Функциональное зонирование территорий поселений

Функциональное зонирование территории города является одним из основных инструментов регулирования градостроительной деятельности. Зонирование устанавливает рамочные условия использования городской территории, обязательные для всех участников градостроительной деятельности, в части функциональной принадлежности, плотности и характера застройки, ландшафтной организации территории.

Для государственных и муниципальных нужд Генеральным планом определяется необходимость резервирования территорий для:

· развития улично-дорожной сети и размещения крупных объектов транспортной инфраструктуры общегородского значения (автовокзалы, автостанции и пр.)

· объектов инженерной инфраструктуры

· нужд ГО и ЧС

· жилищного строительства

· крупных объектов обслуживания населения

· зеленых насаждений общего пользования.

При разработке зонирования учитывались следующие требования по оздоровлению городской среды и оптимизации экологической ситуации:

· размещение нового жилищного строительства и объектов социальной инфраструктуры на экологически безопасных территориях, вне санитарно-защитных зон и других планировочных ограничений;

· развитие системы городских зеленых насаждений и рекреационных территорий;

· разработка мероприятий по снижению негативного экологического воздействия источников загрязнения окружающей среды.

Функциональные зоны

· общественно-деловая зона - зона застройки объектами делового, общественного, коммерческого назначения; учреждений здравоохранения и социальной защиты; объектами физкультуры и спорта; учреждений высшего и среднего профессионального образования; объектами, необходимыми для осуществления предпринимательской и производственной деятельности. В общественно деловой зоне возможно размещение жилых объектов.

· жилая зона – зона застройки домами различных строительных типов в соответствии с этажностью и плотностью застройки: многоэтажными жилыми домами; среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами; индивидуальными жилыми домами, объектами общественного назначения;

· зона озелененных территорий рекреационного назначения - городские парки, скверы, бульвары; лесопарки, городские леса, зоны отдыха;

· зона озелененных территорий специального назначения – озеленение санитарно-защитных и водоохранных зон, защитно-мелиоративные зоны, питомники, озеленение специального назначения;

· производственная и коммунальная зона - производственные и коммунально-складские объекты;

· зона инженерной и транспортной инфраструктур – инженерные и транспортные объекты;

· зона коллективных садов и дач – коллективные сады и огороды, дачи;

· зона объектов специального назначения – кладбища, полигоны ТБО, военных объектов и иных режимных объектов и др

К основным зонам ограниченного градостроительного использования территории относятся следующие зоны:

· санитарно-защитные зоны (С33) промышленно-коммунальных объектов;

· санитарно-защитные зоны (С33) инженерно-технических и санитарно-технических объектов;

· санитарные разрывы от инженерных коммуникаций (ЛЭП, трубопроводы);

· санитарные разрывы от линий железнодорожного транспорта и автомагистралей;

· зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;

· водоохранные зоны и прибрежные полосы водных объектов;

· зоны охраны объектов культурного наследия.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий земель поселений зонируются следующим образом:

- земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

- земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

- земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);

- земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

- земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

- земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

36. Основные понятия о генеральном плане. Общие требования к проектной документации

При проектировании новых или реконструкции существующих внутри городских и поселковых районов, микрорайонов, комплексов и зданий в комплект чертежей первым проектным документом входит генеральный план (генплан) объекта.

Генплан содержит сведения обо всех аспектах планировочных решений на отведенной под строительство или реконструкцию территории:

• о расположении и ориентации проектируемых и существующих зданий и сооружений (разбивочный план);

• проектируемых проездах, площадках, их назначении, системе пешеходных дорожек, ландшафтном дизайне, используемых для озеленения породах деревьев, кустарников, газонных трав и цветочных растений (план озеленения);

• малых архитектурных формах, устройствах вертикальной планировки и их плоскостных размерах (план благоустройства территории).

На генплане выполняют вертикальную и горизонтальную привязки проектируемых объектов к существующим зданиям или к границам отведенных под застройку участков. На основе генплана составляют план организации рельефа местности, который включает в себя вертикальную планировку, план земляных работ, сводный план инженерных сетей.

По предварительным исследованиям существующего состояния участка, предназначенного для строительства, составляют геоподоснову, которая содержит сведения о рельефе местности, существующих подземных и наземных коммуникациях, дорогах, площадках, сооружениях, зеленых насаждениях. Чертежи генпланов выполняют в строго определенных масштабах: 1:500,1:1000,1:2000. Генплан содержит сведения о проектируемом объекте в завершенном виде. На нем изображают объекты в тех размерах, которые они занимают на уровне земли по внешнему периметру стен. Вокруг зданий располагают отмостку шириной 3 мм независимо от масштаба. Ориентация зданий фиксируется с помощью розы ветров, которую располагают в правом верхнем углу чертежа с обязательным указанием стрелкой направления на север.

На генплане показывают проектное решение благоустройства территории, выполняемое для повышения эффективности ее использования, улучшения внешнего вида и экологического состояния, охраны окружающей среды и с учетом функционального обеспечения социальных условий ее эксплуатации.

В проектную документацию, представляемую на экспертное заключение, входят следующие чертежи: схема размещения, ситуационный план, опорный план, генеральный план, план благоустройства и озеленения, план организации рельефа, план инженерных сетей. К ним прилагается общая пояснительная записка.

1. Общая пояснительная записка должна содержать:

• основные градостроительные решения по генеральному плану, обоснования принятой архитектурной композиции, объемно-планировочные и конструктивные мероприятия, решения по транспортному обслуживанию, организации рельефа, благоустройству и озеленению, системе обслуживания населения или работающих;

• основные технологические решения;

• способы обеспечения объекта инженерными сетями, коммуникациями, инженерными системами и оборудованием зданий;

• противопожарные и охранные мероприятия;

• решения по энергоэффективности и энергосбережению;

а мероприятия по сохранению объектов недвижимого историко-культурного наследия и их территорий;

• мероприятия по охране окружающей среды;

• основные мероприятия по организации строительства;

• основные технико-экономические показатели и данные о проектной мощности объекта (показатели по предпроектной и проектной документации);

• сведения об объектах-аналогах (для определения сметной стоимости строительства).

2. На схеме размещения показывают:

• местоположение объекта в плане города, района или квартала;

• наименование окружающих улиц, проездов, объектов;

• направление север—юг.

Для проектов застройки схему размещения проектируемой территории в структуре города выполняют по форме проекта застройки.

3. На ситуационном плане (топографический план с подземными коммуникациями в масштабе 1:2000) наносят:

• границы участка;

• границы территорий различного функционального назначения;

• красные линии, линии застройки, планировочные ограничения (границы технических, водоохранных, санитарно-защитных зон, зон охраны памятников и др.);

• названия улиц, проездов;

• существующие сохраняемые, сносимые и проектируемые здания и сооружения, дороги и проезды, зеленые насаждения, границы землепользования (включая противоположную сторону улиц и 100 м прилегающих территорий) с номерами корпусов (строений) и их этажностью;

• направление север—юг;

• экспликацию зданий и сооружений.