Возникновение и развитие независимой оценки и законодательства об оценочной деятельности

Мировой опыт свидетельствует, что зарождение рыночных механизмов хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Вот и в нашей республике появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться законодательная и нормативная базы в этой сфере, появились лицензированные оценщики.

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков.

7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия [9].

В 1997 году законодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность и образован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в ноябре 2000 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2000 год лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц.

Несмотря на то, что начиная с 2000 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так как ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.

Именно с 2002 года оценочная деятельность получила развернутое законодательное регулирование и развитие, была сформулирована модель, основанная исключительно на государственном контроле оценочной деятельности.

Вместе с тем, как показывает международный опыт, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, а в развивающихся странах заметно возрастает регулирующая роль государства. Основы законодательного регулирования и история зарождения института оценочной деятельности также различны.

К примеру, в странах Европы и США профессия оценщика формировалась в основном путем саморегулирования. Практикующие оценщики объединялись в соответствующей профессиональной корпорации, созданной по типу объединений лиц других свободных профессий (адвокатов, юристов, аудиторов и т. д.). Данная форма регулирования принята в большинстве государств. В некоторых из них, в частности в Великобритании, функция контроля за деятельностью оценщиков законодательно закреплена за профессиональными организациями.

На туманном Альбионе первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor – землемер) в середине XIX столетия. В 1981 году король предоставил профессиональным сюрвейерам Хартию на право саморегулирования [10].

В США существует развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий более 15 тыс. членов. В последнее десятилетие введено лицензирование оценочной деятельности. До этого же оценщиком мог стать каждый. Причиной для перехода к государственному лицензированию стали убытки американских кредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институт оценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о внедрении общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков. А в 1993 году впервые издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real EstateValuers) [10].

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками.

В Китае с активизацией экономических реформ возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году при содействии правительства в КНР официально появилась профессия – оценщик. Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Поднебесной, является положение об оценке государственной собственности, изданное Государственным советом в 1991 году [10].

В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированных псевдооценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.

Следует отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить работу всех оценщиков с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет.

Следует отметить, что, помимо национальных законодательств, оценочная деятельность регулируется международно-правовыми нормами. Глобальные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), который объединяет профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран [11].

В государствах СНГ, в том числе и в Казахстане, оценочная деятельность переживает период становления. Для гармонизации законодательств стран Содружества по инициативе ряда национальных организаций в области оценки создан и уже действует Координационный совет оценщиков.

С течением времени правоприменительная практика по оценочной деятельности в рамках рыночных процессов и результатов форсированного развития строительного сектора в нашей республике предопределила необходимость пересмотра оценочной деятельности, в том числе и на институциональном уровне. Так, в ноябре 2010 года Парламент принял поправки в законы, целью которых является совершенствование и упорядочение системы рынка оценочной деятельности. В целях имплементации позитивного опыта в области оценочной деятельности установлен постепенный переход от государственного контроля оценки имущества к саморегулированию оценочной деятельности субъектами оценки. В связи с этим на первоначальном этапе законодательно закреплены основы оценочной деятельности путем консолидирования разрозненных субъектов – оценщиков в предлагаемые саморегулируемые палаты, осуществляющие организацию данной деятельности на рынке соответствующих услуг.

Для повышения качества оценочных услуг законом вводится обязательная экзаменация претендента на занятие оценочной деятельности с целью проверки уровня его знаний. За уполномоченным органом закреплена компетенция по разработке и утверждению стандартов оценки, которые будут обязательными для оценщиков. Правда, оценщики вправе использовать и международные стандарты оценки.