Требования ГК РФ и ЗК РФ

Выкупная цена за изымаемую землю

Егор Юшков, старший специалист

Действующее законодательство допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, при условии возмещения соответствующих убытков. Однако нормы права не содержат однозначного ответа на вопрос о том, на какую дату должны рассчитываться убытки, подлежащие возмещению. Попробуем в этом разобраться.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, при их изъятии для государственных или муниципальных нужд достаточно подробно регламентирован. В частности, разъяснены основания изъятия, определено, что необходимо включать в состав убытков при определении размера их возмещения, как производить их оценку и другие сопутствующие вопросы.

Вместе с тем, процесс изъятия земельного участка - длительная процедура. Достаточно упомянуть тот факт, что изъятие земельного участка невозможно без согласия собственника до истечения года со дня получения собственником уведомления об его изъятии. Очевидно, что за такой длительный срок стоимость изымаемого земельного участка может существенно измениться в силу объективных рыночных условий, а также в результате действий (бездействия) собственника или других лиц в отношении этого земельного участка. В связи с этим, вопрос определения выкупной цены, а точнее даты, на которую она определяется, является чрезвычайно важным. Но он, к сожалению, как раз, не является достаточно регламентированным.

Требования ГК РФ и ЗК РФ

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) в п.2 ст.281 указано, что при определении выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Однако ГК РФ не определяет дату, по состоянию на которую должен производиться расчет выкупной цены.

В соответствии со ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Таким образом, ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. При этом, важно заметить, что к таким затратам и убыткам ГК РФ прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Все остальные по смыслу нормы, например, улучшение, удобрение земель, подлежат возмещению.

В ЗК РФ, есть похожая норма, но она устанавливает несколько иные правила. В соответствии с п.3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Таким образом, данная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, во-первых, тем, что к расходам, которые не подлежат возмещению относятся не только связанные с застройкой земельных участков, но и иные мероприятия, существенно повышающие стоимость земли, во-вторых, период совершения таких расходов начинается не со дня регистрации решения об изъятии, а с момента получения уведомления о предстоящем изъятии.

Кроме того, следует обратить внимание на п. 4 ст. 57 ЗК РФ, в соответствии с которым при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Однако применение данного пункта ко всем случаям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является сомнительным, поскольку по смыслу п.1 и п.2 ст.57 ЗК РФ данная статья не охватывает случаи возмещения убытков собственникам земельных участков, при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Вышеперечисленные нормы, свидетельствуют о том, что даже в одном и том же нормативном правовом акте содержатся разные правила определения дня расчета выкупной цены[1]. Если в ГК РФ такой момент определяется днем, предшествующим государственной регистрации решения об изъятии участка, с ограничениями по виду затрат, о которых говорилось выше, то ЗК РФ выделяет два случая, в ст. 57 - день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, в ст. 63 – день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии.