для корректного применения квалиметрического метода необходимо оценить значимость каждой из рассматриваемых проблем по отношению к другим, что является достаточно сложной задачей. 

Достоинством второго метода является относительная простота процесса сравнения, хотя и здесь имеются некоторые сложности технического характера, например, необходимость применения большого опросного листа и т. п.

На основе полученных результатов можно принимать управленческие решения в области развития муниципального хозяйства, основываясь на мнении населения и экспертов.

Важнейшей функцией управления маркетингом является его планирование. Применительно к маркетингу планирование предусматривает нахождение соответствия между целями и ресурсами предприятий и организаций жилищного хозяйства с учетом изменяющихся факторов внешней среды и возможностей данной сферы.

Планирование комплекса маркетинга предусматривает анализ среды и ее прогнозирование, выявление сильных и слабых сторон жилищного хозяйства, определение миссии, целей и задач маркетингового подхода, формулировку маркетинговой стратегии, сбор и анализ полученных информационных материалов, а также введение системы контроля за проведением запланированных мероприятий и, наконец, обобщение и анализ полученных в ходе маркетинговой работы сведений. 

Особое значение имеет этап маркетингового планирования, называемый SWOT-анализом, с помощью которого проводится исследование ресурсов и возможностей муниципального хозяйства, определяются рыночные характеристики, настроения жителей, состояние внешней среды. Этот анализ предполагает определение сильных и слабых сторон системы, а также возможностей и опасностей, содержащихся в среде. 

В рамках SWOT-анализа рекомендуется проводить анализ ресурсных возможностей организации. Определив позиции по каждому элементу ресурсов, целесообразно выделить возможности, опирающиеся на устойчивое ресурсообеспечение, а также уточнить позиции, по которым ресурсов явно недостаточно или они вообще отсутствуют.

 На основе проводимого анализа составляется маркетинговая программа жилищной организации. В соответствии с данной программой предусматривается проведение текущего состояния ресурсов и оценка влияния факторов внешней среды с учетом рыночных характеристик, а также разработка мер по достижению конкурентной позиции организации в рыночной среде.

 

 

5.4 Стратегическое планирование жилищного хозяйства в городах. Особенность и сущность коммунального хозяйства города в настоящее время

Для достижения целей и решения задач стратегического реформирования городского хозяйства, необходимо провести комплекс мер, которые целесообразно разделить на две большие группы.

Первая группа меррешает задачи собственно реформирования сложившихся хозяйственных отношений и носит, в основном, эко­номико-организационный и правовой характер. Их проведение не требует привлечения значительных ресурсов, но предполагает серьезную научно-методическую проработку содержания реформ, в том числе обоснование технологической последовательности про­ведения мероприятий.

Вторая группа мери проектов решает конкретные задачи раз­вития городского хозяйства, среди которых строительство, рекон­струкция и модернизация, внедрение новой техники и технологий, другие нововведения. Большинство этих мер и проектов требуют значительных ресурсов.

Итак, для реализации поставленных целей необходимо решить следующие группы задач – таблица 2:

 

Таблица 2 – Задачи и меры стратегического реформирования городского хозяйства

 

Задачи (направления)	Меры
1.Повышение эффективности системы управления городским хозяйством	1.1. Разделение функций управления и хозяйствования. Созда­ние служб заказчика на жилищно-коммунальные, транспортные и прочие виды услуг и работ в городском хозяйстве. Перевод исполнителей работ на условия подрядной деятельности 1.2. Развитие договорных отношений в городском хозяйстве. За­ключение договоров между администрацией города, производи­телями работ и населением 1.3. Усиление контрольных функций со стороны города за дея­тельностью предприятий и организаций городского хозяйства. Создание городской жилищной инспекции
2.Формирование конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере и дру­гих отраслях город­ского хозяйства	2.1. Внедрение конкурсной системы отбора подрядчиков во всех отраслях городского хозяйства 2.2. Развитие негосударственных форм управления жилищным фондом (товариществ собственников жилья)
3. Стимулирование энерго- и ресурсо­сбережения	3.1. Разработка Программы энерго- и ресурсосбережения в го­родском хозяйстве 3.2. Организация учета расхода энерго- и водных ресурсов у по­требителей и производителей. Разработка Программы внедрения приборов учета энергетических и водных ресурсов
4.Упорядочение тарифной системы	4.1. Разработка и принятие экономически обоснованных тарифов по оплате услуг для населения 4.2. Выравнивание коммунальных тарифов для основных групп потребителей 4.3. Введение дифференцированных ставок оплаты жилья в за­висимости от его качества и местоположения
5.Обеспечение социальной поддержки населения	5.1. Разработка и введение в практику стандартов качества работ и услуг в городском хозяйстве и жилищно-коммунальном об­служивании населения 5.2. Формирование рациональной системы выплаты компенса­ций на оплату жилья и коммунальных услуг  5.3. Упорядочение системы льгот по оплате услуг ЖКХ
6. Повышение уров­ня жилищной обеспеченности населе­ния	6.1. Формирование фонда муниципального жилищного строи­тельства за счет средств бюджета города, внебюджетных поступ­лений и платы за найм жилых помещений  6.2. Разработка схемы ипотечного кредитования населения под гарантии администрации города
7. Улучшение техни­ческого содержания жилищного фонда города	7.1. Создание фонда капитального ремонта жилищного фонда за счет средств бюджета города, внебюджетных поступлений и платежей граждан 7.2. Разработка Программы капитального ремонта жилищного фонда города на перспективный период
8. Повышение на­дежности и качества водо-, газо-, тепло- и электроснабжения населения	8.1. Реконструкция и модернизация, энергетических систем города 8.2. Развитие автономных систем теплоснабжения 8.3. Улучшение технологии обработки воды на основе модерни­зации водоочистных сооружений  8.4. Ввод новых мощностей систем канализации 8.5. Усиление контроля со стороны администрации за деятель­ностью предприятий — естественных монополистов  8.6. Организация учета расхода воды, тепла и газа у потребителей
9.Улучшение содер­жания улиц и внут­рирайонных терри­торий города	9.1. Внедрение системы размещения заказов на проектирование, строительство и ремонт дорог города на конкурсной основе 9.2. Повышение долговечности дорожных покрытий 9.3. Введение системы платного въезда большегрузного транспорта в город
10.Улучшение системы санитарной очистки и уборки территории города	10.1. Организация системы селективного сбора твердых бытовых отходов 10.2. Обновление схемы санитарной очистки и уборки территории города 10.3. Ввод в действие мусороперерабатывающего предприятия
11.Улучшение содержания и развития садово-паркового хозяйства города	11.1. Реконструкция парков города  11.2. Обновление структуры посадок
12.Улучшение транспортного обслуживания населения города	12.1. Развитие материально-технической базы и маршрутной сети городского пассажирского транспорта 12.2. Развитие маршрутной транспортной сети
13.Развитие гостиничного комплекса города	13.1. Создание благоприятных условий для развития малого бизнеса в гостиничной сфере

 

Жилищная сфера любого города - важнейший объект его стратегического планирования, одна из базовых сфер экономики, оказывающая непосредственное влияние на формирование качества городской среды и уровень жизни населения.

Ядром жилищной сферы, предназначенной для удовлетворения потребностей населения города в жилье, является жилищный фонд. Это понятие включает в себя не только дом или квартиру с совокупностью жилых, вспомогательных и подсобных помещений с необходимыми элементами обеспечения жизнедеятельности человека, но и организованную жилую среду, включающую определенную комплексность застройки и благоустройства. Таким образом, жилищная сфера представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет функционирование и развитие города.

Жилищный фонд подразделяется на разные виды, важнейшими из которых являются:

- по формам собственности - частный, государственный, муниципальный и смешанный;

- в зависимости от целей использования - социальный, специализированный, индивидуальный, коммерческий;

- по правовому режиму - в частной или коллективной собственности, предоставляемый по договорам найма, аренды (субаренды), ренты;

- по техническому состоянию - не требующий проведения ремонтно-реконструктивных работ, требующий проведения текущего ремонта, требующий капитального ремонта, требующий реконструкции, ветхий;

- по конструктивно-техническим особенностям жилищный фонд классифицируется согласно ряду признаков: материалу стен, капитальности, этажности, уровню благоустройства, планировочным характеристикам помещений и жилой застройки и др.

Проведенные реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов управления к регулированию с использованием рыночных механизмов. За последние 10-15 лет жилищная сфера городов России претерпела существенные изменения, которые охватили как материальную базу и инфраструктуру жилья, так и социально-экономические механизмы его формирования и эксплуатации.

В настоящее время государственный и муниципальный жилищный фонд в РФ составляет не более 5 %. Доля муниципальных кампаний в обслуживании жилфонда сократилась до 10 % и продолжает уменьшаться. Жилищный Кодекс предусмотрел выделение жилья лишь отдельным категориям граждан и обеспечение жилой площадью малоимущих граждан за счет ресурсов муниципальных образований. Остальные граждане могут улучшать свои жилищные условия путем приобретения жилья на рынке жилья.

При переходе на рыночную экономику государство значительно уменьшило свое участие в строительстве нового жилья. Основную роль в жилищном строительстве стали играть частные и индивидуальные застройщики. Так, доля жилья, введенного частными и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства в 2016 г. составила 73 %, муниципального -7,8 %, а государственного - 7,4 %.

Техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации в современных условиях характеризуется следующими данными:

- в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40 %) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83 % от размера общей площади;

- в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 до 60 %) -27,8 и 14,8 %;

- в ветхом (износ 61 % и более) - 11,5 и 1,3 %.

Потребность в обновлении жилищного фонда достаточно высока. Значительная часть жилищного фонда не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства и, более того, нуждается в проведении неотложного капитального ремонта.

 На сегодня 87 % городского жилищного фонда в России было обеспечено водопроводом, 90 % -газом или напольными электроплитами, 85% - канализацией, 78% - горячим водоснабжением.

И все же по уровню благоустройства жилья Россия отстает от развитых стран. Например, в Канаде водопроводом и канализацией обеспечены около 96 % жилых помещений, в Великобритании и Франции - свыше 97 %, а в США и Италии - более 99 %.

Отдельные положительные результаты проводимых социально-экономических преобразований в стране пока еще не дают права говорить об обеспечении существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повышении доступности жилья для населения и обеспечении комфортных и безопасных условий проживания. Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема является достаточно острой для 61 % российских семей. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья приобретение, строительство и коммерческий наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей, обладающих достаточно высокими доходами.

К числу основных причин ограниченного платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения относится неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

В целом в обслуживании жилья сегодня заняты в основном частные кампании и в достаточно больших городах созданы предпосылки рынка, однако применяемое регулирование отношений в этой сфере несовершенно, собственники жилых помещений (население) не осознали свои права и соответственно уровень качества технического и санитарного содержания и ремонта жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг не соответствует не только потребностям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор экономики со стороны потребителей и бюджетов всех уровней.

Эффективная жилищная политика предполагает рациональное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда, обеспечения их соответствия потребностям и экономическим возможностям общества. Процесс воспроизводства жилищного фонда может быть реализован посредством нового жилищного строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов. Различные формы воспроизводства должны взаимно дополнять друг друга в едином воспроизводственном процессе, позволяя сохранять, совершенствовать и расширять жилищный фонд в соответствии с потребностями населения.

В целом для жилищной сферы городов нашей страны характерно наличие целого ряда серьезных проблем:

- ухудшение технического состояния жилищного фонда;

- рост затрат на содержание жилья;

- сокращение возможностей улучшения жилищных условий для основной массы населения;

- расслоение населения по уровню жилищной обеспеченности;

- доминирование интересов производителей жилищных благ над интересами потребителей;

- острая нехватка финансовых ресурсов на строительство и проведение капитального ремонта жилья;

- медленное внедрение ипотечного кредитования и других инновационных методов финансирования строительства нового жилья;

- недостаток социального жилья;

- незавершенность и противоречивость нормативной базы.

Существующее положение в жилищной сфере городов обусловливает необходимость стратегического подхода к разрешению накопившихся проблем, определению целевых ориентиров ее развития и механизмов их достижения, что предопределяет разработку и использование методологии стратегического планирования в данной отрасли.

В «Основных направлениях социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу» разработана стратегия Жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства.

Одним из условий повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства определен постепенный перевод отрасли на режим безубыточного функционирования путем сокращения бюджетного дотирования и перекрестного субсидирования потребителей.

Одновременно с созданием прозрачной системы регулирования локальных естественных монополий необходимо повышать организационно-правовую и финансово-хозяйственную самостоятельность коммунальных предприятий. Государственная Дума 21 марта 2003 года приняла поправки к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

 В соответствии с законопроектом, Правительство РФ ежегодно утверждает федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, устанавливает основы ценообразования в сфере ЖКХ.

Правила, стандарты качества содержания и ремонта жилья и предоставления коммунальных услуг, методика перерасчета оплаты, если коммунальные услуги были предоставлены в меньшем объеме и ненадлежащего качества, также утверждаются Правительством РФ. Вводится ограничение на пересмотр или изменение цен на оплату жилья и тарифов на коммунальные услуги - не чаще одного раза в год, причем одновременно с принятием решения об утверждении бюджетов на очередной финансовый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на оказание услуг ЖКХ. В то же время, Государственная дума разрешила выселять за долги по квартплате. Теперь если жилец не платит за квартиру полгода, его выселят в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего са