Теоретические основы оценки земель

Введение

Понятие «земля» можно рассматривать в двух смыслах: в первом - имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором - только земная поверхность.

С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра земля является важнейшей частью окружающей природной среды, характеризующейся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, в том числе и леса, недра, воды и др.) социально-экономическими (средство производства, ценность, престижность и др.) и и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками.

Земля – основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества.

При формировании системы государственного регулирования земельных отношений важно понимать, что проблема проведения эффективных земельных преобразований с точки зрения вовлечения земли и недвижимости в гражданский оборот находится прежде всего в сфере создания соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей формирование и функционирование цивилизованного оборота земли.

При создании указанной инфраструктуры наряду с государственным кадастровым учетом земель особое значение в создаваемой системе регулирования земельных отношений имеет оценка земель, проводимая под контролем государственных земельных органов. Можно назвать такие ее виды, как бонитировка почв, экономическая оценка земель, внутрихозяйственная оценка, государственная кадастровая оценка и др.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКО сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводят на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКО иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводят на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКО иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляют на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Реализация этих методических положений позволила при расчетах кадастровой стоимости земель использовать общепринятые в международной практике подходы к оценке недвижимости.

Учебная дисциплина «Государственная регистрация, учет и оценка земель» в соответствии с типовой учебной программой опирается на такие учебные и научные дисциплины, как земельное право, теоретические основы земельного кадастра, экономика отраслей народного хозяйства, землеустройство и другие. Дисциплина охватывает широкий круг вопросов, таких, кА понятие и состав объектов кадастровой оценки, земельная рента, бонитировка и экономическая оценка земель, государственная кадастровая оценка земель, особенности технологии ведения оценки земель, определение ее эффективности, зарубежный опыт проведения массовой оценки земель.

 

Теоретические основы оценки земель

 

Оценка земли обеспечивает решение одной из важнейших проблем – учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране.

Оценка земли – составная часть государственного земельного кадастра, которая в то же время является частью общей оценки природных ресурсов, используемая в хозяйственном комплексе страны.

Для успешной оценки земель важно правильно установить ее объект и предмет.

Поскольку земля в различных сферах производства выполняет разные функции, требуется оценка количественных и качественных характеристик.

При оценке земли следует учитывать функционирование ее в экономическом, социальном и политическом комплексах страны. Это придает ей исключительно важную государственную значимость, поскольку земля ничем не заменима.

Таким образом, в качестве объекта оценки земля выступает как территориальный базис, средство хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью, качеством и ценой при ее использовании.

В более узком понятии земля как объект выступает в виде отельных участков в разных категориях земельного фонда с учетом выполняемых функций (как пространственный базис, как средство труда и производства, объект налогообложения и т.д.). Оценка земель используется в сельском хозяйстве и проводится в целях восстановления производительной способности земель различного качества и обоснования наиболее эффективного их использования.

При оценке земли учитывается плодородие почвы, а качество почвы экономически определяется плодородием и местоположением.

Плодородие – это природное свойство и качественный признак почвы, которое является важным фактором производства в земледелии.

Понятие о плодородии, определяется актуальностью экономической оценки земель. Почвенное плодородие - это способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых для них питательных веществах и влаги. По факторам плодородие делится на естественное и искусственное.

Естественное плодородие - результат длительного почвообразовательного процесса протекающего в определенных климатических условиях.

Искусственное плодородие - созданное при участии человека, как одного из почвообразующих факторов.

Естественное и искусственное плодородие составляют - экономическое плодородие.

При доступности веществ существует потенциальное плодородие., которое определено общим количеством питательных веществ почвы, как доступных, так и недоступных растений непосредственно, без вмешательства человека.

Эффективное плодородие - это количество питательных веществ в почве в доступной и легко усеваемой растениями форме. Т.о. запасы питательных веществ в почве сами по себе еще не определяют их фактическим использованием растениями. По способу выражения на участках земли с различными естественным плодородием затрачивается различное количество труда и средств на единицу земельной площади. А в зависимости от продуктивности земли различное количество труда и средств на единицу получаемой продукции. Это значит, что плодородие выступает как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие - характеризуется урожайностью с единицей зем. площади, пост урожайности с/х культур свидетельствует о повышении абсолютного плодородия почвы.

Относительное плодородие - характеризуется количеством, получаемой продукции на единицу затрат, для установленного относительного плодородия, необходимо знать сколько затрачено овеществленного и живого труда на единицу продукции.

Оценка земель по плодородию включает в себя бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

Объектом бонитировки являются группы генетически близких почв, предметом – естественное (природное) плодородие.

При проведении бонитировки почв тщательно анализируются диагностические признаки, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур (мощность гумусового горизонта, его содержание; механический состав; наличие азота, фосфора, калия; кислотность) и определяют количественные характеристики такого влияния.

Бонитировку почв земельного участка проводят в следующей методической последовательности:

- установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

-  расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в отношении величины – баллы;

- расчет балла бонитета по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

- расчет совокупного почвенного балла путем корректировки балла бонитета на негативные свойства;

- построение оценочной шкалы бонитировки почв по естественным свойствам и урожайности основных для данного земельного оценочного района сельскохозяйственных культур;

- проверка достоверности бонитировки почв.

Шкала бонитировки строится по следующему принципу: максимальному значению признака присваивается 100 баллов. Оценка искомого признака:

Б i =Х i *100/Хмах

Окончательное значение балла бонитета при построении шкалы бонитировки рассчитывается, как средневзвешенный в зависимости от площади, которую занимает почвенная группа.

Экономическая оценка является логическим продолжением бонитировки почв и предусматривает получение необходимых и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий. Она проводится для экономической оценки земель по экономическим показателям, т.е. оценки земель, как главного средства производства. Объектом экономической оценки земель является земельный фонд, представленный различными категориями и угодьями, предметом - экономическое плодородие.

Оценка земель проводится в следующей последовательности:

I. Подготовительные работы. При выполнении этих работ собираются материалы геоботанических обследований, исследуются планово-картографические материалы.

II. Земельно-оценочное районирование.

III. Сбор и обработка исходной информации.

IV.Группировка и бонитировка почв.

V. Исчисление оценочных показателей по группам почв и составление оценочных шкал.

VI.Исчисление оценочных показателей по хозяйствам и районам.

VII. Свод данных оценки земли по областям, краям.

VIII. Оформление кадастровой документации по оценке земель.

Показатели экономической оценки земель.

Оценка земель производится в двух аспектах: общая оценка земель и частная оценка – оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур (видов насаждений).

Общая предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земель. Она проводится по следующим показателям:

§ продуктивность (стоимость валовой продукции, руб./га);

§ окупаемость затрат (отношение стоимости продукции к затратам (З) на ее производство), (ОЗ=ВП/З), р/р.;

§ дифференциальный рентный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на землях лучшего качества и местоположения, руб./га)

ДД= ВП – З – ЧДн,

§ ЧДн – необходимый чистый доход, руб./га.

Результаты общей оценки используются при решении общеэкономических задач планирования, организации и рационального использования земельных ресурсов.

Частная оценка земель предусматривает определение степени эффективности возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. Показателями частной оценки являются:

§ урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га

§ окупаемость затрат на их выращивание, руб./руб.

§ дифференциальный доход, руб./га.

Бонитировка почв

Оценка земель по плодородию включает в себя бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Бонитировка почв устанавливает их относительную пригодность по основным факторам естественного плодородия, степени загрязненности опасными веществами. Она является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует экономической оценке.

Объектом бонитировки являются группы генетически близких почв, предметом – естественное (природное) плодородие.

При проведении бонитировки почв тщательно анализируются диагно­стические признаки, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур (мощность гумусового горизонта, его содержание; механический состав; наличие азота, фосфора, калия; кислотность) и определяют количественные характеристики такого влияния.

Бонитировка почв осуществляется в несколько этапов:

- Определение средних значений природно-диагностических признаков (свойств) почв.

- Определение средней урожайности на каждой почвенной разновидности.

-  Определение влияния признаков почв на урожайность и выбор наиболее существенных из них.

-     Построение оценочной шкалы бонитировки почв.

Для проведения бонитировки пригодны наиболее устойчивые признаки почв, коррелиурющие с многолетней урожайностью сельскохозяйственных культур.

 

2.1 . Отбор показателей естественных свойств для бонитировки почв

Для проведения бонитировки пригодны наиболее устойчивые признаки почв, коррелирующие с многолетней урожайностью сельскохозяйственных культур.

Сведения о естественных свойствах почв даны в Таблице 1.

Таблица №1

 

№№ групп	Содержание гумуса, %	Мощность гумусового слоя, см	Запасы гумуса, т/га	Содержание фракций, %	Сумма поглощения оснований в почвах, мг/экв.100г	Кислотность pH	Сдержание К2О мг/100г.почвы	Содержание Р2О3 мг/100г. почвы
1	2	3	4	5	6	7	8	9
81	3,6	47,0	238,0	45,4	20,9	5,4	26,0	25,4
103	2,5	35,6	208,0	40,0	16,4	5,1	25,4	19,2
97	2,3	30,4	77,9	32,0	10,8	5,0	15,5	14,5
95	1,6	29,0	72,0	30,0	9,0	4,9	14,4	13,6
44	1,5	22,9	68,1	28,0	8,5	4,8	13,8	8,6
45	1,4	21,8	48,5	20,0	5,9	4,8	12,2	8,3
47	1,2	21,8	41,0	17,6	5,4	4,7	6,2	5,5
48	1,1	21,4	33,0	16,4	4,9	4,7	5,9	3,7
72	1,1	21,2	32,0	15,6	4,8	4,7	5,7	2,8
73	1,1	20,8	27,9	15,2	4,8	4,6	4,2	2,2

 

 

Свойства в графах 2-7 необходимо проверить на их пригодность для целей бонитировки. Для этого следует рассчитать коэффициент парной линейной корреляции урожайности культур (У) и каждого из признаков естественных свойств почв (Х).

Коэффициент парной корреляции определяется по формуле:

 

Где Х- величина признака, влияющего на У;

   n- число пар переменных (Х и У)

Значение коэффициента корреляции определяется с точностью до 0,001, обязательно указать его знак (+ или -), характеризующий прямую или обратную зависимость.

Если значение коэффициента корреляции находится в перделах до 0,500, то связь следует считать слабой, от 0,501 до 0,700 – средней. Если же величина коэффициента более 0,701, то связь можно считать тесной.

Для оценки достоверности коэффициента корреляции необходимо вычислить отношение этого коэффициента и его среднеквадратической ошибки, которая определяется по формуле:

Где m_r – среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле:

Если t более или равен 2,5, то коэффициент корреляции считается достоверным и линейная связь между урожайностью и выбранным признаком считается доказанной.

Проверка этих свойств показана в таблицах 2-7

Таблица.2