Прекращение договора коммерческого найма жилого помещений

Понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма". Договор коммерческого найма может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерть одинокого нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим)[36].

Применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением следует вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора[37].

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК)[38]. Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК)[39].

Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности.

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение.

Нельзя также отождествлять понятия "расторжение договора жилищного найма" и "выселение". Как правило, последствием расторжения договора жилищного найма является обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение. Освобождение жилого помещения нанимателем и членами его семьи не должно рассматриваться как выселение в тех случаях, когда расторжение договора жилищного найма происходит по соглашению сторон или по инициативе нанимателя.

Выселение производится только по решению суда, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84 - 91 ЖК[40].

Выселить - это означает "заставить покинуть место своего жительства". Выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия, независимо от того, по каким основаниям и в каком порядке оно производится.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. ст. 85 - 88 ЖК), с предоставлением другого жилья (ст. 90, ч. 2 ст. 103 ЖК) и без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ст. 133 ЖК, ст. 687 ГК).

Проведя разграничение понятий "прекращение" и "расторжение" договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.

Судебная практика

Ш. состоял в трудовых отношениях с ООО «Тюментрансгаз», в настоящее время ООО «Газпром трансгаз Югорск» и работал в структурном подразделении предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.

На основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с трудовой договор Ш. с ООО «Тюментрансгаз» расторгнут по причине выхода работника на пенсию.

В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик и его представитель с иском не согласны.

Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

По пояснениям представителя истца, ООО «Газпром трансгаз Югорск» не занимается предоставлением жилых помещений гражданам для извлечения материальной выгоды, а предоставляет только в связи с трудовыми отношениями. По этой причине, основным условием договоров найма является его срок, на период трудовых отношений. Данное условие продиктовано   спецификой возникновения трассового поселка Лыхма, призванного создать бытовые условия для работников структурного подразделения предприятия, которые и в настоящее время нуждаются в жилище по месту работы.

Вместе с тем, по мнению суда, собственник спорного жилого помещения не обратил внимание, что договор коммерческого найма вышеназванного жилого помещения содержит условия его расторжения, а не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. То есть, предметом иска может являться расторжение договора найма жилого помещения, а не признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Также, условия расторжения вышеназванного договора содержатся в разделе 4 данного договора и свидетельствуют о том, что собственник может потребовать его расторжения в порядке, установленном законодательством в случае не внесения нанимателем платы в течение шести месяцев, использование жилого помещения не по назначению, выезда на срок более шести месяцев, сдачи жилого помещения в поднаем, в других случаях, установленных законодательством. Таким образом, в перечне условий расторжения договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению и

суд решил ООО «Газпром трансгаз Югорск» филиалу Бобровского ЛПУ МГ в иске к Ш. о признании утратившим право пользования жилым помещением, квартирой №Х, дома №Х в п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, на основании договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.

Решение было обжаловано истцом в кассацию. В кассационной жалобе представитель ООО «Газпром трансгаз Югорск» просит ращение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований не передавая дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное толкование судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Отмечает, что судом в решении указано, что истец предоставляет жилые помещения гражданам только, в связи с трудовыми отношениями и основным условием договора найма является его срок - на период трудовых отношений. Однако в решении суда не указано, что данное условие - условие о сроке - закреплено в п. 1.5 Договора в котором стороны договорились при заключении данного Договора, которое является существенным условием. Кроме того, в разделе 1 договора: «Предмет договора. Срок», содержатся все существенные условия, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Более того, возможность при установлении срока договора ссылаться на наступление события предусмотрена ст. 190 ГК РФ. Так же, по мнению кассатора, является ошибочным вывод суда о том, что окончание срока договора не может являться условием о призвании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина . право пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором или на оснований решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Также отмечает, что ответчиком в судебном заседании не доказан факт проживания в спорном жилом помещении. В возражении на кассационную жалобу представитель ответчика Ш. - Немцев Д.С. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «Газпром трансгаз Югорск» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».

Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Газпром трансгаз Югорск» - без удовлетворения.    

 

Заключение

 

В отличие от других разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах.

Коммерческий наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

Прекращение договора найма жилого помещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

 

 

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г;

2. ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс;

3. ЖК РФ Правовая система Консультант плюс;

4. Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5;

5. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. // Правовая система Консультант плюс;

6. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2004;

7. Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М.,ч.2. 2008;

8. Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2007;

9. Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие 2009;

10.  Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2006;

11.  Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2005;

12.  Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2000;

13.  Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5;

14.  Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет;

15.  Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8;

16.  Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007.№ 7;

17.   Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал Нотариус .2007. № 1;

18.  Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист ч.2. 2007;

19.  Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3;

20.  Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7;

21.  Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. 2005. № 6;

22.  Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязаннос-ти сторон // Современное право. 2007. № 6;

[1] Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г

[2] ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст. 16

[3] ГК РФ  ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.672

[4] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. № 6. 2005. С.65

[5] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.673

[6] Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист. 2007. ч.2. С.143

[7] СухановЕ.А. Гражданское право//учеб. М.,2008. ч.2. С.290

[8] Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. // Правовая система Консультант плюс

[9] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс  ст. 679

[10] Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2007. С. 75.

[11] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс  п.1 ст. 677

[12] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. 2005.  № 6. С. 66

[13] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2000. С. 518.; Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения //журнал Закон. № 6. 2005. С. 66.

 

[14] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс  ст.674; ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст. 51

[15] Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист 2007. ч.2. С.143

[16] Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5. Ст. 546

[17] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 678

[18] Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2005. С.135

[19] Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7 . С. 41

[20] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2 – 4-е изд., М., 2004. С. 307.

[21] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.697

[22] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2004. С. 303.

[23] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения //журнал. Закон. 2005 № 6. С.65.

[24] Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие 2009. С.384

[25] Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С. 2.

[26] Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // журнал Нотариус. 2007. № 1. С. 22.

[27] Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С. 12.

[28] Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал  Нотариус .2007. № 1. С. 23 – 24.

[29] Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С.34

[30] Свит Ю. П. Жилищное право//учеб. пособие. М., 2005. С.133; ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 622

[31] Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007 .№ 7. С. 34.

[32] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 676

[33] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 69.

[34] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс п.1,2 ст. 1137; ЖК Правовая система Консультант плюс ст. 33

[35] Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2006. С. 126.

[36] Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3

[37] Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет

[38] ГК РФ Правовая система Консультант плюс п.3 ст. 687

[39] Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М., 2008, ч.2., С.293

[40] ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст.ст. 84-91