Требования подзаконных правовых актов

Помимо федеральных законов порядок выкупа земельных участков регулируется специальными правилами и методическими рекомендациями.

Посмотрим, смогут ли они внести ясность в исследуемый нами вопрос.

Постановлением Правительства от 07.05.2003 г. №262 утверждены «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» (далее – Правила). Данные Правила дату, на которую производится расчет выкупной цены не определяют. Существует лишь указание, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством. Кроме того, следует обратить внимание, что они разработаны в соответствии со ст.57 ЗК РФ в применении, которой можно выделить ограничения, о чем уже упоминалось выше.

Более интересными, представляются Временные методические рекомендации, утвержденные Росземкадастром 11.03.2004 г., пункт 5.3. которых устанавливает следующие правила определения выкупной цены земли при изъятии земельных участков.

Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, окончательного ответа на вопрос, к сожалению, мы не получили. «Правила» отсылают к гражданскому законодательству, а Методические рекомендации содержат норму аналогичную ст. 57 ЗК РФ, только дополнительно уточняют, что с момента определения размера убытков до их возмещения не должно пройти более 6 месяцев.

Судебная практика

В судебной практике практически не встречается случаев, которые смогли бы разрешить нашу дилемму о дате определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Тем не менее, стоит отметить следующие.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняет, что в случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Таким образом, постановление Пленума ВАС РФ содержит еще один момент определения выкупной цены, который существенно отличается от установленного законом.

В определенных случаях этот вывод Высшего арбитражного суда может привести к следующему. Собственник земельного участка совершает действия по увеличению его стоимости после регистрации решения о его изъятии и уведомления об этом собственника, но данные затраты не учитываются при определении выкупной цены. В этом случае, в соответствии с постановлением, собственнику достаточно не согласиться с произведенной оценкой, чтобы избежать ограничений по возмещению убытков установленных законом и в судебном порядке определить рыночную стоимость на момент рассмотрения спора.

Выводы

Как мы увидели сделать однозначного вывода о дате, на которую определяется выкупная цена земли, при буквальном толковании норм содержащихся в различных нормативных актах не представляется возможным в силу их противоречивости.

В этом случае целесообразно учесть следующие обстоятельства.

Согласно статье 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Пункт 3 ст. 49 ЗК РФ предусматривает, что условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 ЗК РФ.

В ст. 55 ЗК РФ установлено следующее: порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Вышеуказанные нормы позволяют отдать предпочтение ГК РФ.

Кроме того, если выбирать между правилами ГК РФ и ЗК РФ, то определение выкупной цены на день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии участка (ГК РФ), нам представляется более предпочтительным вариантом, чем день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков (ст. 57 ЗК РФ), или день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии (ст.63 ЗК РФ). Это обусловлено тем, что только при регистрации решения можно говорить о юридической силе такого решения и о действительном изъятии в будущем земельного участка.

Однако, сделанный вывод о преимуществе норм ГК РФ, может быть несколько омрачен следующим.

Согласно п.1 ст.2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.

В соответствии с п.3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, учитывая, что одни нормы ЗК РФ об определении выкупной цены земли отсылают к гражданскому законодательству, другие нормы ЗК РФ, регулирующие те же вопросы не содержат ссылок на иное законодательство, но при этом устанавливают иные правила, чем в гражданском законодательстве, к которому идет отсылка можно говорить о неразрешимой, без вмешательства законодателя, коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике.

В настоящей статье мы не затрагивали вопрос справедливости тех или иных положений законодательства и судебной практики. Это весьма специфический и сложный вопрос. Действительно, многие, могут согласиться с точкой зрения о том, что цена, в т.ч. расходы и убытки, должна определяться как можно ближе к моменту фактического изъятия земельного участка. Как мы уже упоминали, за период от принятия решения до окончания процедуры изъятия может пройти достаточно длительный срок. А что делать собственнику в этот период? Он конечно, побоявшись пустой траты денег, может забросить земельный участок и прекратить свою деятельность, что само по себе может привести к серьезным финансовым потерям. А если по каким либо причинам решение об изъятии будет отменено, сможет ли собственник восстановить свою деятельность после этого?

Думается законодателю стоит все-таки конкретизировать свою позицию по вопросу момента определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд путем устранения имеющихся противоречий в законодательстве.

[1] Правила о несении риска расходов и убытков мы учитываем при определении момента расчета выкупной цены земли постольку, поскольку в выкупную цену земли, как раз таки, включаются такие расходы и убытки.