Этап 4. Оформление кредита

· Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.

· Заключение договора купли-продажи жилого помещения – до фактической выдачи кредита.

· Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной – до фактической выдачи кредита.

· Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии – до фактической выдачи кредита.

· Первоначальный взнос – оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).

· Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу – в день фактической выдачи кредита.

· Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) – в день фактической выдачи кредита.

· Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке жилого помещения, права собственности заемщика.

Оформление акта приема-передачи жилого помещения осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика

При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли – продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры[10]. 

1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования

Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».

Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита[11].

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает в себя:

1)   земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты[12].

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В концепции перечислены основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как:

1) заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами.

2) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6) страховые компании – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний).

Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

Глава 2. Основные программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор

2.1. Программы, предлагаемые Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России

«Кредит на недвижимость »

Особенности кредита

Кредит может быть предоставлен, в том числе и на ремонт объекта недвижимости. Предоставляется под любые виды обеспечения. В расчет суммы кредита банк принимает совокупный доход супругов.

Цель кредитования

Приобретение, строительство (за исключением кредитов на цели индивидуального строительства), реконструкцию, ремонт квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, садового домика, гаража, земельного участка, других строений потребительского назначения, расположенных на территории Российской Федерации, а также незавершенных строительством объектов.

Процентная ставка

По кредитам в рублях:

на срок до 10 лет – 13% годовых,

на срок от 11 до 20 лет –13,25% годовых,

на срок от 21 до 30 лет – 13,5% годовых.

Сумма кредита

До 90% от стоимости квартиры при условии обязательной оплаты заемщиком разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита, но не менее 15 тыс. рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте). Размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика или суммарной платежеспособности созаемщиков.

 

Дополнительно к доходу заемщика или созаемщика по основному месту работы в расчет платежеспособности банк принимает следующие виды доходов:

· доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше одного года;

· доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством и документально подтвержденных;

· доход супруги или супруга заемщика (учитывается аналогично доходам заемщика);

· сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком (созаемщиком), не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Срок кредитования

До 30 лет (возможно предоставление отсрочки в погашении основного долга на период строительства на 2 года с увеличением срока кредитования)

Обеспечение по кредиту

Поручительство физических лиц, поручительство юридических лиц, залог ликвидного имущества, залог недвижимого имущества. Кредиты свыше 750 000 руб. предоставляются с обязательным оформлением залога имущества[13].

Необходимые документы

1. Заявление - анкета;

2. Справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей за последние 6 месяцев;

3. Документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве);

4. На цели покупки - свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;

5. На цели строительства - документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком)[14].

Срок рассмотрения заявки

Не более 18 рабочих дней с момента представления заемщиком полного пакета документов.

Порядок предоставления кредита

· кредиты предоставляются по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков;

· по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости;

· по месту нахождения предприятия (клиента банка) - работодателя заемщика или одного из созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте – только в безналичном порядке) путем зачисления суммы кредита на:

· счет заемщика по вкладу, действующего в режиме «до востребования» (сумма кредита может быть перечислена банком в соответствии с целевым назначением кредита на оплату счета организаций, осуществляющих продажу объектов недвижимости);

· счет банковской карты.

Порядок погашения кредита

Кредит погашается ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом.

«Кредит ипотечный»

Особенности кредита

Кредит предусмотрен для приобретения как первичного, так и вторичного жилья. В качестве обеспечения по кредиту в залог оформляется покупаемая недвижимость. В расчет суммы кредита банк принимает совокупный доход супругов

Цель кредитования

Приобретение, строительство, реконструкция квартиры, жилого дома, дачи, гаража и других строений потребительского назначения. Приобретение земельного участка.

Таблица 1

Процентная ставка по программе «Кредит ипотечный» в зависимости от срока кредита

От 5 до 10 лет	От 10 до 20 лет	От 20 до 30 лет
В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50% — 13% от 50 — 12,25% от 15 до 30% — 13,5%	В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50% — 13,25% от 50 — 12,5% от 15 до 30% — 13,75%	В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50% — 13,5% от 50 — 12,75% от 15 до 30% — 14%

Сумма кредита

Сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика и может составлять до 90% от стоимости квартиры. Для молодой семьи (если один из супругов не достиг тридцатилетнего возраста) сумма кредита может рассчитываться исходя из совокупной платежеспособности членов семьи и их родителей. Максимальная сумма кредита для молодой семьи с детьми может составлять до 95% стоимости квартиры. Созаемщики по кредиту - супруги, оформляющие объект недвижимости в общую долевую собственность и заключившие с банком кредитный договор (или предоставившие в банк документы для получения кредита).

 Размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика или суммарной платежеспособности созаемщиков. Дополнительно к доходу заемщика или созаемщика по основному месту работы в расчет платежеспособности банк принимает и другие видов доходов (смотри «Кредит на недвижимость»).

Банк может рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечного кредита на приобретение квартир, земельных участков, индивидуальных жилых домов (в том числе коттеджного типа) с учетом суммарного актива без учета платежеспособности заемщика или созаемщиков в размере, одновременно не превышающим 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости. Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 млн руб.

Суммарный актив – принадлежащие на праве собственности заемщику, его супругу: квартиры и индивидуальные жилые дома, в которых никто не зарегистрирован, дачи, земельные участки, нежилые помещения (офисы, склады, торговые точки), помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги), транспортные средства, эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

При включении в суммарный актив:

· квартиры, индивидуального жилого дома, дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 1 млн руб.

· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 тыс. руб. при сроке эксплуатации каждого не более 3 лет.

Срок кредитования

До 30 лет (возможно предоставление отсрочки в погашении основного долга на период строительства на два года с увеличением срока кредитования).

Обеспечение по кредиту

До оформления залога кредитуемого объекта недвижимости:

· поручительство физических лиц, имеющих постоянный источник доходов;

· поручительство юридических лиц – платежеспособных организаций и предприятий, являющихся клиентами Сбербанка России;

· залог ликвидного имущества;

· залог ценных бумаг;

· залог имущества.

После оформления ипотеки:

· Залог кредитуемого объекта недвижимости[15].

Необходимые документы

· заявление - анкета;

· справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей за последние 6 месяцев;

· документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве и т.п.);

· на цели покупки – свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;

· на цели строительства – документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком)[16].

Срок рассмотрения заявки

Не более 18 рабочих дней с момента представления заемщиком полного пакета документов.

Порядок предоставления кредита (смотри «Кредит на недвижимость»)

Порядок погашения кредита

Ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. [17]