ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Жилое помещение может быть изъято у собственника с выплатой возмещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, при этом:

Þ в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется на основании решения соответствующего властного органа (ч.1 ст.32 ЖК);

Þ правовое основание пользования земельным участком не имеет значения (подп. «б» п.20 постановления Пленума № 14);

Þ под государственными или муниципальными нуждами следует понимать потребности публичного образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами) (подп. «в» п.20 постановления Пленума № 14).

ЖК, развивая положения ч.3 ст.35 Конституции РФ и ст.239 ГК РФ, особым образом оговаривает обеспечение жилищных прав и интересов собственника при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.32). Такое обеспечение связано с реализацией следующих предписаний:

1) предоставление возмещения за часть жилого помещения – не иначе как с согласия собственника (ч.1 ст.32 ЖК); 

2) в силу ч.2 ст.32 ЖК изъятие собственно жилого помещения производится в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (см. ст. 239 ГК РФ); дополнительно должны быть соблюдены следующие процедурные моменты:

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, должно влечь за собой отказ в иске о принудительном выкупе помещения (подп. «г» п.20 постановления Пленума № 14);

3) размер возмещения за жилое помещение – оно должно включать:

а) рыночную стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД (с учетом размера доли в праве общей собственности); причем для разрешения спора по вопросу о рыночной стоимости судом может быть назначена экспертиза (подп. «з» п.20 постановления Пленума № 14).

Рыночная стоимость выкупаемой комнаты в коммунальной квартире определяется с учетом общего имущества коммунальной квартиры (если речь идет о выкупе комнаты) (см. определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. № 459-О-О).

Кроме того, при невыполнении бывшим наймодателем (до приватизации жилых помещений) обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требования о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г., утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г. (ответ на вопрос № 2));

б) все убытки, причиненные собственнику изъятием, в том числе упущенную выгоду (примерный перечень убытков - см. ч.7 ст.32 ЖК);

4) при незаключении собственником соглашения об изъятии допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда, причем:

Ö принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения;

Ö по заявлению прежнего собственника, у которого не имеется в собственности иных жилых помещений, за ним сохраняется право пользования помещением (но не более чем на 6 месяцев после предоставления возмещения) (см. ч.6 ст.32 ЖК);

Ö соответствующий иск должен быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии, но не ранее трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии; пропуск данного срока является основанием к отказу в иске (подп. «д» п.20 постановления Пленума № 14);

Ö к участию в деле должен быть привлечен прокурор (подп. «ж» п.20 постановления Пленума № 14), а в случаях, указанных в п.4 ст.292 ГК РФ – орган опеки и попечительства (подп. «е» п.20 постановления Пленума № 14).

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения (ч.8 ст.32 ЖК). Следует учитывать, что:

1) это – факультативное последствие изъятия, причем исключительно договорное (поэтому ни собственник, ни компетентный орган не вправе требовать предоставления помещения – см. подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14);

2) если стоимость передаваемого помещения ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница, а если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14);

3) помещение должно предоставляться на праве собственности; вместе с тем, не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия помещения на иных правовых основаниях (например, по договору социального найма, по договору найма системы социального обслуживания населения) (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14); 

4) как и любая двусторонняя сделка, изучаемое соглашение может быть оспорено в суде по общим основаниям (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 40).

Специальный случай прекращения права собственности при изъятии земельного участка - признание в установленном порядке (см. главы 3 и 4 Положения…, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции:

(1) такое признание служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании, к собственникам помещений в МКД требования о его сносе или реконструкции в разумный срок, причем за счет их собственных средств (п.22 постановления Пленума № 14);

(2) в случае неосуществления сноса (реконструкции) в установленный срок земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан - п.22 постановления Пленума № 14) и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в описанном выше порядке (кроме положения о предварительном уведомлении!) (ч.10 ст.32 ЖК).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Бездействие органа по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения названных процедур, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл.25 ГПК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г.; ответ на вопрос № 3);

(3) если в отношении территории, на которой расположен МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см. ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ), орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам требование о сносе дома или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство (снос, реконструкцию). Если оно не будет подано, земельный участок и жилые помещения также подлежат изъятию; до истечения шестимесячного срока – только с согласия собственника (ч.ч.11, 12 ст.32 ЖК);

(4) в ЖК не установлены правовые последствия признания аварийным МКД, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком МКД, суд вправе в порядке аналогии закона применить положения ч.10 ст.32 ЖК (п.22 постановления Пленума № 14).

Г. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАНИНА,

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ КОТОРОГО ПРЕКРАЩЕНО ИЛИ