Право собственности на жильё.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

Предметом жилищного права является целый комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

1) отношения собственности на жилые помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);

2) отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение,

т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, квартиры

в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые

физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Жилищный фонд РФ в зависимости от формы собственности на него можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий

и государственных учреждений).

Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами

на квартиру (дом) являются:

- строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе идр.);

- приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.;

- приобретение права собственности по наследству;

- приватизация жилого помещения.

- приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

 

2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся

в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

 

3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ.

 

Право собственности на жильё.

Права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют правопользования жилым помещением, которое само по себе непрекращается при переходе права собственности на помещениек другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения

необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

 

Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением:

собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал.

Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности:

он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного

найма.

 

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений:

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане.

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой

стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Максимальный срок договора – 5 лет

 

1. Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

2. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.

3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт,не производить существенное переустройство и реконструкциюпомещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя подоговору входит осуществление капитального ремонта.

4. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

5. Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам).

 

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимателем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семейных

и родственных связей с нанимателем не является необходимым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение производится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при

вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопоставимо выше платы за социальный наем. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кроме того, договор может быть расторгнут наймодателем в судебном

порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов

соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.

 

В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан:

- имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Москве

это 10—15 м2);

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям,

- проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др.

Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в

соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

 

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения

соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования

и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правиламипользования жилыми помещениями. Право пользования означает

обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое также возникает у нанимателя.

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи.

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев.

Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим

право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора

поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения.

- Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя.

- Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями

по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения.

- В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения. Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не

иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его.