А. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Приватизация жилых помещений осуществляется на основании Закона РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее – Закон) (действуют ст.ст.1, 2, 3.1, 4, 6-8, 9.1 и раздел II).

Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст.1 Закона). 

Принципы приватизации жилых помещений:

1) бесплатность (ст.ст.1, 11 Закона);

2) добровольность (ст.1 Закона);

3) однократность; вместе с тем, несовершеннолетние сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст.11 Закона).

Условием приватизации является обязательное согласие всех совместно проживающих (в том числе временно отсутствующих) совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. При этом данное правило касается и тех случаев, когда член семьи ранее уже участвовал в приватизации другого жилого помещения (см. Определение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. № 33-В07-6). Необходимо также учитывать, что дать согласие на приватизацию не может рассматриваться как злоупотребление правом (Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2012 г. № 5-В11-127).    

Лицо, давшее согласие, может и не принимать непосредственное участие в приватизации (не стать собственником), сохраняя право на бесплатную приватизацию.

В зависимости от количества проживающих, а также их участия (неучастия) в приватизации помещения передаются либо в общую собственность либо в собственность одного из проживающих лиц (ст.2 Закона). В настоящее время при множественности собственников (кроме супругов) в силу п.3 ст.244 ГК РФ речь может идти только о долевой собственности; Закон в прежней редакции допускал и совместную, которая, однако, в случае смерти одного из сособственников должна трансформироваться в долевую (доли при этом признаются равными) (ст.3.1 Закона).   

Не подлежат приватизации (ст.4 Закона):

1) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; 

2) жилые помещения в общежитиях, кроме общежитий, указанных в ст.7 Вводного закона!!! (из этого однозначно исходит и судебная практика – см., например, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03 апреля 2007 г. № 57-В07-2, Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-В06-19);

3) жилые помещения в домах закрытых военных городков;

4) служебные жилые помещения (кроме жилищных фондов совхозов и других с/х предприятий, к ним приравненных);

5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Здесь стоит учитывать, что данное положение в той мере, в какой оно распространяется на фонд, находящийся вне территорий учреждений, не может применяться (Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О: при этом имеется в виду не то особое жилье социального использования (интернаты, дома для престарелых и др.), которое действительно имеет целевое назначение и не должно подлежать приватизации, а жилищный фонд, который расположен вне территорий социальных учреждений стационарного типа, не составляет с ними единой инфраструктуры и предоставляется именно работникам этих учреждений);     

!!! Если для названных случаев № 1-3 запрет на приватизацию абсолютен, то применительно к случаям №№ 4, 5 – относителен (собственник фонда вправе принять решение о приватизации (ст.4 Закона), но:

· понуждение собственника к передаче помещения в собственность гражданина недопустимо (см. Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 441-О);

· решения о приватизации служебных жилых помещений должны приниматься в порядке исключения и позволять сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению (постановление КС РФ от 30 марта 2012 г. № 9-П).

В связи с принятием нового ЖК ст.4 Закона была дополнена запретом на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Однако, эта норма Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П была признана не соответствующей Основному закону, «поскольку ограничение прав и свобод путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только тогда, когда обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи помещения в частную собственность»; «между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся жилого помещения». С учетом этого Федеральный закон от 11 июня 2008 г. № 84-ФЗ внес изменение в Закон о приватизации, исключив соответствующие положения о запрете приватизации. 

Процедура приватизации (ст.ст.7, 8 Закона):

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения помещения (его части) в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (из этого исходит судебная практика).

Обеспечительно-гарантийный характер имеет правило, в соответствии с которым при приватизации гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16 Закона). Данное законоположение распространяется на всех без исключения бывших наймодателей – безотносительно к тому, находились ли приватизируемые помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований (определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).    

Срок бесплатной приватизации в настоящее время не ограничивается.

Допускается т.н. «расприватизация», когда происходит обратная передача ранее приватизированного помещения с заключением договора социального найма в отношении этого помещения, причем властные органы (уполномоченные ими лица) не вправе отказаться от этого.

Условия «расприватизации»:

а) помещение является единственным местом постоянного проживания для «приватизаторов»;

б) помещение свободно от обязательств (ст.9.1 Закона, ст.20 Вводного закона). Неоднозначную оценку на практике получил вопрос о том, является ли свободным от обязательств помещение, в которое после приватизации были вселены члены семьи.

Стоит помнить, что право на повторную приватизацию после «расприватизации» не возникает (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 46).