Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

v физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

v социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

v экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

v политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды[12].

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: рост, зрелость (стабильность),  упадок (ухудшение),  обновление (возрождение)[13]

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости  и    обусловленных  его  архитектурно-строительными  и

финансово-эксплуатационными характеристиками. [14]

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.