Риски управления недвижимостью и управление рисками

Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.

Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.

Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.

Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Существует множество классификаций рисков, например:

1. Внешне непредсказуемые риски:

- Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.

- Природные катастрофы.

- Преступления (вандализм, терроризм).

- Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).

- Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.

2. Внешне предсказуемые риски:

- Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

- Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.

- Недопустимые экологические воздействия.

- Отрицательные социальные последствия.

- Изменение валютных курсов.

- Нерасчётная инфляция.

- Налогообложение.

3. Внутренние нетехнические риски:

- Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; нереального планирования; слабого управления.

- Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.

4. Внутренние технические риски:

- Изменение технологии.

- Ухудшение качества и производительности производства.

- Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

- Ошибки в проектно-сметной документации.

5. Правовые риски:

- Лицензии.

- Патентное право.

- Невыполнение контрактов.

- Судебные процессы с внешними партнёрами.

- Внутренние судебные процессы.

- Форс-мажор.

6. Страхуемые риски:

- Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.

- Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.

Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию: