Основания расторжения договора

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.

Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.

Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

- наименования сторон и их основные данные;

- дату и место заключения;

- реквизиты расторгаемого договора;

- предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);

- основание расторжения (соглашение сторон);

- момент, когда отношения считаются прекращенными;

- условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Для этого обязательно:

Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.

Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.

Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.

Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

- о расторжении договора;

- выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);

- взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

- основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;

- данные о лицах, проживающих в квартире;

- обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;

- сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

- невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;

- судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения. На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

- необеспечение доступа в помещение;

- сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;

- отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;

- непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Задача:

Семидесятидвухлетняя Федорова предъявила в суде иск о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Никитиным. В исковом заявлении Федорова указала что жилой дом, принадлежащий её на праве собственности, она никому не собиралась отчуждать, так как намерена передать его по завещанию своей внучке, не имеющей жилой площади. Что же касается договора пожизненного содержания с иждивением, то он был заключен без е? ведома - племянником Васильнвым. Приобретатель дома Никитин, возражая против иска, пояснил что он действительно заключил договор с Васильевым, но у последнего имеется надлежаще оформленная генеральная доверенность по управлению имуществом Федоровой. Поэтому он полагает, что оснований для расторжения договора не имеется. Он заверил суд, что будет выполнять все принятые на себя обязательства должным образом и интересы Федоровой, которая действительно нуждается в средствах и дополнительном уходе  никак ущемлены не будут.

Несмотря на это Федорова настаивала на расторжение договора.

Какое решение должен принять суд?

Ответ

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Договора ренты подлежат обязательной государственной регистрации. В том случае, если договор был зарегистрирован, то стороны в договоре были правомочны на его подписание.

На основании ст. 599 ГК РФ договор пожизненной ренты может быть, расторгнут только в случаях нарушения условий договора. Статьей 593 ГК РФ предусмотрен выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты в случаях, когда:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более, чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

- плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях предусмотренных договором.

Основываясь на представленных данных, оснований для расторжения договора – нет.

 

 

 

Список использованной литературы

1. Грудицын, Л. Ю. Гражданское право: учебник для вузов/Л.Ю. Грудицын–М.: Юстицинформ, 2014.–560 с.

2. Хужин, А. М. Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 1 / Карпычев М.В., Хужин А.М. – М.: ИД ФОРУМ, 2016. – 400 с.

3. Чаусская, О.А. Гражданское право. Учебник для ССУЗов. – М.: Дашков и Ко, 2016. – 480 с.

4. Шаболова, Е. Г. Гражданское право: Учебное пособие / Шаболова Е.Г., Жевняк О.В., – 2-е изд., стер. – М.: Флинта, 2017. – 136 с.

5. Юкша, Я. А. Гражданское право: Учебное пособие / Я.А. Юкша. – 4-е изд. – М.: РИОР, 2017. – 400 с.