Определение удельных показателей кадастровой стоимости в Шарыповском районе

Первоочередным показателем для установления в итоге кадастровой стоимости является балл бонитета почв. В Шарыповском районе представлено достаточно множество почв. На моей карте (приложение 1) сельскохозяйственного угодья расположены четыре рабочих участка со следующими почвами: чернозем обыкновенный, чернозем обыкновенный выщелоченый, чернозем обыкновенный тяжелосуглинистий, темно-серая лесная почва, лугово-черноемная, лугово-черноземная оподзоленная, серая лесная, серая лесная среднесуглинистая и серая лесная тяжелосуглинистая почва. Расчет площадей разнообразия почв, я производила по палетке. Площадь в гектары переводила согласно масштабу карты. Масштаб карты составляет 1:10000. Все результаты вычисления я заносила в таблицу №1.

После вычисления площадей почв, мне необходимо было посчитать содержание гумуса, мощность гумусового горизонта и содержание фракций физической глины. Вычисления произвела с помощью пропорции, т.е.

Б₁, = (С_г, ×100%)÷7%,

 где

Б₁– содержание гумуса в баллах,

С_г- содержание гумуса в процентах, %

100% и 7% - эталонные показатели для Красноярского края.

Б₂= (М_гг×100%)÷0,5,

где

Б₂– мощность гумусового горизонта в баллах,

М_гг – мощность гумусового горизонта в процентах, %

0,5 – эталонный показатель для Красноярского края, м.

Б₃, = (С_ффг, ×100%)÷50 %,

где

Б₃ – содержание фракций физической глины в баллах,

С_ффг – содержание фракций физической глины, %

50% - эталонный показатель для Красноярского края.

После вычисления всех трех показателей, для каждой из видов почв, необходимо рассчитать балл бонитета. Рассчитываем его по формуле :

Б_сг= ³√Б₁× Б₂× Б₃.

Балл бонитета рассчитывается для каждой почвы по всем четырем рабочим участкам. Результаты вычислений приведены в таблице №1 «Бонитировка почв по их свойствам».

 

 

Таблица №1. Бонитировка почв по их свойствам.

Группа почв	Площадь почв, Га	Содержание гумуса		Мощность гумусового горизонта		Содержание фракций физической глины		Балл бонитета
		%	балл	%	балл	%	балл
1 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный	6,5	6,5	92,86	0,42	84,0	45	90,0	88,87
чернозем обыкновенный выщ.	7,25	6,8	97,14	0,45	90,0	47	94,0	93,67
темно – серая лесная	3,62	7,0	100,0	0,30	60,0	48	96,0	83,20
2 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
темно – серая лесная	4,4	7,0	100,0	0,30	60,0	48	96,0	83,20
серая лесная суглинистая	7,98	4,0	57,14	0,30	60,0	37	74,0	63,31
серая лесная тяжелосуглинистая	5,5	4,5	64,28	0,32	64,0	50	100,0	74,37
чернозем обыкновенный	2,87	6,5	92,86	0,42	84,0	45	90,0	88,87
3 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный тяжелосуг.	5,55	7,0	100,0	0,47	94,0	50	100,0	97,96
чернозем обыкновенный	4,75	6,5	92,86	0,42	84,0	45	90,0	88,87
лугово – черноземная оподзоленная	4,45	6,2	88,57	0,45	90,0	25	50,0	73,59
4 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
лугово – черноземная	4,43	5,8	82,85	0,42	84,0	25	50,0	70,34
серая лесная	3,5	3,9	55,71	0,33	66,0	30	60,0	60,42
Итого:	60,8							62,11

 

После расчета таблицы первой необходимо рассчитать корректированный балл бонитета почв – это таблица №2.Данный по исходным данным для почв коэффициент оценки pH перемножается на каждый соответствующий почве другой коэффициент оценки : оглеение, солонцеватости, карбонатности, солончаковатости и щебнистости. В результате операции умножения мы получаем общий коэффициент, который умножаем на балл бонитета для каждой из почв, рассчитанный в первой таблице. Получаем в итоге корректированный балл бонитета почв. В дальнейшем будем его использовать в таблице №3.

Таблица №2. Расчет корректировочного балла бонитета почв.

Наименование почвенной разновидности	Коэффициент оценки						Общий коэффициент	Корректировочный балл бонитета почв
	рН	Оглеения	Солонцеватости	Карбонатности	Солончаковатости	Щебнистости
1 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный	0,95				0,90		0,885	75,98
чернозем обыкновенный выщ.	0,95				0,90		0,855	80,09
темно – серая лесная	0,80		0,70				0,56	46,59
2 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
темно – серая лесная	0,80		0,70				0,56	46,59
серая лесная суглинистая	0,80			0,75			0,60	37,99
серая лесная тяжелосуглинистая	0,85			0,80			0,68	50,57
чернозем обыкновенный	0,90				0,85		0,808	70,81
3 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный тяжелосуг.	0,97				0,90		0,873	85,52
чернозем обыкновенный	0,95				0,85		0,808	71,81
лугово – черноземная оподзоленная	1,0	0,84					0,84	61,82
4 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
лугово – черноземная	1,15					0,97	1,116	78,50
серая лесная	0,75		0,65				0,486	29,36

 

Корректированный балл бонитета был необходим нам для вычисления средневзвешенного балла бонитета по объекту оценки. В этой таблице, мы площадь почвы перемножаем на балл бонитета почвы в результате получаем балл бонитета объекта оценки.

Б_i=

Таблица №3. Расчет средневзвешенного балла бонитета по объекту оценки.

Группа почв	Площадь почвы, Га (Sij)	Балл бонитета почвы (Бij)	Бij×Sij	Балл бонитета объекта оценки: Бi=
1 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный	6,5	75,98	493,871	71,52
чернозем обыкновенный выщ.	7,25	80,09	580,653
темно – серая лесная	3,62	46,59	167,724
Итог по объекту:	17,37
2 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
темно – серая лесная	4,4	46,59	204,996	47,83
серая лесная суглинистая	7,98	37,99	303,160
серая лесная тяжелосуглинистая	5,5	50,57	278,135
чернозем обыкновенный	2,87	71,81	206,095
Итог по объекту:	20,75
3 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
чернозем обыкновенный тяжелосуг.	5,55	85,52	474,636	73,95
чернозем обыкновенный	4,75	71,81	341,097
лугово – черноземная оподзоленная	4,45	61,82	275,099
Итог по объекту:	14,75
4 РАБОЧИЙ УЧАСТОК
лугово – черноземная	4,43	78,50	347,755	56,81
серая лесная	3,5	29,36	102,76
Итог по объекту:	7,93
Итог по всему объекту	60,8			62,11

 

Итоговый балл бонитета по объекту оценки в результате расчетов получился равным 62, 11. В дальнейшем он будет использоваться для расчетов в таблице №10.

После мы рассчитываем таблицу №5 «Оценка энергоемкости почв». Результаты вычисления балла энергоемкости в данной таблице в дальнейшем будут использованы для вычисления индекса технологических свойств.

 Балл энергоемкости в зависимости от удельного сопротивления почв плугу определяется по формуле :

Б_эп = 49,2 × 4,12 ^с,

где

Б_эп – балл энергоемкости почв,

С – удельное сопротивление почв плугу.

 

Рассчитать удельное сопротивление почв плугу можно по следующей формуле:

С_о=∑С_yS_i : ∑S_i,

где

С_о – удельное сопротивление почв плугу,

∑С_yS_i – суммарное произведение коэффициентов сопротивления на площадь почвы на рабочем участке,

∑S_i – суммарная площадь всех видов почв по рабочему участку.

Таблица №5. Оценка энергоемкости почв.

Площадь поля, Га	Площадь, удельное сопротивление плугу, кгс/см2									Со=∑СySi : ∑Si	Балл энергоемкости, Бэп
	Серая лесная тяжелосуглинистая	Темно – серая лесная	Серая лесная среднесуглинистая	Серая – лесная	Чернозем обыкновенный	Чернозем обыкновенный выщелоченный	Чернозем обыкновенный тяжелосуглинистый	Лугово – черноземные	Лугово – черноземная оподзоленная
	0,47	0,58	0,45	0,43	0,55	0,53	0,57	0,52	0,50
17,37		3,62			6,5	7,25				0,55	110
20,75	5,5	4,4	7,98		2,87					0,50	100
14,75					4,75		5,55		4,45	0,54	108
7,93				3,5				4,43		0,48	96

 

Часто балл энергоемкости вычисляется простым способом, умножением показателей удельного сопротивления на 200. Данный метод расчета я применила и в своем курсовом проекте.

Следующим действием стало вычисление оценки контурности полей. Результаты вычислений занесены в таблицу №6. В этой таблице итоговым результатом, который в дальнейшем будет использоваться является расчетный балл контурности полей.

На моей карте представлены четыре рабочих участка с трапецивидной формой и обработкой почвы вдоль горизонталей. Согласно масштабу карты я вычислила ширину участка вдоль и поперек, а также ширину участком вдоль и поперек, с учетом внутрипольных вкраплений. После рассчитала балл контурности при обработке вдоль и поперек по формулам.

- Б_квд=102,5×0,9945^Швд 

- Б_кп=102,5×0,9945^Шп, где Ш_вд и Ш_п – ширина участка вдоль и поперек

 

Таблица №6. Оценка контурности полей.

Площадь рабочего участка, Га	Ширина участка вдоль, м	С учетом внутрипольных участков, препятствий	Ширина участка поперек, м	С учетом внутрипольных участков, препятствий	Условная ширина при обработке вдоль (Швд), м/Га	Балл контурности при обработке вдоль Бквд=102,5×0,9945Швд	Условная ширина при обработке поперек (Шп), м/Га	Балл контурности при обработке поперек Бкп=102,5×0,9945Шп	Расчетный балл контурности Бк=(2×Бквд+Бкп)/3	Бкi×Si
17,37	340	340	580	580	19,57	90,53	33,39	85,2	88,75	1541,59
20,75	360	360	780	780	17,35	93,70	37,59	84,21	90,54	1878,71
17,75	500	120 110	670	150 200	49,49	70	69,15	70,32	70,11	1034,12
7,93	280	50	440	90	41,61	82,1	66,83	72,53	78,91	625,76

Расчетный балл контурности рассчитывается по формуле :

Б_к=(2×Б_квд+Б_кп)/3, где Б_квд и Б_кп – балл контурности вдоль и поперек.

Следующей таблице в моем курсовом будет «Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки».

В этой таблице в качестве показателей помимо уже рассчитанных ранее балла энергоемкости и балла контурности, рассчитываются также коэффициент каменистости и коэффициент рельефа.

Каменистость пашни влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Вычисляется по формуле:

К_к=1,00+0,002×V_к+0,00004×V_к², где V_к – количество камней в 25-сантиметровом слое.

На пашне, которую использую я для расчетов камне не обнаружено, следовательно коэффициент равен 1.

Так же рассчитывается коэффициент рельефа по формуле:

К_р = 1,00 + 0,004 ×Г+ 0,003×Г², где Г – градус угла склона.

Данный коэффициент можно вычислить по шкале оценки рельефа. Вся площадь пашни на карте расположена в пределах от 1 до 5 градусов.

Для расчета интегрального показателя технологических свойств (И_т) нам необходимо так же знать урожайность, затраты, зависящие от технологических свойств участка и затраты зависящие от продуктивности. Урожайность по Шарыповскому району равна 20 ц.к.ед., затраты, затраты , зависящие от продуктивности Д_(зу) – 0, 27, затраты, зависящие от технологических свойств участка Д_(зт) – 0,30 и затраты, зависящие от энергоемкости почв Д_(зэ) – 0,09.

 

Таблица №8. Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки.

Площадь рабочего участка, Га	Балл энергоемкости, Бэпi	Коэффициент каменистости, Ккi	Коэффициент рельефа, Кpi	Балл контурности, Бкi	Интегральный показатель технологических свойств, Нтi	Индекс технологических свойств, Ито
17,37	110	1,00	1,02	88,75	1,18	11750,145
20,75	100	1,00	1,02	90,54	1,20	12190,305
14,75	108	1,00	1,05	70,11	1,51	12005,216
7,93	96	1,00	1,05	72,53	1,41	10308,544
						1,31

 

Рассчитываем индекс технологических свойств И_т по формуле:

И_т = (Д_(зэ)× Б_эп + (Д_(зт) - Д_(зэ))×100× К_р× К_к)÷ Д_(зт)×Б_к.

После считаем И_то - индекс технологических свойств, путем перемножения балла энергоемкости, коэффициента каменистости, коэффициента рельефа, балла контурности и интегрального показателя технологических свойств. Расчеты данной таблицы нам так же понадобятся для таблицы № 10.

Следующей рассчитанной таблицей, будет таблица №9 «Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных перевозок». В этой таблице мы определяем эквивалентное расстояние для перевозки следующих грузов :картофеля, молока и шерсти. С помощью коэффициентов перевода по классам мы переводим объемы вида продукции в эквивалентные грузы, находим их итоговую сумму.

Далее рассчитываем объем вида продукции в общем объеме. Для этого необходимо объем эквивалентного груза разделить на общий эквивалентный объем грузов.

После считаем расстояние по группам дорог в натуральных и эквивалентных величинах, так же с помощью коэффициентов перевода.

Рассчитав все значения приступаем к вычислению эквивалентного расстояния, ищем его по формуле :

Э_рj=(∑Г_j ×K_j+ (Р₁+Р₂×Д₂+Р₃×Д₃))÷ ∑Г_j ×K_j , где

K  и Д –коэффициенты перевода в эквивалентные грузы и величины,

Г_j – объем реализованной хозяйством продукции,

Р₁ - расстояние перевозки реализованного продукта,

Э_рj –эквивалентное расстояние.

Таблица №9. Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных перевозок.

Наименование продукта	Объем j-того вида продукта, Гi, т	Объем продукции в эквивалентных грузах Гi×Kj, коэффициент в эквивалентные грузы						Объем j-того вида продукции в общем объеме	Расстояние до пунктов реализации, км	Расстояние по группам дорог в натуральных и эквивалентных величинах						Эквивалентное расстояние Эрj, км
		I класс грузов К1=1		II класс грузов К2=1,25		III класс грузов К3=1,67				I группа D1=1		II группа D2=1,5		III группа D3=2,5
		Г1j	Г1j×K1	Г2j	Г2j×K2	Г3j	Г3j×K3			P1j	P1j×D1	P2j	P2j×D2	P3j	P3j×D3
картофель	350,7	350,7	350,7					0,4114	35	30	30	5	7,5	0	0	15,73
молоко	400,0			400,0	500,0			0,5866	35	30	30	5	7,5	0	0	22,00
шерсть	1,03					1,03	1,72	0,0020	35	30	30	5	7,5	0	0	0,08
Итого:	751,73		350,7		500,0		1,72	1	35	30	30	5	7,5	0	0	37,51
852,42								37,51

 

Общее эквивалентное расстояние получилось равным 37,51 км.

Итоговой таблицей по моей курсовой работе будет являться таблица №10 «Определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий».

В данной таблице мы вычислили итоговую кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, используя коэффициенты посчитанные нами в предыдущих таблицах.

Для расчета оценочных показателей объекта оценки использовали так же базовые показатели.

Все формулы для расчета приведены в самой таблице.

 

Таблица №10. Определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Наименование показателей	Оценочные показатели
	Базовые	Объекта оценки
1	2	3
Дифференциальный рентный доход по плодородию почв
1. Балл бонитета с. – х. угодий (Бо, Бi)	73	62,11
2. Продуктивность, руб./га (Bo, Bi)	2655	2259
3. Доля затрат, зависящих от продуктивности		0,27
4. Затраты на использование с. – х. угодий, руб./га (Зо)	2139
5. Зi=2139×(1-0,27)+2139×0,27×(62,11÷73)		2052,84
6. Цена производства, ЦПо=2139×1,07	2289
7. ЦПi=2052,84×1,07		2196,54
8. Дифференциальный рентный доход, руб./га (Bo - ЦПо )= 2655-2289	366
9. (Bi - ЦПi) = 2259 – 2196, 54		62,46
Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель
1. Индекс технологических свойств (ИТо, ИТi)	1,18	1,31
2. Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт)		0,30
3. Дифференциальный рентный доход, руб./га ∆РТо=2139×1,07×0,30×(1 – 1,18÷1,18)	0
4. ∆РТi=2139×1,07×0,30×(1 – 1,18÷1,31)		68,14
Дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земель
1. Внутрихозяйственная удаленность земель, (Эo, Эi)	56	37,51
2. Грузоемкость земель (Гo, Гj), экв.т/га	0,70	0,6
3. Затраты на перевозку груза на 1 км, (То), руб./т	3,0
4. Дифференциальный рентный доход, руб./га ∆РМо=(56×0,70 - 56×0,70)×1,07×3,0	0
5. ∆РМi=(56×0,70 – 37,51×0,60)×1,07×3,0		53,59
Дифференциальный рентный доход по трем факторам
1.ДРо = 366+0+0	366
2. ДРi = 62,46+68,14+53,59		184,15
Расчетный рентный доход
1.РРо= 366+26	392
2. РРi= 184,19+26		210,19
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий
1.КСо= 392×33	12936
2. КСi= 210,19×33		6936,27

По данной таблице можно сделать выводы, что исходя из всего рассчитанного ранее дифференциальный рентный доход получился равным 184,19, расчетный рентный доход – 210,19 и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий площадью 60, 8 га равна значению в 6936,27.

 

 

Заключение

Согласно оп Земельному Кодексу РФ, государственная кадастровая оценка земель, проводится для установления кадастровой стоимости земли, за исключением случая, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится по определенной методике, в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это рентный показатель. В своем курсовом проекте, я произвела расчеты кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, предварительно рассчитав показатели влияющие на ее итоговую величину. Основными показателями для ее расчета являются : балл бонитета угодий, дифференциальный рентный доход, дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель, дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земель и расчетный рентный доход.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в моей курсовой работе получилась равной 6936, 27. Стоимость сравнительно не велика, так как и площадь сельскохозяйственных угодий составляет 60,8 га.

Кадастровая оценка устанавливается для определения в дальнейшем налоговых платежей, арендной платы, рыночной стоимости и т.д. Следовательно можно сделать вывод, что кадастровая оценка земель является одном из наиболее важных компонентов поступления платежей в казну.

 

Список используемой литературы

1. Лютых Ю.А., Мамонтова С.А., Методические указания «Государственная регистрация, учет и оценка земель. Часть 2. Государственная оценка земель сельскохозяйственного назначения», Красноярск, 2007г.,

2. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении новых Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.»,

3. Земельный Кодекс РФ, ст. 66, по состоянию на 15 июня 2009 г.,

4. Википедия города Шарыпово, http://ru.wikipedia.org/wiki/

5. Техническое задание на выполнение работ по землеустройству в Шарыповском районе.

Приложения