Некоторые актуальные проблемы общей собственности.       

Почти во всех нормах ГК РФ об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Статья 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности ГК РФ Части 1,2,3. - Москва: Изд. «Омега - Л», 2008. - С.82..

Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника.

В отступлении от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

Как справедливо было замечено, "участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю". Однако трудно согласиться с последующим выводом автора: "Само государство заинтересовано, чтобы число собственников и совладельцев... по возможности уменьшалось". Нельзя забывать, что речь идет о гражданско-правовых отношениях, в которых государство, даже участвуя в качестве стороны, должно реализовывать свои интересы только на условиях равенства. Допустимо ли, чтобы государство имело свои "сверхинтересы" относительно интересов потенциальных сособственников?!

В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК РФ правила о преимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом.

Как известно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

Следует отметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования.

Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо.

 Некоторые проблемы раздела общей долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда.

Каждый сособственник "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Если сособственников было не более двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется.

Не всегда участникам общей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи, с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия.

При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника

В случае неадекватного долям раздела имущества также приходится прибегать к выплате компенсации за недополученную часть.

Следует отметить, что при разделе или выделе "в натуре" - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества постоянно использует каждый субъект спора.

Особым основанием прекращения права общей долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим другого имущества, достаточного для погашения его долга кредитору.

Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого имущества, а продажа доли посторонним лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю.

При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество.

В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем, имуществе (п.1 ст.246; п.1 ст.247;п.п. 4 и 5 ст.252 ГК РФ) ГК РФ. Части 1,2,3. - Москва: Изд. «Омега - Л», 2008. - С.84.. В этом вопросе нормы ГК РФ не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.

23. Некоторые вопросы ограничения и обременения права собственности. Проблема прав на чужие вещи (пользование и владение).     

Право собственности понимается как наиболее полное право господства над вещью, возможность совершать люб действия, кот не противоречат закону.

Но ограничиваться оно таки может, как на основании закона, так и в силу сделок. Это ограничения \ обременения. В ФЗ О регистрации прав на недвижимость эти термины употребляются как синонимы, но в доктрине различаются, но тоже непоследовательно. Так что терминология неоднозначна.

Ограничение права собственности. Ограничения устанавливается законом => право собственности изначально существует в таком ограниченном законом размере =>

- все субъективные права собственности ограничены одинаково.

- Установление законом ограничений не влечет возникновения прав других лиц на эту вещь.

- Новых субъективных прав не возникает, умаление права собственности не компенсируется иными правовыми субстанциями.

Таких ограничений 2 категории в зависимости от того, в чью пользу ограничения:

- Определенных лиц

- Неопределенного круга (общественных интересов). Это публичные сервитуты. Определение в ст 23 ЗК. Возможность пользоваться дорогами на чужих ЗУ, прибрежная полоса водоемов (бечёвник и т.п.). При этом

o не возникает публичной собственности на ЗУ, собственник остается прежний.

o Никакого частного субъективного права других лиц на чужую вещь тут не возникает, негаторным иском тут не воспользуешься. Тут вообще явление, к частному праву не относящийся, скорее институт права публичного.

Итак, публичный сервитут – это не сервитут, не субъективное право. Это публичное ограничение права собственности. Нет субъективных прав => нет правомоченных лиц => нет господствующей недвижимости, как при обычном сервитуте.

Если право собственности с таким ограничением переходит к иному лицу, ограничения всяко сохраняются вне зависимости от природы правоприобретения.

Если ограничения накладываются в пользу определенных лиц, то мы имеем дело с «правом участия частного», а не «правом участия общего». Эти лица в большинстве случаем – собственники соседних объектов недвижимости. Один из древнейших институтов, кот были нами реципированы.

Обременения в их качестве обозначают ограниченные вещные права, права на чужую вещь. Определения и легальных признаков нет.

Обременение от ограничения отличается прежде всего тем, что в случае обременения возникают новые субъективные права на вещь => при переходе права на вещь без правопреемства эти ограниченные права прекратятся. А если правопреемство есть, то они должны сохраниться, так как собственник не может передать другому больше прав, чем имеет сам. С другой стороны, ограниченное вещное право есть право абсолютное

Право собственности можно было приобрести и по давности владения. Приобретательская давность эго такой способ приобретения права собственности, при котором лицо, провладевшее вещью в течение установленного законом срока и при наличии определенных условий, признается собственником.

Право собственности включает:

1) право пользования вещью;

2) право извлечения плодов, получение доходов и других материальных выгод;

3) право распоряжения вещью;

4) право истребования вещи из незаконного владения

Права на чужие вещи. Вещное право не исчерпывается владением и собственностью. В римском праве существовали и другие вещные права ограниченным содержанием правомочий. К ним относились: 1) сервитуты; 2) эмфитевзис; 3) суперфиций; 4) залоговое право.

Среди вещных сервитутов надо различать сельские и городские. К личным сервитутам относились узуфрукт, узус, право проживания в чужом доме, право пользования чужими рабами и чужим скотом. Сервитут защищался конфессорным иском.

Эмфитевзис и суперфиций представляют собой право пользовании чужой вещью. Отличаются они от сервитутов шпротой содержания права. Эмфитевзис - долгосрочная наследственная аренда.

Суперфиций - право возведения строения на чужом городском земельном участке, соединенное с правом пользования строением.

Залоговое право имеет своей целью обеспечения обязательств и по своему характеру является разновидностью прав на чужие вещи. Надо проследить путь развития римского залога от фидуции к пигнусу и ипотеке. Нужно знать особенности каждой формы залога, права и обязанности кредитора, получившего заложенную вещь.