Понятие и правовые регулирование договора, его разновидности

Договоры, предметом, которых являются жилые помещения, а целью договоров предоставление их съемщикам для проживания, удовлетворение граждан в жилье описаны в главе 35 Гражданского кодекса. В ч.1 ст.40 Конституции РФ написано, что каждый гражданин РФ имеет «право на жилище».

Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения трактуется в ст.672 ГК РФ, в котором говорится, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

На первый взгляд может показаться что, ГК РФ подразделяет договоры найма жилого помещения на два вида договоров, первый это – договор коммерческого найма жилого помещения и второй – это договоров социального найма жилого помещения. В результате может сложиться мнение что в ГК описана система договоров, состоящая из только одного договорного типа и двух ее подвидов. Но на мой взгляд структура всей гл.35 ГК РФ не подтверждает данные выводы.

Например, о договоре социального найма сказано только в ст.672 ГК РФ, хотя в данной главе 18 статей о предмете, объекте, субъекте и иных элементах договора найма. Оставшиеся статьи раскрывают структуру, форму, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Структура главы 35 ГК РФ отличается от тех глав, содержащих регулирование конкретного определенного типа договора, в том числе отдельных видов договоров. К таким главам можно отнести главы, посвященные договорам купли-продажи (гл. 30), договора ренты и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33), договор аренды (гл. 34), договор подряда (гл. 37), договор хранения (гл. 47). Структура данных глав состоит из норм, представляющих собой общую часть (общие положения), и вместе с ними специальных норм, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Глава 35 ГК отличается от других тем, что, в ней такая общая часть полностью отсутствует. Исходя из этого, можно предположить, что, если бы действительно говорилось об одном типе и двух его видах договоров, в данной главе должны были быть выделены три договорных модели. Если же рассматривать договор найма жилого помещения как сам тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, то в Гл. 35 ГК договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью, с перечислением относящихся к нему норм. Учитывая особенности Гл. 35 ГК, можно увидеть, что она разделена на два самостоятельных типа договоров:

1)договор жилищного найма или - коммерческого найма;

2)договор социального найма.

Основой договоров социального найма служат договора, предметом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Вместе с тем, с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основополагающее отличие этих видов наймов состоит в целях предоставления жилого помещения. При договоре социального найма, жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Основания предоставления жилых помещений специализированного фонда перечисляются в Главе 9 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день широкое развитие приобрел наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. В следствии чего появилась настойчивая надобность в двучленном делении договоров найма жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность договора выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора ( «обязуется предоставить...»). С точки зрения возмездности также есть уточнение: «за плату». Данные уточнения, включенные в определение договора указывают на его двусторонность (взаимность) - предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют много общего. Общим является то, что заключаются эти договоры по поводу жилого помещения и преследуют цель - передать жилое помещение во владение и пользование, непосредственно для проживания.

Наличие отличительных черт у двух данных видов договоров определило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Подводя итог, можно сказать, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».