Объекты ограниченных вещных прав

Всякое гражданское правоотношение имеет свой объект, в качестве которого выступает то, по поводу чего возникает и осуществляется деятельность его участников. Вопрос об объектах ограниченных вещных прав нуждается в особом рассмотрении, ибо его ошибочное решение опять-таки неизбежно ведет к смешению вещных и обязательственных прав. Прежде всего объектом рассматриваемых прав, как и вещных прав в целом, по самой их сути являются индивидуально-определенные вещи. Нельзя бьпь собственником или залогодержателем абстрактных 100 кг зерна или 5 га земли, хотя вполне можно быть управомоченным лицом в обязательстве по их приобретению (например, по договору купли-продажи). [46]

В своей первоначальной основе ограниченные вещные права имели объектом не просто вещи, но исключительно недвижимость: земельные участки и находящиеся на них строения и сооружения. Большинство таких прав, ныне признанных различными правопорядками (включая и отечественный), тоже имеют объектом различные недвижимости. Помимо земли к ним добавились жилые и нежилые помещения, а в российском праве – и упомянутые имущественные комплексы. Не вдаваясь в споры, развернувшиеся в нашей литературе вокруг понятия «недвижимость», следует лишь подчеркнуть, что речь идет о юридической,а не о «физической» (технической) категории. Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. Поэтому бессмысленны попытки «увязать» понятие недвижимости исключительно с землей как с физическим объектом (хотя следует признать, что на подобную трактовку наталкивает традиционное определение недвижимости в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК). Что касается иных видов недвижимости, то следует отметить появление среди них отдельных жилых и нежилых помещений, в действительности являющихся лишь частями соответствующих зданий или иных строений. Значительный «вклад» в такой подход внесло законодательство о приватизации жилья, благодаря которому самостоятельными объектами недвижимости стали не только квар тиры, но и отдельные жилые комнаты[47]. В конечном счете объектами некоторых ограниченных вещных прав стали части домов и других строений, даже технически не предназначенные для самостоятельной эксплуатации.

Вместе с тем явно ошибочно и предложение рассматривать земельный участок и находящиеся на нем строения в качестве единой, юридически неделимой вещи, исключающей появление у этих объектов разных собственников, что противоречит не только классическим подходам, но и общепринятому порядку (строения нередко возводятся на земле, полученной застройщиком в аренду или на ином предусмотренном законом титуле, что не вызывает каких-либо трудностей в правоприменительной практике).

Между тем здесь имеет место то же недоразумение, что и при анализе понятия «недвижимость» с технических, а не с юридических позиций. В действительности обычное жилое здание (или нежилое строение) представляет собой единую, индивидуально определенную вещь – юридически неделимыйобъект. Его технически возможная делимость на отдельные этажи, комнаты или помещения, подвалы и чердаки и т.д. все равно, как правило, исключает их самостоятельную, раздельную эксплуатацию при наличии общих для всех несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования (если только речь не идет о так называемых «встроенно-пристроенных помещениях», которые по изначальному архитектурному замыслу призваны быть вполне самостоятельно эксплуатируемыми объектами).

В рассматриваемой ситуации допускается лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных сособственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены и вправе сверлить в ней дыру для того, чтобы повесить картину, или кто из них собственник пола (представляющего собой потолок для живущего внизу соседа) либо потолка (являющегося полом для живущего вверху соседа) и что же, собственно, составляет объект их права собственности. Ситуация усугубляется, когда жильцы становятся «собственниками» отдельных комнат в коммунальной квартире (когда возникает вопрос о праве собственности на «места общего пользования», лестничные клетки и т.п.), не говоря уже об «ипотеке» таких комнат или о встречающейся в современной коммерческой практике, «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади). При этом возможные споры касаются признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются лишь во временное пользование на соответствующих условиях.[48]

Правда, для жилых домов большинство подобных споров исключили с помощью конструкции кондоминиума, управляемого принудительно создаваемым собственниками «товариществом собственников жилья» (ст. 291 ГК) с не очень ясным правом названного юридического лица на переданное ему «в управление» имущество. Однако это повлекло появление новых объектов недвижимости: кондоминиумов как имущественных комплексов, принадлежащих на праве долевой собственности собственникам квартир и других жилых помещений в соответствующем доме (п. 1 ст. 290 ГК). При этом доля в праве на имущество кондоминиума не может отчуждаться собственником отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК), а поскольку последнее в отличие от кондоминиума не составляет объект общей долевой собственности, то применительно к указанной доле отсутствует право преимущественной покупки. Следовательно, здесь имеет место вынужденное отступление от традиционных вещно-правовых начал (в данном случае от основ режима общей долевой собственности).

«Логическим» завершением подхода к рассматриваемой проблематике, закрепленного действующим отечественным законодательством, стало признание объектом права собственности «земельной доли», которая не только не относится к какому-либо конкретному земельному участку, но «в отличие от гражданско-правового порядка» может отчуждаться своим собственником без соблюдения права преимущественной покупки и даже быть объектом аренды, причем допускается и многосторонняя аренда упомянутых прав. [49]

В развитом имущественном обороте объектом вещных, прав в отдельных исключительных случаях могут становиться и некоторые права. Речь идет о залоге прав.

По российскому праву залог – единственное вещное право, объектом которого могут выступать наряду с недвижимыми и движимые вещи. Кроме того, в отличие от большинства других ограниченных вещных прав залог чаще возникает в силу договора, т.е. по соглашению с собственником вещи, а не только в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК).[50] Следовательно, и у нас залог является достаточно своеобразным ограниченным вещным правом, наличие которого не колеблет, однако, общих принципов вещного права.