Проблемы управления многоквартирным домом

 

Виды проблем возникающих в процессе владения пользования и распоряжения общим имуществом МКД при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом.

Первая проблема: Права пользования и владения общим имуществом, надлежащего и исправного состояния. На фоне ветшающего жилого фонда в Российской Федерации, возникает проблема невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Права пользования и распоряжения общим земельным участком собственников МКД. Невозможно совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Распоряжения общим имуществом, собственниками МКД. Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД, при осуществлении своих представительских функций. Эта проблема имеет место, когда представитель собственников, для осуществления мероприятий по выбору формы управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, для осуществления текущего или капитального ремонта, для получения личной или общественной выгоды, идут на компромисс интересов собственников многоквартирного дома, нарушая при этом процедуру организации общего собрания.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально – экономического, организационного, правового характера.

Причины социально-экономического характера:

– социально-имущественное неравенство и разное психологическое поведение собственников МКД;

– отсутствие самоорганизации собственников МКД;

– отсутствие правовых знаний большинства собственников МКД.

Причины правового характера:

– отсутствие единого распорядительного субъекта в лице собственников МКД;

– отсутствие общего расчётного счёта собственников МКД;

– ограничен механизм воздействия на контрагента, собственниками МКД;

– процедура проведения общего собрания имеет недостатки, кворум общего собрания создаёт препятствие в принятии решений, по поводу капитального и текущего ремонта общего имущества МКД.

Причины, организационного характера:

– отсутствует механизм распределения расходов инициатора общего собрания МКД, между собственниками МКД;

– отсутствует механизм юридической гражданско – процессуальной формы защиты собственников МКД, от имени одного субъекта.

Вариант решения проблемы, не возможности сделать ремонт общего имущества МКД. Одна из основных проблем, невозможность осуществить текущий и капитальный ремонт, инженерных коммуникаций общего имущества собственников многоквартирного дома, возникает из за правовой нормы, содержащейся в ч. 1, ст. 46, п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, это несёт в себе негативные последствия ветшающему жилищному фонду.

Она устанавливает кворум общего собрания, при котором собственники МКД могут принять решение о проведении текущего и капитального ремонта, инженерных коммуникаций общего имущества. Эта норма имеет категорический безусловный характер, законодатель разрабатывая норму, исходил из правил политической концепции «демократического большинства», проводя аналогию с референдумом или выборами.

Однако общее собрание является общественным объединением, к нему неприменимы императивные нормы.

Жилищный закон предоставляет собственникам право решать, ремонтировать или не ремонтировать общее имущество многоквартирного дома. Законодатель установил правило, при котором это решение может быть принято, только 2/3 голосов, от общего количества собственников. В процентной доли, должно составить более 66 процентов голосов собственников МКД.

Таким образом для проведения ремонта дорогостоящего оборудования или коммуникаций МКД, необходимо получить согласия более 66 процентов долей собственников в доме, в ином случае, решение по поводу ремонта общего коммунального и инженерного оборудования и коммуникаций, принято не будет, и соответственно ремонт общего имущества сделан не будет. Это может произойти по не зависящей от воли собственников МКД причинам. Представитель собственников или группа инициативных собственников МКД, не сумели из за социально-экономических и правовых причин, привлечь к участию в общем собрании необходимое число собственников, из за организационных причин, не смогли надлежаще подготовить общее собрание собственников МКД.

Отсутствие кворума при принятии решения на общем собрании, жилищным законом признаётся как непринятое решение собственниками МКД.

Это обстоятельство не позволяет собственникам МКД выразить свою волю в виде принятого решения. Непринятое решение по поводу ремонта общих коммунальных и инженерных коммуникаций, требующих не отлагательного ремонта. Приводит к нарушению права собственников или части собственников МКД, в получении коммунальных услуг не в полном объёме, или не соответствующего качества, с нарушением нормативных характеристик температуры и влажности в помещениях. Которые установлены законодательством Российской Федерации. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников, по поводу получения коммунальных услуг надлежащего качества и объёма, а так же в праве пользования исправного общего имущества МКД, предназначенного для удовлетворения бытовых нужд, связанного с проживанием в МКД.

Эта проблема возникает из правовой нормы имеющей не достаточную регулятивную функцию.

Норма, ст. 39 ЖК РФ, обязывающая собственников МКД, содержать общее имущество, в данном случае не предусматривает санкций за не надлежащие содержание общего имущества собственников. Таким образом можно сделать вывод, что данная норма не выполняет своих регулятивных функций, нарушая при этом право собственников на благоприятные и безопасные условия проживания, и надлежащего качества получения коммунальных услуг, в многоквартирном доме.

В связи с этим, данная правовая норма должна, предписывать правила поведения, и в зависимости от обстоятельств, предлагать вариант поведения собственников в многоквартирном доме.

Для того чтобы правовая норма имела действующий механизм правового регулирования, необходимо выделить обособленный состав общего имущества многоквартирного дома, которое могло быть в безусловном порядке, управляющей организацией, подрядной организацией, поставлено на текущий или капитальный ремонт. При обнаружении дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного функционирования этого имущества, во время годового осмотра общего имущества.

В него должно войти общее имущество, которое составляет конструктивные и технические элементы МКД, создающие основу благоприятного и безопасного проживания в конкретном многоквартирном доме. В их число должны войти, (в зависимости от степени благоустройства МКД) следующие элементы: кровля, несущие конструкции, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации: энергоснабжающие (электричество, газ, отопление), водоснабжение, водоотведение.

Это имущество должно ремонтироваться в безусловном порядке, в результате обнаружения в них дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного, их функционирования.

Однако для того чтобы, правовая норма не приобрела императивного характера, следует дать право собственникам принимать решение, о рентабельности ремонта этого имущества, а так же срока выполнения, порядка оплаты работ, по проведению ремонта. В таком виде правовая норма приобретёт механизм регулирования, обязанность содержания общего имущества станет реальной, право собственников на благоприятное и безопасное проживание будет обеспечено, появится реальное право принимать решение по поводу судьбы этого имущества, исчезнет проблема ветшающего жилого фонда не пригодного для проживания.

Собственники смогут принимать решения, не производить ремонт, из-за не рентабельности этого имущества, или не эффективности эксплуатации общего имущества. В ином случае если собственники по каким либо причинам не собрались на общее собрание по поводу этого вопроса, это поведение собственников можно расценивать, как молчание, как знак согласия выполнить ремонт, или если собственники МКД не набрали нужного количества голосов против ремонта указанных коммуникаций.

Предлагаемое изменение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать бездеятельное поведение собственников многоквартирного дома.

 

 

Заключение

 

При выполнении дипломной работы, в первом разделе мной был проведён правовой анализ исторического формирования и развития института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома. На основании этого мной сделаны следующие выводы:

Правовая основа непосредственного управления многоквартирным домом имеет несколько этапов развития. Это исторический этап развития, и современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом.

Исторический этап развития и становления института непосредственного управления многоквартирным домом, приходится на период с 1990 по 2005 годов. Появление института непосредственного управления многоквартирным домом, в Российской Федерации стало возможно, после появления права собственности на недвижимое имущество, позволяющие обладать общей собственностью нескольким лицам по их соглашению.

Эти правовые основы были заложены в правовых нормах: закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР», закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР», закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Дальнейшее развитие института непосредственного управления, получило после начала действия закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материала второго раздела мной сделаны следующие выводы: Права и обязанности собственников МКД возникают в силу закона, собственник приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, общее оборудование и коммуникации, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, обслуживающими дом.

Собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома и отчуждать общее имущество отдельно от права собственности на помещение, правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».

Собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, не нарушая права и законные интересы других проживающих лиц.

Собственники могут распоряжаться общим имуществом, с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД.

Собственники обязаны содержать общее имущество МКД, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006.

Собственники МКД имеют право на участие в управлении многоквартирным домом.

При осуществлении управления многоквартирным домом собственники МКД, имеют орган управления. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации.

При непосредственной форме управления МКД, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.

Общее собрание МКД может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.

Компетенция общего собрания. Общее собрание полномочно принимать решения, в случае наличия кворума, обычного или квалифицированного количества голосов.

Квалифицированным количеством голосов принимаются решения:

– решение о текущем или капитальном ремонте;

– решение о реконструкции многоквартирного дома;

– решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;

– решение о передаче в пользование общего имущества в МКД.

Кворум с обычным количеством голосов полномочен принимать решения:

– о способе выбора управления МКД;

– о тарифах на содержание и техническое обслуживание МКД;

– и иные вопросы с содержанием и техническим обслуживанием МКД.

Порядок организации общего собрания МКД:

– общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;

– о проведении собрания каждый собственник должен быть надлежаще уведомлен, любым из доступных форм;

– общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;

– итог и решение общего собрания оформляются протоколом;

– решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.

Главным требованием полномочности вынесенного решения общего собрание, является соблюдение процедуры проведения собрания.

В третьем разделе дипломной работы раскрыта сущность и различия разных форм управления многоквартирными домами, раскрыты некоторые типичные проблемы возникающие в процессе управления многоквартирным домом, предложен один из вариантов решения проблемы.

Из содержащихся в третьем разделе материалов дипломной работы, сделаны следующие выводы.

В российской федерации предусмотрено три способа управления многоквартирными домами, которые образуют институты управления многоквартирными домами:

Непосредственное управление собственниками помещений в МКД, производится самостоятельно собственниками. Органом управления является общее собрание собственников МКД (ОСС).

Опосредованное управление – управление осществляется через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления – общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом – управляющей организацией (далее – УО).

Для проведения сравнительного анализа разных способов управления МКД, в дипломной работе был использован метод (Марковой И.В) дифференцирования управленческих функций субъектов управления. Этот метод позволяет функцию управления разбить на ступени (функциональные группы), для наглядности метода, автором предлагается построить таблицу, вариантов моделей управления многоквартирным домом. Таким образом во время сравнительного анализа, института непосредственного управления МКД и управление МКД через товарищество собственников жилья, были получены четыре варианта управления многоквартирным домом.

Первый вариант, при непосредственном управлении собственников МКД предполагает, что собственники помещений обладают всеми управленческими функциями, распорядительными, финансово-хозяйственными, техническими функциями управления. Этот вариант предполагает свободу управленческих функций, это так называемое чистое непосредственное управление собственниками помещений МКД.

Четвёртый вариант управления, предполагает передачу технических функций управления, профессиональной организации, подрядной или управляющей организации. Этот вариант управления входит в модель института непосредственного управления МКД, так как собственники не лишаются функций финансово-хозяйственного и распорядительное управления многоквартирным домом, оставаясь независимыми в своём управлении.

Если произвести передачу финансово-хозяйственного управления собственников, профессиональной организации, то такую модель можно будет назвать, управление с помощью управляющей организацией.

Таким образом, институт непосредственного управления предполагает две модели управления.

При осуществлении управления МКД через товарищество собственников жилья имеет, два варианта управления МКД. Один из вариантов предполагает передачу собственниками помещений, функции, финансово-хозяйственного и технического управления, товариществу собственников жилья. Таким образом правление или председатель ТСЖ берёт на себя обязанность вести бухгалтерскую отчётность, осуществлять содержание многоквартирного дома.

Другой вариант предполагает передачу технических функций управления ТСЖ, профессиональной организации. При таком варианте управления, собственники помещений обладают распорядительными функциями управления, правление ТСЖ ведёт финансово-хозяйственное управление, а профессиональная организация осуществляет техническое управление.

Каждая из моделей имеет свои достоинства и недостатки, всё зависит от конкретного дома, его величины, количества собственников и занимаемых жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В процессе изучения форм управления многоквартирными домами, в дипломной работе были описаны некоторые типичные проблемы возникающие в процессе непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений.

Первая проблема: возникает из за невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Невозможности совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение (о пределах использования земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально – экономического, организационного, правового характера.

В дипломной работе рассмотрена проблема, невозможности осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества собственников помещений при непосредственном форме управления МКД.

Для решения этой проблемы, в дипломной работе мной было предложено выделить состав общего имущества, которое обладает свойствами необходимыми для благоприятного и безопасного проживания в МКД, это кровля, несущие конструкции здания, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации. Указанное имущество должно быть отремонтировано в безусловном порядке, при обнаружении существенных дефектов этого имущества. Это необходимо сделать для того чтобы избежать необходимости созывать общее собрание собственников МКД, для решения вопроса касающегося ремонта этого имущества.

Для того чтобы норма не приобрела императивного характера, а у собственников осталось право свободно определять судьбу общего имущества МКД. Необходимо собственникам дать право отказаться производить ремонт этого имущества. Реализовать это право собственники смогут, приняв решение на общем собрании собственников МКД. Таким образом нормы ч. 1, ст. 46; п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, нормы постановления Правительства Российской Федерации (О правилах содержания общего имущества МКД) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» должны приобрести другое содержание. Предлагаемое изменение позволит избежать молчаливого бездеятельного поведения собственников МКД, устранит социально-экономические и правовые причины, проблем возникающие в процессе организации общего собрания. Такое решение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать без деятельное поведение собственников многоквартирного дома.