Нормативно-правовая база оценки земли. Методы оценки земли

 

Нормативно-правовая база оценки земли

 

Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Развитие оценочной деятельности в России представляет собой составную часть процесса реформирования экономики, формирование правового государства.

Необходимо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды.

В современных условиях России земля является наиболее сложным объектом экономической оценки, что обусловлено следующими причинами:

ü спецификой данного объекта;

ü неразработанностью нормативно-правовой базы;

ü неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, нерациональную модель городского развития. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земли — это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.

Нормативно-правовую основу государственной кадастровой оценки земель составляют:

ü Земельный кодекс Российской Федерации (статья 65. «Платность использования земли», статья 66 «Оценка земли»);

ü акты Президента и правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»);

ü поручение Президента Российской Федерации от 17.03.2001 г. № Пр-496-ГС;

ü поручение председателя Правительства Российской Федерации от 29.03.2001 г. № МК-П5-05449).

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель в 2002–2005 году осуществлялось в рамках реализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 745.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

 

Методы оценки зем ли

Доходный подход при оценке земли включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель – умножением на срок капитализации (период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала). Техника расчетов сложна поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики. Использование этого метода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты основаны на использовании формулы:

 

Стоимость земли =	Доход
	Ставка капитализации

 

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке и получается действительный валовой доход.

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредитованию и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость.

Ставка капитализации рассчитывается несколькими способами:

Первый способ – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки.

Второй способ – расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает в себя чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Третий способ – анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки) прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу деленному на цену продажи по объектам-аналогам (среднее значение по имеющимся продажам).

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Метод имеет несколько вариантов, из которых более распространен метод разбивки на участки (определение затрат на освоение). Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи вычитаются все издержки на их освоение, и определяется стоимость неосвоенной земли. Метод состоит из этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения продаж или метод сравнительного анализа продаж (рыночный) основан на принципе, что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Метод включает четыре этапа:

1) Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2) Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и все стороны действовали экономически рационально.

3) Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, в цену последнего вносятся корректировки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка путем сравнения может проводиться двумя способами: по элементам сравнения (характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на цену продажи) или с помощью единиц сравнения.

4) Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее эффективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж недостаточно используется метод распределения.

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка:

 

Доля земли в стоимости объекта	=	Стоимость земли	=	Стоимость земли
		Стоимость объекта		Стоимость земли	+	Стоимость зданий

 

При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта в приемлемый для строительства период. Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

 

Сз = С – Су,

 

где Сз, - стоимость земельного участка,

С - стоимость объекта,

Су - стоимость улучшений.

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т.п. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

При оценке земель под объектами рассчитывается величина затрат на воспроизводство произведенных улучшений (дороги, инженерные сооружения водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и др). Их остаточная стоимость прибавляется к нормативной цене земельного участка.

Задачи

 

Задача 1

 

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс.руб., затем он уменьшится на 150 тыс.руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс.руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10 %.

Решение.

1 способ.

Приведенную стоимость (исходя из процентной ставки 10 %) для каждого из будущих притоков можно определить с помощью формулы

 

PV = S *	1
	(1+i)n

 

где PV – текущая стоимость единичного аннуитета,

S – сумма вклада,

i – ставка дисконта,

n – количество начислений за год.

Расчеты приведены в таблице:

 

Годы	Арендные платежи, тыс.руб.	Текущая стоимость арендных платежей, тыс.руб.
1	400	400/(1 + 01) = 363,64
2	400	400/(1 + 01)2 = 330,58
3	400	400/(1 + 01)3 = 300,53
4	400	400/(1 + 01)4 = 273,21
5	250	250/(1 + 01)5 = 155,23
6	250	250/(1 + 01)6 = 141,12
7	250	250/(1 + 01)7 = 128,29
8	600	600/(1 + 01)8 = 279,90
9	600	600/(1 + 01)9 = 254,46
Итого текущая стоимость 363,64+330,58+300,53+273,21+155,23+141,12+128,29+279,90+254,46 = 2226,9455 тыс.руб.

 

2 способ.

Текущую стоимость потока арендных платежей можно рассчитать, используя множительные таблицы. В данном случае использовались таблица, сгруппированная по величине процентной ставки (10 %). В колонке 6 находится фактор, исходя из периода дисконтирования.

1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей за первые четыре года:

 

400(PVA) = 400 * 3,16987 = 1267,948 тыс.руб.

 

2. Определим текущую стоимость арендных платежей за последующие 3 года. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов, соответствующих рыночному и начальному периодам возникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т.е.нулевому периоду. Пониженная аренда поступала с конца 4 и по конец 7 периодов, следовательно, в расчетах должны быть использованы факторы 4,86842 и 3,16987:

 

250 * (4,86842 – 3,16987) = 424,6375 тыс.руб.

 

3. Определим текущую стоимость арендных платежей за последующие 2 года. Повышенная аренда поступала с конца 7 и по конец 9 периодов, значит, в расчетах должны использоваться факторы 4,86842 и 5,75902:

 

600 * (5,75902 - 4,86842) = 534,36 тыс.руб.

 

4. Суммарная текущая стоимость арендных платежей:

1267,948 + 424,6375 + 534,36 = 2226,9455 тыс.руб.

Ответ: 2226,9455 тыс.руб.

 

Задача 2

 

За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8 % годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год.

Решение.

1. Рассчитаем проценты за пользование кредитом:

29130 * 0,08 = 2330,4 руб.

2. Сумма кредита с процентами: 29130 + 2330,4 = 31460,4 руб.

3. Срок возврата кредита: 31460/2500 = 12,5 лет.

Ответ: 12,5 лет.

Задача 18

Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10 %, денежные средства поступают в конце года:

1 год     1200 тыс.руб.;

2 год     1000 тыс.руб.;

3 год минус 500 тыс.руб.;

4 год     2000 тыс.руб.;

5 год     4000 тыс.руб.

Решение.

Текущая стоимость (исходя из процентной ставки 10 %) денежного потока определяется с помощью формулы

 

PV = S *	1
	(1+i)n

 

где PV – текущая стоимость единицы,

S – сумма вклада,

I –ставка дисконта,

n – количество начислений за год.

 

PV =	1200	+	1000	+	-500	+	2000	+	4000	=
	(1+0,1)1		(1+0,1)2		(1+0,1)3		(1+0,12)4		(1+0,12)5

 

= 1090,91 + 826,447 + (-375,66) + 1366,027 + 2483,685 = 5391,409 тыс.руб.

Ответ: 5391,409 тыс.руб.

Задача 29

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

ü ипотечная постоянная 18 %;

ü коэффициент покрытия долга 1,25;

ü отношение величины кредита к стоимости 75 %.

Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?

Решение.

Задача решается методом финансовых составляющих – собственные и заемные средства.

1. Ставка капитализации общая СКо = СКзс + Кпд = 18 + 1,25 = 19,25 %.

2. Ставка капитализации для собственных средств определяется по формуле:

СКсс = (Ско – К * СКзс) / (1 – К) = (0,1925 – 0,75 * 0,18) / (1 – 0,75) = 0,23 или СКсс = 23 %.

Ответ : СКо = 19,25 %, СКсс = 23 %.

 

Задача 3

 

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 %-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1750000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17 %. Оцените стоимость объекта.

Решение.

1. Рассчитываем проценты за пользование кредитом (ПК):

ПК = 1750000 8 0,17 = 297500 д.е.

2. Рассчитываем денежные поступления (ДП):

ДП = ЧОД – ПК = 350000 – 297500 = 52500 д.е.

3. Рассчитываем собственный капитал (СК):

СК = 52500/0,19 = 276316 д.е.

4. Рассчитываем стоимость объекта (Соб):

Соб = 1750000 + 276316 = 2026316 д.е.

Ответ: 2026316 д.е.

 

Задача 4

 

Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120000000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м². Определить коэффициент капитализации.

Решение.

 

Коэффициент капитализации =	120000000	=	120000000	= 50 (0,2 %)
	50*12*4000		2400000

 

Ответ: 50 (0,2 %)

 

Задача 5

 

Имеется информация:

Объект	1	2	3	4
Площадь, м2	350	350	390	390
Ванные комнаты	2	2	2	1
Гараж	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, руб.	428000	426500	433000	430000

 

Определить:

1. Корректировку на дополнительную площадь;

2. Корректировку на наличие гаража;

3. Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

Решение.

1. Корректировка на дополнительную площадь рассчитывается исходя из стоимости 1 и 3 объектов, так как они отличаются только по одному признаку:

433000 – 428000 = 500 руб.

2. Корректировку на наличие гаража рассчитаем исходя из стоимости 1 и 2 объектов так как они отличаются только по одному признаку:

428000 – 426500 = 1500 руб.

3. Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты рассчита-ем исходя из стоимости 3 и 4 объектов, учитывая корректировку на наличие гаража:

(433000 – 1500) – 430000 = 1500 руб.

Ответ: 500 руб., 1500 руб., 1500 руб.

 

Задача 6

 

Необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценена в 105000 руб. в месяц, используя валовой рентный множитель, выведенный из следующих данных:

 

Объект продажи	Цена продажи, руб.	Месячная арендная плата, руб.
1	16000000	123077
2	16500000	122222
3	16800000	134400
4	17000000	130770
5	17200000	132300
Итого:	83500000	642769

 

Решение.

1. Валовой рентный множитель получим от деления цены продаж на величину арендной платы:

Рм = Цп/А = 16000000/123077 + 16500000/122222 + 16800000/134400 + 17000000/130770 + 17200000/132300 = 650/5 = 130

2. Стоимость объекта определим путем умножения рыночной арендной платы на валовой рентный множитель:

105000 * 130 = 13650000 руб.

Ответ: 13650000 руб.

Список литературы

1. Деньги.Кредит.Банки: Учебник для вузов/ Е.Ф.Жуков, Л.М.Максимов, А.В.Печникова и др.; под ред. проф. Е.Ф.Жукова - М.: ЮНИТИ, 2000

2. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд., перераб.и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005.

3. Оценка недвижимости: серия «Учебное пособие»/ И.В.Гранова – СПб; Питер, 2001.

4. Экономика недвижимости. Учебник /В.А.Горемыкин, Э.Р.Бугулов – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.

5. http://www.ipoteka-mail.ru Компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» Центр ипотечных программ.