Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость, тыс. руб.
1	2	3
1	Стоимость строительных материалов	22834,45
2	Заработная плата рабочих	10 275,50
3	Эксплуатация машин и механизмов	5708,61
4	Итого прямые затраты	38818,57
5	Накладные расходы	3881,86
6	Себестоимость	42700,42
7	Сметная прибыль (18 % от п. 6)	7686,08
8	Итого стоимость общестроительных работ	50386,50
9	Отопление и вентиляция	1259,66
10	Водопровод и канализация	1511,59
11	Электросеть	1007,73
12	Телефонизация	503,86
13	Итого стоимость объекта	54669,35
14	Прочие работы и затраты	16400,80
15	Итого восстановительная стоимость	71070,15
	объекта, как нового

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом[4]:

А_восст. = А₂₀₀₀ х (1 – КИ_ц) = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода[5].

Определение интегрального коэффициента износа здания

		Нормативный	Износ	Удельный вес в	Удельный вес износа в
п./п.	Элементы здания	срок службы,	фактич.,	общей стоимости	общей стоимости
		год	%	здания, %	здания, %
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	120	13	12	1,56
2	Стены панельные	130	12	25	3
3	Перекрытия ж/б	130	12	14	1,68
4	Кровля рулонная	10	50	5	2,5
5	Перегородки гипсобет.	60	26	4	1,04
6	Полы линолеум	20	25	6	1,5
7	Окна	30	56	3,5	1,96
8	Двери	30	56	3,5	1,96
9	Обойные работы	5	40	5	2
10	Малярные работы	5	40	7	2,8
11	Наружная отделка	15	47	5	2,35
12	Лестницы сб. ж/б	90	19	3	0,57
13	Внутренние сети	30	56	5	2,8
14	Прочие элементы	50	34	2	0,68
15	Всего по зданию			100	26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_р х S = 1200 руб. х 5421,00 м² = 6505, 20 тыс.руб.,

где Арем. – стоимость косметического ремонта;

Ц_р – цена ремонта в расчете на 1 м²;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

       Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

Ø Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Ø Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

Ø kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

Ø kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

       Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Вопрос №10.

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:

 

Показатель	Супермаркет	Гостиница	Кинотеатр
	1	2	3
Стоимость новых улучшений, ден.ед.	650 000	750 000	950 000
ЧОД, ден.ед.	105 000	126 000	130 000
Коэффициент капитализации для улучшений, %	12	16	12
Коэффициент капитализации для земли, %	10	10	10

Решение:

В решение этой задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

, где

V₀ – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.

V_в – стоимость новых улучшений, ден. ед.

I₀ – чистый операционный доход, ден. ед.

R_в - коэффициент капитализации для улучшений, %

R_L - Коэффициент капитализации для земли, %

Произведем расчет:

 

1. V₀ = 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.

2. V₀ = 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.

3. V₀ = 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.

При сравнении видно, что стоимость объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.

 

Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.

 

 

[1] Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

 

[2] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

 

[3] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

 

[4] Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.

 

[5] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.