Договор ренты (ст. 583-605 ГК)

Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор является реальным, односторонним, возмездным, алеаторным (связанным с риском). Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем – только граждане и некоммерческие организации. Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Существенными условиями договора ренты являются: предмет, размер ренты, срок рентных платежей, способ обеспечения обязательств по уплате ренты (при передаче движимого имущества).

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое.

По срокам различают ренту постоянную (бессрочную) и пожизненную. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества, договор ренты подлежит и государственной регистрации.

Постоянная рента (ст. 589 – 594 ГК): Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации.

Если иное не предусмотрено в договоре, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации. Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются по окончании каждого календарного квартала. Договор постоянной ренты прекращается при переходе прав получателя ренты к лицу, которое не может быть ее получателем (например, государство), а также при выкупе ренты ее плательщиком. Условие договора об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором ренты может быть предусмотрено, что право на ее выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.                                                                                                                                                                                                                                     Пожизненная рента (ст. 596-600 ГК). Пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально их долям. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего ее получателя. Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме; условие о размере ренты является существенным условием договора. Сумма ежемесячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601-605 ГК) (разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте).Субъектом получателем ренты может быть только гражданин.

Предметом передачи по договору является только недвижимость.

Стоимость общего объема содержания является существенным условием договора, наряду с другими существенными условиями, указанными выше, содержание состоит в удовлетворении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе.

Минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

 105. Договор аренды ( ст. 606-670 ГК)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Аренда консенсуальный, взаимный, возмездный, срочный договор.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо, арендодателем – лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Такими арендодателями могут,  например, быть унитарные предприятия.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом  могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Предмет аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества; для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды - незаключенным. Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то в случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор) Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству.