Земельный налог у покупателя при получении земельного участка

НАЛОГИ И БУХУЧЕТ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1. НДС у покупателя при получении земельного участка >>>

2. Налог на прибыль у покупателя при получении земельного участка >>>

3. Земельный налог у покупателя при получении земельного участка >>>

4. Бухучет у покупателя при получении земельного участка >>>

НДС у покупателя при получении земельного участка

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, продавец не предъявляет покупателю НДС к уплате в бюджет и у него не возникает обязанности по выставлению счета-фактуры (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). То есть факт получения земельного участка не влечет каких-либо налоговых последствий в отношении расчетов по НДС.

Соответственно, при приобретении земельного участка, находящегося в государственной собственности (не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями) или муниципальной собственности (не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями), у покупателя не возникает обязанности по удержанию НДС с дохода, выплачиваемого продавцу (п. 3 ст. 161 НК РФ, Письмо Минфина России от 13.01.2010 N 03-07-11/03).

Налог на прибыль у покупателя при получении земельного участка

Земельные участки в налоговом учете не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Расходы на приобретение земельного участка учитываются при его дальнейшей реализации (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такое правило применяется независимо от того, у кого он приобретен: у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти.

Исключением является случай заключения в период с 01.01.2007 по 31.12.2011 договоров на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретались для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках (п. 1 ст. 264.1 НК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 268-ФЗ).

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на земельный участок признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105) либо пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 26.01.2015 N 03-03-06/1/2170). Если некоторые затраты можно отнести к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе выбрать одну из них (п. 4 ст. 252 НК РФ).

Независимо от того, к какому типу прочего расхода относится государственная пошлина, при применении метода начисления она учитывается на дату начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Заметим: по вопросу учета для целей налогообложения прибыли государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на земельный участок Минфин России (см., например, Письмо от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195) ранее высказывал иную точку зрения. Согласно ей при определении стоимости земельного участка покупателю следует руководствоваться п. 1 ст. 257 НК РФ, т.е. включить государственную пошлину в фактические затраты, связанные с приобретением земельного участка.

 См. дополнительно:

- как учесть расходы на покупку земельных участков у государства до 1 января 2007 г. либо после 31 декабря 2011 г.;

- как учесть расходы на покупку земельных участков по договорам, заключенным с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.

Налог на прибыль при приобретении земельного участка для перепродажи

В этом случае расходы на его приобретение учитываются при дальнейшей реализации (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Земельный налог у покупателя при получении земельного участка

 С 1 января 2019 г. вносятся изменения в ст. 391, п. 7.1 ст. 396 НК РФ. См. Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ. Соответствующие изменения будут отражены в материале при его актуализации.

Если земельный участок расположен в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен земельный налог, то покупатель - собственник такого земельного участка становится налогоплательщиком этого налога (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ). Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним права собственности на земельный участок, т.е. со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на земельный участок (п. 1 ст. 388 НК РФ, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Внимание! Земельные участки не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ (п. 1 ст. 390 НК РФ) <*>. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 2 ст. 390 НК РФ). Налоговая база в отношении земельного участка по общему правилу определяется по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

--------------------------------

<*> При расчете налоговой базы исходя из кадастровой стоимости необходимо учитывать следующее.

Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ может быть принято решение в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно такому решению с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г., если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на одну из следующих дат (п. 1 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Исключение составляют случаи, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше, чем его кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала использоваться для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения). В такой ситуации используется кадастровая стоимость, определенная после одной из следующих дат (п. 2 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Таким образом, кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г., применяется для целей налогообложения с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. и изменению в указанный период не подлежит.

При принятии упомянутого решения высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ применяются особые правила в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

1. В случае когда после 1 января 2014 г. такая стоимость определена без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения. В такой ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

2. После 1 января 2017 г. данная стоимость также определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Отметим: с 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ или Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

При изменении кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода налоговая база по земельному налогу определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 391 НК РФ. В общем случае изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (п. 1 ст. 391 НК РФ). Исключением из общего правила являются следующие случаи изменения кадастровой стоимости:

- вследствие исправления ошибок, допущенных при ее определении. Данное изменение учитывается при определении налоговой базы начиная с того налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость (п. 1 ст. 391 НК РФ);

- по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или решению суда. В этом случае измененная кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или решением суда, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 ст. 391 НК РФ) <**>;

- вследствие изменения площади, вида разрешенного использования участка и (или) его перевода из одной категории земель в другую. Новую стоимость нужно учитывать при определении налоговой базы со дня, когда в ЕГРН вносят соответствующие сведения (п. 1 ст. 391 НК РФ). Налог (авансовый платеж) следует исчислять с учетом коэффициента, который определяется в установленном п. 7 ст. 396 НК РФ порядке (п. 7.1 ст. 396 НК РФ).

--------------------------------

<**> В случае когда кадастровая стоимость пересмотрена на основании недостоверности сведений о земельном участке, применяется следующий порядок (Письмо Минфина России от 20.06.2017 N 03-05-04-01/38266 (направлено ФНС России для руководства и учета в работе Письмом от 22.06.2017 N БС-4-21/11953@)):

- если кадастровая стоимость увеличена, сведения о ней не учитываются при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах;

- если кадастровая стоимость уменьшена, сведения о ней могут учитываться при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах при условии, что это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости.

В целях налогообложения прибыли при применении метода начисления сумма земельного налога учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).