Глава 2. Право собственности на земельный участок

С введением частной собственности на земельные участки, признанием их объектами недвижимости возник вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Частно-правовые начала проникли во многие отрасли законодательства (земельное, лесное, водное, горное и т.д.), возникла конкуренция между публично-правовыми и частно-правовыми нормами, регулирующими отношения по поводу земельных участков и иных природных ресурсов.

Рассматривается научная дискуссия по вопросу соотношения отраслей земельного и гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по поводу земли.

Делается вывод о том, что вещные права на земельные участки должны регулироваться нормами гражданского права, но с учетом норм земельного права. При этом к земельным участкам как к объектам гражданских прав в полной мере применимы положения ГК РФ и иного гражданского законодательства о вещных правах, об объектах гражданских прав, прежде всего, недвижимости. Задачей земельного, а также градостроительного, экологического, водного, лесного и т.п. законодательства является установление различных публично-правовых ограничений, необходимых для защиты интересов государства, общества и отдельных лиц.

В работе отмечается, что право собственности не является абсолютным, оно всегда, а в отношении недвижимости - особенно, ограничено. Как еще в конце XIX века указывал В.И. Курдиновский, "право собственности по своему существу - право, ограниченное законом. Все ограничения права собственности, установленные в законе, касаются главным образом (но не исключительно) права на недвижимость. Они создаются законом в виду общественного блага, потребностей государственной и общественной жизни, и создаются потому, что осуществление права собственности вне таких границ, грозило бы чрезвычайными бедствиями обществу"1.

В связи с этим предоставление прав на землю собственникам земельных участков, землевладельцам и землепользователям всегда сопровождается возложением на них определенных обязанностей. В свою очередь, выполнение этих обязанностей ограничивает возможности реализации любого права на землю, в том числе права собственности.

Рассматриваются возможные ограничения прав на земельные участки, установленные гражданским, земельным, градостроительным, экологическим и иным законодательством Российской Федерации. Например, для земельных участков, находящихся на территориях, на которых проводится градостроительное зонирование, существенные ограничения устанавливаются градостроительными регламентами.

Отмечается, что правовое регулирование имущественных отношений по поводу земельных участков нуждается в совершенствовании, при этом важнейшей задачей остается поиск оптимального сочетания частно - правовых и публично - правовых методов регулирования, а также согласование норм гражданского и земельного законодательства между собой.

Обращается внимание на то, что в настоящее время значительная часть гражданско-правовых норм, регулирующих права собственности и иные вещные права на земельные участки, содержится в ЗК РФ, что представляется временным явлением, поскольку связано с компромиссным характером ЗК РФ, недостатками юридической техники и т.д. В связи с этим исследование особенностей гражданско-правового регулирования отношений собственности на земельные участки невозможно без исследования соответствующих норм ЗК РФ.

Исследуются содержание и пределы осуществления права собственности на земельные участки по действующему законодательству. Содержание права собственности раскрывается через содержание "триады" правомочий - владения, пользования и распоряжения. Отмечается влияние правового режима объекта (земельного участка) на объем прав и обязанностей собственников земельных участков.

В работе делается вывод о том, что, в силу прямого указания закона (п.2 ст.214 ГК РФ), земельный участок не может быть бесхозяйной вещью. Вследствие этого, земельный участок всегда является объектом правоотношения собственности, а правоотношение собственности является обязательной составляющей гражданско-правового режима земельного участка.

Отмечаются специфические особенности разных форм собственности на земельные участки, а также основные проблемы, связанные с разграничением государственной собственности на землю.

Рассматриваются вопросы правоспособности иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение земельных участков в собственность.

Обозначаются причины возникновения судебных споров между собственниками соседних участков. Как правило, такие споры возникают по вопросам пользования участками, либо связаны с правами на разделяющие земельные участки объекты (пограничные сооружения - стены, заборы, канавы, межи и т.п.). Отмечается необходимость введения ограничений права собственности на земельный участок, направленных на защиту частных интересов собственников соседних земельных участков. Не случайно присутствие норм, регулирующих "соседские отношения", как в дореволюционном российском законодательстве, так и в современном законодательстве некоторых стран. Например, в Гражданском уложении Германии регулируются вопросы, касающиеся воздействий, исходящих с других земельных участков (§ 906), возведения сооружений и строений на земельных участках (§§ 907, 908, 912), использования пограничных сооружений (§ 921) и даже ветвей и корней с соседнего земельного участка (§ 910).

В работе указывается на отдельные проблемы возникновения и прекращения права собственности на земельные участки. Отмечается, что в ГК РФ при регулировании данных вопросов недостаточно учтена специфика земельных участков. В связи с этим предлагается внести в него соответствующие изменения, в частности, дополнить главу 14 ГК РФ, касающуюся приобретения права собственности, нормами о приращении к недвижимости как основании приобретения права собственности на земельный участок.

Заключение

Сделки с земельными участками распространяются общие требования гражданского законодательства, предъявляемые к условиям, форме, сторонам сделок и т.п. При этом земельным и иным законодательством Российской Федерации предусмотрены дополнительные требования к земельным сделкам.

Такими требованиями являются обязательность сохранения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров, установленных для участка соответствующего целевого назначения (в том случае, если они установлены), и иные требования, которые существенно различаются в зависимости от принадлежности земельных участков к определенной категории земель и их разрешенного использования.

Обязательным требованием, предъявляемым к сделкам с земельными участками, является приложение к документам сделок кадастрового плана земельного участка, что обусловлено необходимостью однозначной идентификации предмета сделки.

В работе отмечается, что основной метод государственного контроля над сделками с земельными участками состоит в законодательном ограничении свободы договоров, заключаемых их сторонами.

Обращается внимание на необходимость поиска оптимальной меры государственного вмешательства в регулирование гражданского оборота земельных участков и всего земельного рынка.

В работе делается вывод о том, что государственное регулирование земельного рынка должно решать следующие задачи:

определение основ государственной политики в области использования земель, а также ее реализация через механизмы территориального планирования, зонирования территорий и т.п.;

установление единых принципов правового регулирования отношений на земельном рынке;

контроль за соблюдением участниками земельного рынка установленных стандартов, норм и правил;

создание гарантий устойчивого оборота и укрепление прав собственности и иных прав на земельные участки;

совершенствование и упрощение процедур формирования земельных участков как объектов недвижимости, а также регистрации прав и сделок с ними;

создание современных информационных систем, являющихся основой информационного обеспечения участников земельного рынка и иных заинтересованных лиц;

постепенное уменьшение роли государства и его органов в регулировании земельного рынка и замена государственного регулирования деятельностью саморегулируемых объединений (риэлтеров, девелоперов, кадастровых инженеров, оценщиков и т.п.) при условии сохранения государственного контроля за деятельностью таких объединений и установления в отношении них адекватной имущественной и иной ответственности.

Что касается других вопросов гражданского оборота земельных участков, то большинство из них может быть урегулировано сторонами соответствующих договоров и иными участниками сделок в частно-правовом порядке.

Литература

1. Крамкова Т.В. Ограничения прав на землю и обязанности обладателей прав на земельные участки // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - 2004. № 1 (18). (0,5 п. л)

2. Крамкова Т.В. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения // Ежеквартальный научный журнал "В мире права". - 2004. № 1-2. (0,4 п. л)

3. Современное земельное законодательство. Комментарий и сборник законодательных актов Российской Федерации. М.: "Издательство ЭЛИТ", 2005. - 688 с. (в соавторстве) (43 п. л).

4. Крамкова Т.В. Комментарий к статье 9 Федерального закона "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" // Комментарий к Федеральному закону "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" (постатейный) / Под ред.

А.А. Ялбулганова. М.: ЗАО Юстицинформ. - 2005. (0,4 п. л).

5. Крамкова Т.В. О некоторых особенностях правового регулирования оборота земельных участков // Государство, общество, личность: современные тенденции и проблемы развития. Сборник статей. Выпуск 5. - М.: ТИССО-Полиграф. 2006. (0,2 п. л).

6. Храмов О.В. О концепции единого объекта недвижимости // Актуальные проблемы современности глазами молодежи. Сборник статей. Выпуск 7. - М.: ТИССО-Полиграф. 2006. (0,3 п. л).

7. Яковлева И.Г. Проблемы совершенствования законодательства, регулирующего оборот земельных участков // Правовое обеспечение рыночной экономики. Сборник статей. Выпуск 2. - М. РАГС. 2006. (0,3 п. л).

1 Определение Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации».

1 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. Одесса. 1899. С. 7.