РАЗДЕЛ VIII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

В ПОЛЬЗОВАНИЕ

Тема 45. Договор аренды

(8 часов)

Занятие 1. Общие положения договора аренды

(2 часа)

План

1. Понятие и особенности договора аренды. Отличие договора аренды от других договоров.

2. Предмет, форма и срок договора. Государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.

3. Содержание договора. Предоставление имущества арендатору. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Пользование арендованным имуществом.

4. Прекращение договора аренды.

5. Возобновление договора аренды на новый срок.

Задачи

Задача 1

Общество с ограниченной ответственностью "Планета грёз" (далее – ООО "Планета грёз") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Рамэнка" с иском о расторжении договора аренды от 13 сентября 2013 г. № 04/2002/1 нежилого помещения площадью 1386,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, дом 23 корп. Б, стр. 1, и выселении ответчика из указанного помещения.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды произведены перепланировка и переоборудование спорного помещения без согласия истца и оформления разрешительной документации.

Является ли перепланировка и переоборудование помещения, сдаваемого в аренду основанием для расторжения договора? Какое решение должен вынести суд?

Задача 2

Между обществом "ЧЗКМ" (арендодатель), обществом "Топ-Книга" (арендатор) и обществом "Дикси" (собственник) 3 декабря 2010 г. был заключён договор субаренды нежилого помещения (часть обжигового отделения), общей площадью 1639,3 кв. м, для размещения магазина. Срок действия договора определен сторонами до 25 ноября 2011 г. В дальнейшем дополнительными соглашениями срок действия договора продлён до 25 сентября 2013 г.

Пунктами 4.1 − 4.6 договора арендная плата установлена в размере 280 руб. за 1 кв. м в месяц с учётом НДС. Внесение арендных платежей производится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Арендные платежи по договору субаренды внесены обществом "Топ-Книга" в полном объёме.

В результате произошедшего 22 февраля 2013 г. пожара в здании, в котором находится арендуемое помещение, использование последнего в соответствии с назначением стало невозможным, в связи с чем общество "Топ-Книга" в письме от 26 февраля 2013 г. обратилось к обществу "ЧЗКМ" о расторжении договора субаренды со дня получения уведомления и принятии помещения по акту приёма-передачи. Арендодателем в расторжении договора было отказано ввиду того, что расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно с уведомления арендодателя за 2 месяца до прекращения арендных отношений, арендованное помещение необходимо сдать в состоянии, в котором оно было передано арендатору с учётом нормального износа.

Считая, что договор субаренды подлежит расторжению в связи с невозможностью использования предмета аренды по назначению, внесённые обществом "Топ-Книга" 780 032 руб. арендной платы за период с 22 февраля 2012 г. по март 2012 г. является неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Проанализируйте доводы сторон и решите дело.

Задача 3

1 июня 2014 г. АО "ПТП" (арендодатель) и ООО "Югыд" (арендатор) подписали договор № 3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору помещения и оборудование. Объекты аренды переданы Обществу по акту приёма-передачи, в котором не прописаны сведения, касающиеся метража торговых площадей, находящихся в здании магазинов и переданных в имущественный наём.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.4 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование имуществом арендную плату в размере 25 000 рублей.

Посчитав, что Общество надлежащим образом не исполняет принятые на себя по договору аренды обязательства, Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней и расторжении договора аренды.

Из условий договора от 1 июня 2014 г. и акта приёма-передачи имущества от 1 июня 2014 г. суду однозначно установить конкретное количество квадратных метров, подлежащих передаче Обществу, и их расположение внутри здания оказалось невозможно.

Так же из представленных документов следовало, что АО "ПТП" не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от 1 июня 2014 г. № 3 нежилые помещения.

Какими правами должен обладать арендодатель на передаваемое по договору имущество? Проанализируйте ситуацию и решите дело.

Задача 4

Между предпринимателем Маджидовой М.Г. (арендатором) и АО "База Приморскагропромснаб" (арендодателем) заключён 25 августа 2012 г. договор № 26 аренды под магазин нежилого помещения 55,5 кв. м в здании проходной, расположенном по адресу: г. Уссурийск, ул. Механизаторов, 8-а.

Пунктом 6.1 договора стороны определили начало действия договора с 1 сентября 2012 г. по 1 сентября 2013 г. Срок передачи помещения в аренду определён п. 2.1.1 − в течение трёх дней со дня подписания договора.

Как следует из документов и не отрицается истцом, он вступил во владение арендованным имуществом с момента заключения договора, о чём свидетельствует проведение в помещении ремонта.

В какой форме должен быть заключён настоящий договор? Каковы последствия несоблюдения формы сделки?

Задача 5

17 августа 2011 г. ООО "НТПК" и предприниматель Бухвалов В.А. заключили договор аренды нежилого помещения, в целях размещения банного клуба (сауны, кафе, бильярдной) на срок до 17 августа 2014 г.

Арендованное помещение на момент его передачи в пользование Предпринимателю требовало ремонта, поэтому стороны упомянутых договоров в пунктах 2.2, 3.1, 3.3 соглашений предусмотрели, что капитальный ремонт производится силами арендатора и за счёт его средств по согласованной с арендодателем смете (отделимые улучшения являются собственностью арендатора; неотделимые улучшения, санкционированные арендодателем, возмещаются арендатору).

Во исполнение условий договора арендатор в период с января 2012 года по август 2013 года выполнил строительно-монтажные работы на общую сумму 916 736 рублей, в том числе в виде неотделимых улучшений (электромонтажных работ, теплого пола, канализации, отопления и других) на сумму 882 476 рублей, а также работы в виде отделимых улучшений (установки радиаторов отопительных, устройства покрытия пола из бруса берёзового размером 40х40) на сумму 34 260 рублей.

В августе 2013 года Предприниматель прекратил дальнейшее выполнение работ в связи с отказом ООО "НТПК" согласовать неотделимые улучшения здания и с установлением факта собственности на спорный объект у Союза художников России, а не у арендодателя.

Посчитав, что собственник здания в результате выполненных работ неосновательно обогатился, предприниматель Бухвалов В.А. обратился к нему с настоящим иском, одновременно потребовав возврата уплаченных арендных платежей от ООО "НТПК".

В свою очередь собственник − Союз художников России − потребовал взыскать с Предпринимателя неосновательное обогащение за пользование помещением.

Проанализируйте доводы сторон и решите дело.