Элементы договора купли-продажи жилого помещения

Определившись с объектом договора и частично коснувшись его предмета, следует дополнить вопрос о предмете. Вопрос касается купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение. Как правило, при продаже доли в праве собственности на жилое помещение применяются положения 30 главы 7 параграфа ГК РФ, которые регулируют куплю-продажу недвижимости. Однако это юридически неправильно и эти положения в данном случае не могут применяться, поскольку предметом договора является доля в праве собственности. Недвижимое имущество является конкретным материальным объектом, вещью. Так как доля в праве собственности является предметом при продаже, то следует применять общие положения о договоре купли-продажи. Такие договоры не подлежат государственной регистрации, а требования, которые предъявляются регистраторами по поводу их регистрации, будут являться ничтожными. Другими словами, предметом договора продажи недвижимости может быть только недвижимое имущество как материально-выраженный объект. Так как доля в праве общей долевой собственности не является имуществом, а является имущественным правом – Ст.130 ГК РФ, то при её отчуждении следует применять общие положения о купле-продаже.

Предмет договора купли-продажи жилого помещения является существенным условием (как и цена). Определение предмета в данном договоре определяется путем указания данных, которые устанавливают недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. А также те, данные, которые содержат информацию о расположении недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. Если такие данные отсутствуют, то договор не считается заключенным (п.1,2 Ст.167 и Ст.554 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре должны быть указаны: точный адрес - улица, этаж, номер квартиры); технические характеристики квартиры и жилого дома, тип дома (блочный, кирпичный, панельный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая); принадлежности и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре указываются: адрес – улица, дом, иные адресные ориентиры); технические характеристики жилого дома – тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных построек; сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, категория земель, описание границ земельного участка, принадлежность); принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

Помимо предмета, есть ещё одно существенное условие договора. Это условие о цене (п.1 Ст.555 ГК РФ). Поскольку никаких отличий от общих правил об условии цены в договоре купли-продажи жилого помещения нет, применяются общие положения применительно к купле-продаже недвижимости, указанные в Ст.555 ГК РФ.

Положения Ст.424 ГК РФ, касающиеся вопроса исполнения договора, в котором товар должен быть оплачен по цене, определяемой исходя из цены за аналогичные товары, не применятся, поскольку, если в договоре купли-продажи недвижимости отсутствует условие о цене, договор считается незаключенным. Это условие обусловлено значительно стоимостью продаваемой недвижимости, а также обязанности по уплате налога с продажи данной недвижимости, размер которого устанавливается исходя из продажной цены имущества.

Если недвижимость находится в частной собственности, то цена договора может быть определена по соглашению сторон самостоятельно, либо они могут привлечь профессионального оценщика. В таком случае, оценщик будет действовать на основании ФЗ № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г.[15]

Если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то цена может быть определена на основании НПА РФ и её субъектов.[16]

Если недвижимое имущество находится как в государственной (муниципальной), так и в частной собственности, то цена определяется по результатам конкурса или аукциона. Но в любом случае, цена должна быть указана в договоре.

Также цена может устанавливаться исходя из её площади или иного показателя её размера.

Цена обязательно должны быть указана в рублях (п.1 Ст.317 ГК РФ). Но возможно определение и в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 Ст.317 ГК РФ).

Договор считается не заключенным, если в нем не указаны порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимости в кредит с рассрочкой платежа. Порядок расчета между сторонами может производиться до подписания, при подписании или после подписания такого договора, например в договоре купли-продажи № 806/2П. [17] Порядок расчета может быть наличным и безналичным, как в случае покупки жилого помещения с использованием материнского капитала. Денежные средства переводятся продавцу пенсионным фондом РФ после регистрации договора купли-продажи. [18]

Изменение цены в договоре возможно по соглашению сторон как до, так и после исполнения обязательства по оплате недвижимого имущества. Например, в случае передачи недвижимости не соответствующей условиям качества, указанным в договоре и т.д. (Ст.557,460, п.2. Ст.452 ГК РФ). После установления цены в договоре и исполнения обязанности по оплате недвижимости покупателем, продавец не имеет права требовать её изменения, согласно практике Арбитражного суда РФ.[19]

Так или иначе, соглашение об изменении цены (в добровольном порядке) должно быть совершенно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Далее подробно рассмотрим вопрос, касающийся заключения договора купли-продажи жилого помещения, а также права и обязанности сторон данного договора.

Глава 3

Заключение договора купли-продажи жилого помещения