Передача объектов муниципального нежилого фонда в аренду

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).[9] Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Аренда – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендные отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.

Субъектами арендных правоотношений выступают арендодатель и арендатор. При сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.

Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:

1) консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);

2) возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).

Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:

1.арендная плата вносится в фиксированной сумме периодически или единовременно;

2. арендная плата устанавливается в виде определенной доли от полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);

3. арендная плата предусматривает предоставление определенных услуг арендодателю;

4. арендная плата определяется в виде передачи арендатором определённого имущества арендодателю;

5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением объекта аренды.

Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата за пользование муниципальным имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м² на площадь соответствующего здания (сооружеия). При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие:

1. месторасположение объекта;

2. вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);

3. этажи;

4. характеристику входа;

5. степень износа здания, его техническое состояние;

6. место регистрации;

7. степень благоустройства;

8. материалы постройки задания;

9. степень доступности.

Основными способами передачи имущества в аренду являются:

1. путем проведения торгов в форме конкурсов и аукционов

2. внеконкурсная передача, без проведения торгов

Конкурсом является способ передачи объекта в аренду, при котором победителем признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют условиям конкурса.

Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.

Конкурсы и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна при наличии одной заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.

Для организации передачи объектов в аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.

По результатам проведения конкурса или аукциона с победителем заключается договор аренды.

После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.