Актуальные проблемы регистрации прав на объекты недвижимости             в электронной форме

П.В. КЛЕЦ,

руководитель Управления

Федеральной службы государственной

 регистрации, кадастра и картографии

по Республике Башкортостан

 

Актуальные проблемы регистрации прав на объекты недвижимости             в электронной форме

Выбор данной темы не случаен, так как в последнее время участились случаи мошенничества при совершении сделок в электронной форме. В Москве неизвестные переписали на себя чужую квартиру при помощи поддельной доверенности и электронной подписи. Факт мошенничества вскрылся не сразу, а только при обнаружении уже бывшими собственниками чужой фамилии в квитанции об оплате коммунальных платежей. Мужчина, который несколько лет назад оформил договор дарения квартиры на своего единственного ребенка, обратился в МФЦ, где ему подтвердили, что данная недвижимость, действительно, больше не принадлежит его сыну. Эта новость стала шоком для собственников, поскольку никто из них квартиру не продавал[1].

Парадоксальность ситуации заключается в том, что поступившие заявления были оформлены корректно, с соблюдением всех требований и подписаны легальными электронными подписями.

Множественные обращения в суд за решением данной проблемы не улучшили ситуацию, так как для пострадавшей стороны в сделке негативные последствия сохраняются. Суды постановили, что «использование электронной подписи другими лицами без ведома номинального владельца не освобождает его от ответственности за неблагоприятные последствия, наступившие в результате такого использования».[2]

Рассмотрим некоторые правовые вопросы, возникающие при регистрации права на объекты недвижимости в электронной форме.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон о регистрации) предусмотрено представление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

Согласно ч. 11 ст. 18 Закона о регистрации установлено, что в случае представления заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством отправления в электронной форме такие заявление и документы представляются путем заполнения формы заявления, размещенной на едином портале, официальном сайте, с прикреплением соответствующих документов.

Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 920 определены требования к формату заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме.

Как видно из положений Закона о регистрации, подать заявление на регистрацию недвижимости можно только при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи, которая отличается от неквалифицированной тем, что для ее формирования используются средства криптографической защиты информации, сертифицированные ФСБ России. Выдают такие подписи только удостоверяющие центры, имеющие соответствующую лицензию ФСБ России и аккредитацию в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.

Для получения государственных услуг, оказываемых Росреестром в электронном виде с применением усиленной квалифицированной электронной подписи, заявителю необходимо использовать Сертификат электронной подписи, выданный одним из удостоверяющих центров, исполнивших требования  к совместимости, квалифицированному сертификату ключа проверки электронной подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя при оказании Росреестром государственных услуг в электронном виде.

Перечень удостоверяющих центров, исполнивших вышеуказанные требования, размещен на сайте Росреестра.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (далее – Закон об электронной подписи) безопасность и легитимность совершения электронных сделок гарантируется ключом проверки электронной подписи, что представляет собой уникальную последовательность символов, предназначенную для проверки подлинности электронной подписи. Усиленные электронные подписи получают в результате криптографического преобразования информации с использованием ключа электронной подписи. То есть все персональные данные субъекта шифруются.

Такая подпись гарантирует, что документ исходит от конкретного лица, а для ряда электронных подписей - также то, что в него не вносились изменения с того момента, как он был подписан.

Таким образом, на законодательном уровне определены меры, направленные на определение лица, подписывающего электронный документ, в том числе заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Электронное заявление гражданина будет рассмотрено государственным регистратором прав только в том случае, если оно подписано усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, и эта подпись будет получена им в сертифицированном и аккредитованном удостоверяющем центре. Во всех остальных случаях заявление будет отклонено.

В то же время, на наш взгляд, в Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество[3], который определяет стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо конкретизировать действия государственного регистратора прав при проведении правовой экспертизы документов, поступивших в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Ещё одной превентивной мерой по предотвращению мошенничества с электронной подписью при регистрации прав на недвижимость стало  принятие в третьем окончательном чтении закона, защищающего граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи. Законодатель в данном случае среагировал на негатив очень оперативно. Поправки вносятся в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [4].

Новеллой являются положения, предусматривающие среди прочего, что при представлении физическим лицом, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.

Отсутствие указанной записи будет являться основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права на объект недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных ст. 19 и ч. 16 ст. 29 Закона о регистрации.

Более того, законопроектом предусмотрен порядок подачи такого заявления.

Отмечается, что заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения или почтового отправления (подлинность подписи заявителя на заявлении при почтовом отправлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке).

Следующим моментом, на котором хотелось бы остановиться подробнее, является деятельность удостоверяющих центров. Вероятно, подделка электронной подписи осуществляется именно в указанных центрах, так как подделать криптографии практически невозможно. К тому же у большинства пострадавших от мошенничества даже не было усиленной квалифицированной подписи.

В России на сегодня насчитывается около 500 аккредитованных удостоверяющих центров.[5]

Государственный контроль и надзор за соблюдением аккредитованными удостоверяющими центрами требований, которые установлены Законом об электронной подписи»[6] и на соответствие которым эти удостоверяющие центры были аккредитованы, возложены на Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации (Минкомсвязи РФ).

Приказом Минкомсвязи РФ от 30 ноября 2015 года № 486 утверждены административные регламенты предоставления Министерством связи и массовых коммуникаций Российской Федерации государственной услуги по аккредитации удостоверяющих центров и исполнения Министерством связи и массовых коммуникаций Российской федерации государственной функции по осуществлению государственного контроля и надзора за соблюдением аккредитованными удостоверяющими центрами требований, которые установлены Федеральным законом «Об электронной подписи»[7] и на соответствие которым эти удостоверяющие центры были аккредитованы».

В то же время случаи мошенничества с электронной подписью приводят к выводу о необходимости повышения степени контроля и ответственности удостоверяющих центров. По действующему законодательству ответственность за работу аккредитованных удостоверяющих центров возложена на сами центры. Положения об ответственности удостоверяющего центра в случае причинения ущерба заказчику недостаточно конкретизированы. Порядок реализации функций удостоверяющего центра, осуществления его прав и исполнения обязанностей, устанавливается удостоверяющим центром самостоятельно. При этом Закон об электронной подписи не содержит требований о форме подтверждения полномочий доверенного лица, либо способу установления личности заявителя.

В связи с тем, что масштаб преступных действий с электронными подписями стал носить массовый характер, был предложен законопроект[8], в силу которого ужесточаются правила выдачи электронных подписей. Помимо имеющихся удостоверяющих центров предлагается дополнить удостоверяющими центрами ФНС РФ, удостоверяющим центром Федерального казначейства и удостоверяющим центром ЦБ РФ. Кроме того, устанавливается высокий порог собственного капитала центра, а также страховой ответственности его деятельности в размере не менее 1 миллиарда рублей. Также предусмотрена уголовная ответственность за заведомо умышленные действия сотрудников удостоверяющих центров и административная ответственность за нарушение работы удостоверяющих центров технического характера.

Данные меры являются своевременными и отвечающими интересам как граждан, так и бизнес-сообщества, ибо оборот поддельной подписи приведет к еще большим негативным последствиям.

Таким образом, проанализировав сложившуюся ситуацию в сфере совершения сделок в электронной форме, следует отметить, что единственный способ предотвратить мошенничество - это действовать на опережение.

[1] См.: Александр Рассохин. «Электронная подпись оставила без квартиры»// Коммерсантъ FM» от 16.05.2019.

[2] См.: Постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 № 05АП-1119/16, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 № 15АП-1132/16, Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края от 08.12.2014 по делу № 5-1087/2014).

 

[3] Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

[4] Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

 

[5] Перечень аккредитованных удостоверяющих центров опубликован на сайте Минкомсвязи России: http://minsvyaz.ru/ru/activity/govservices/2.

[6] Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 31.12.2015

[7] Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 31.12.2015

[8] Законопроект №747528-7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием регулирования в сфере электронной подписи»