Теоретические основы управления земельными ресурсами муниципальных образований

Введение

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.
Земельные ресурсы - это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса народа, но сложный социально-эколого-экономический объект управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.
К основным характеристикам земельных ресурсов государства, помимо общей его площади, относятся плотность населения на единицу этой площади и ее освоенность, а также наличие природно-минеральных ресурсов.

Земля как единый фонд является особым объектом управления, который используется самим государством и предоставляется другим лицам в порядке целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем, самостоятельным правомочием Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования. Основная цель управления земельными ресурсами - обеспечение потребностей общества, удовлетворяемых на основе использования свойств земли. Цель отражает перспективное состояние земельных ресурсов и процесса их использования. Управление земельными ресурсами включает такие функциональные действия, как землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и другие. Поэтому система управления земельными ресурсами может быть государственной, муниципальной и внутрихозяйственной в зависимости от формы собственности на землю и органа, осуществляющего функции управления.

Целью данного работы является изучение использования земельного фонда Никольского района Пензенской области, рычагов управления земельными ресурсами, использование земельных платежей района, то есть всей сложившейся системы управления земельными ресурсами района. В основу этой работы были вложены нормативные документы: учебное пособие «Управление земельными ресурсами», а так же статистические материалы сайтов Администрация Никольского района и Сайт Федеральной Службы Государственной Статистики.

Теоретические основы управления земельными ресурсами муниципальных образований

Административно-территориальными образованиями любого уровня являются территории, в границах которых исполняют свои полномочия территориальные органы государственного управления, муниципальными образованиями - территории, в границах которых осуществляется местное самоуправление. Границы территорий административно-территориальных и муниципальных образований могут не совпадать.

В соответствии с законодательством под муниципальным образованием понимают населенную территорию, в пределах которой осуществляют местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. Такими территориями являются:

городское или сельское поселение (город, поселок, село, деревня, хутор, станица);

часть поселения (район в городе);

несколько поселений, объединенных общей территорией (сельсовет, волость, сельский округ, район, уезд).

Территории муниципальных образований устанавливают с учетом исторических и иных местных традиций (в соответствующих законах республик в составе РФ используют национальные названия муниципальных образований: кожууны, улусы, арбаны и другие поселения, не меняющие принципа территориального или поселенческого объединения), а также с учетом способов хозяйствования (кочевое, хуторское хозяйство), географических особенностей и сложившейся коммунальной и социальной инфраструктуры.

Конституция Российской Федерации определила задачи органов местного самоуправления, связанных с местом проживания:

совместное использование ресурсов для производственной и иной хозяйственной деятельности;

совместное пользование социальной инфраструктурой;

регулирование общественной жизни муниципального образования (общественный порядок, национальные отношения и др.).

Основные параметры, характеризующие территорию муниципального образования, - ее географические, экономические и социальные факторы.

Из географических факторов, влияющих на управление земельными ресурсами муниципальных образований, наиболее значимые - размер территории и природные условия. При формировании территории муниципальных образований важно учитывать территориальную близость поселений, возможность совместного использования населением природных ресурсов данного территориального образования.

Экономический фактор, характеризующий муниципальную территорию, - совместная хозяйственная деятельность, что может выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, ведущегося на данной территории, либо в его взаимодополняемости в рамках единого производственного цикла. Кроме того, экономическим фактором, характеризующим муниципальное образование, является наличие инфраструктурного единства территории, чрезвычайно важного при определении характеристик территории муниципального образования.

Социальный фактор, определяющий характеристику места, - особенность расселения населения на данной территории и его социальные характеристики. Эти факторы влияют на классификацию форм муниципальных образований,

Все муниципальные образования можно разделить на три большие группы:

) первая - поселенческие муниципальные образования (города, поселки, сельские поселения). Как правило, к этой группе относятся те муниципальные образования, в которых имеется собственная инфраструктура, обеспечивающая завершенность производственных циклов;

) вторая - территориально-поселенческие муниципальные образования (сельские районы, сельские округа и др.). Такие муниципальные образования состоят из нескольких поселений, объединенных общим хозяйственным циклом, общей инфраструктурой производственной деятельности и муниципального хозяйства;

) третья - территориальные муниципальные образования. Этот вид муниципальных образований характерен для районов Крайнего Севера, где кочевой образ жизни как основной вид хозяйственной деятельности не позволяет создавать поселения. Эта схема также применима для муниципальных образований в сельской местности с хуторским способом ведения хозяйства.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее важны разграничение земель по формам собственности, выбор наиболее эффективного направления использования земельных участков и организация процесса передачи прав на землю.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступают земля в установленных границах фиксированной площади и месторасположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них. Земля на территории муниципального образования может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации, муниципальным - земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования.

При формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления необходимо учитывать следующие принципы:

Принцип целевой ориентации муниципального образования. Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируются на определенных целях совместной деятельности, определение и установление которых являются наиболее важным и значимым элементом управления. Первично цели и задачи деятельности муниципального образования определяют при его формировании путем разграничения компетенции.

Принцип горизонтального разделения функций. Под разделением функций по горизонтали подразумевают разграничение функций между органами и должностными лицами одного уровня.

Принцип вертикального разделения функций. На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся:

хозяйствующие субъекты федерального и регионального подчинения любых форм собственности; общественные организации, объединения граждан, иные формы самоорганизации, имеющие органы управления в регионах или Федерации; территориальные отделы областных администраций.

Принцип комплексности. Этот принцип важен для построения целостной структуры управления

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает: эффективное использование муниципальных земель; оптимизацию структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; экономию бюджетных средств; снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом необходимо учитывать следующие условия и характеристики системы управления муниципальными землями:

наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельными ресурсами;

наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.);

обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

обеспечение положительного соотношения доходов от использования земельных ресурсов и расходов на содержание социально ориентированной системы УЗР;

создание положительной динамики технико-эксплуатационных характеристик объектов земельно-имущественного комплекса;

повышение спроса на объекты земельно-имущественного комплекса;

формирование рыночных цен на объекты земельно-имущественного комплекса;

контроль за динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами;

соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам;

развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т.д.);

динамика котировок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг;

динамика объемов инвестиций и т.п.

Предметом управления является формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования.

Субъектами местного управления являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления земельными участками - собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридические лица.

На систему управления муниципальными землями влияют следующие факторы: политические, экономические, социальные, рыночные, экологические и др.

Систему управления земельными ресурсами любого муниципального образования разрабатывают в следующей последовательности:

. Составляют с учетом проведенного анализа состояния и перспектив развития социально-экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании материальные, интеллектуальные и прочие ресурсы, которыми располагает или которые может реально привлечь муниципальное образование для своего развития.

. Учитывают долгосрочные перспективы развития муниципального образования, сообщества муниципальных образований, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

. Анализируют основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально-культурное, градостроительное, экологическое и пр.

. Оценивают примерную стоимость программ, ожидаемый эффект и определяют конкретных разработчиков и исполнителей.

. Обеспечивают периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально-экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

Исходя из сложности системы, в основу процесса управления земельными ресурсами муниципального образования должна быть положена земельно-информационная система, которая позволит:

проводить мониторинг состояния объекта управления;

обеспечить контроль исполнения решений и эффективности исполнительных механизмов;

анализировать внешние и внутренние проблемные ситуации и прогнозировать их развитие;

поддерживать процедуры принятия решений;

управлять деятельностью органов местного самоуправления;

обеспечить надежное хранение и оперативный избирательный доступ к большим объемам информации;

осуществлять автоматизированную поддержку процедур обработки информации;

формировать внешние и внутренние коммуникации, а также обеспечить поддержку доступа к удаленным источникам и фондам.

К основным мероприятиям, формирующие систему управления землями муниципального образования относятся:

ведение земельного кадастра, включая регистрацию земельных участков, их учет и оценку;

планирование и систематическое регулирование использования земель;

предоставление и изъятие земель;

землеустройство и мониторинг земель;

земельный контроль;

установление порядка управления и распоряжения землями;

изъятие и предоставление земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, передача их в собственность, аренду;

планирование использования земель, находящихся на территории муниципального образования;

взимание платы за землю;

установление границ территорий земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых администраций, а также предоставляемых юридическим и физическим лицам в различные виды пользования;

выполнение иных функций в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов Федерации и муниципалитетов.