Тема 3. Управление объектами недвижимости

1. Какие источники дохода могут быть у собственника "недвижимости"?

Продажа недвижимости и сдача его в аренду, а также рента и мена.

2. Какие функции выполняет государственная недвижимость в системе общественного воспроизводства?

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: - идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); - инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; - профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; - эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; - верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

3. Заполните недостающие элементы таблицы.

4. В чем отличие товара "недвижимость" от других видов товаров?

Недвижимость – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, т.к. стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

5. Какие стоимостные характеристики имеет товар "недвижимость"?

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. быть товаром.

6. Объектом каких экономических процессов является недвижимость ?

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: · объект недвижимости в собственность; · имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов: · постоянная – выплачивается бессрочно; · пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; · пожизненное содержание с иждивением.

Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

7. Заполните данными следующую схему.

8. Назовите известные вам факторы, которые ценовый механизм реализовывать не может. Ответ представьте в виде заполненной схемы.

9. Назовите основные формы государственного регулирования в рыночной экономике. Ответ представьте в виде заполненной схемы.

10. Насколько ликвидна недвижимость?

Самыми ликвидными являются деньги, но т.к. спрос на недвижимость огромен и она легко обменивается на денежные единицы, следовательно, недвижимость достаточно ликвидна.

11. Имеет ли доходность недвижимость?

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

12. На основе представленных в схеме данных, определите вид регламентации землепользования. Ответ запишите в схему.

13. Какова структура рынка недвижимости?

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице:

14. В чем состоит роль государства в формировании рынка недвижимости?

Государство в лице исполнительных органов разного уровня с помощью мероприятий регламентации землепользования может стимулировать общественно необходимое формирование структуры землепользования, создавая благоприятные условия как для развития частного сектора, так и для удовлетворения потребностей всего общества в целом. И наоборот, при непродуманной регламентации результаты могут быть крайне негативными.

15. По какому принципу объекты недвижимости относятся к жилому и нежилому фонду?

Объекты недвижимости относятся к жилому и нежилому фонду по принципу пригодности для проживания. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

16. В каком случае государственная недвижимость может быть источником дохода?

Государственная собственность на финансовом рынке в виде участия в различных финансовых институтах (коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды, финансовые компании, как государственной, так и смешанной формы собственности) при условии сохранения в руках государства контрольного пакета придает финансовому рынку значительно большую устойчивость.

17. Может ли выступать государственная недвижимость залогом?

Нет, т.к. в случае несоблюдения какого-либо договора другая сторона не сможет изъять государственную недвижимость

18. Какие объекты недвижимости не могут быть товаром?

Объекты недвижимости не могут быть товаром в случае ограничений (таких как сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона. А так же когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Литература

1. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., ИНФРА-М, 1996.

2. Фридман Дж., Ордуэй. Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М., 1995.

3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость/ МКС, СПб., 2000.