Балансовая прибыль ОАО «НБД-банк» за первое полугодие 2010 г. составила 372,6 млн рублей по сравнению с 248,8 млн рублей за аналогичный период 2009 г. Активы банка на 1 июля 2010 г. составляют 6506,3 млн рублей, собственные средства - 5515,1 млн рублей (по состоянию на 1 января 2010 г. - 6451,6 млн рублей и 5196,4 млн рублей соответственно). По состоянию на июль 2010 г. объем кредитного портфеля, включая открытые кредитные линии и предоставленные гарантии, увеличился в 1,22 раза по сравнению с аналогичным показателем на 1 января 2010 г. и составил 1832,6 млн рублей.
Кредитный портфель банка имеет следующую структуру: промышленные коммерческие кредиты (34% кредитных вложений), сельскохозяйственные кредиты (29%), кредиты на недвижимость (12%), потребительские кредиты (12%.), автокредитование (8%), овердрафты клиентам (1%), прочие (4%). 96,2% кредитного портфеля банка составляют среднесрочные и долгосрочные кредиты.
2.3. Расчет оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор
«Кредит на недвижимость» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России
Семья, имеющая средний доход (55000 руб.) в месяц желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:
Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей
Следовательно, сумма кредита составит:
Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, min 5 000 руб. max 40 000 руб:
, т. е. в нашем случае он составит 40 000 руб.
Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 12% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
Например, за пятый месяц проценты по кредиту составят:
Таблица 4. Ежемесячные платежи заемщика
Месяц
Остат. долга (руб.)
Погашение долга (руб.)
Погашение % (руб.)
Ежемес. плат. (руб.)
1
1 500 000
12 500
14 794,52055
27 294,52055
2
1 487 500
12 500
14 671,23288
27 171,23288
3
1 475 000
12 500
14 547,94521
27 047,94521
4
1 462 500
12 500
14 424,65753
26 924,65753
5
1 450 000
12 500
14 301,36986
26 801,36986
6
1 437 500
12 500
14 178,08219
26 678,08219
7
1 425 000
12 500
14 054,79452
26 554,79452
8
1 412 500
12 500
13 931,50685
26 431,50685
9
1 400 000
12 500
13 808,21918
26 308,21918
10
1 387 500
12 500
13 684,93151
26 184,93151
.
111
125 000
12 500
1 232,876712
13 732,87671
112
112 500
12 500
1 109,589041
13 609,58904
113
100 000
12 500
986,3013699
13 486,30137
114
87 500
12 500
863,0136986
13 363,0137
115
75 000
12 500
739,7260274
13 239,72603
116
62 500
12 500
616,4383562
13 116,43836
117
50 000
12 500
493,1506849
12 993,15068
118
37 500
12 500
369,8630137
12 869,86301
119
25 000
12 500
246,5753425
12 746,57534
120
12 500
12 500
123,2876712
12 623,28767
–
–
1 500 000
895 068,4932
2 395 068,493
При использовании кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:
В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «На недвижимость» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:
;
.
«Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России
Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:
Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей.
Следовательно, сумма кредита составит:
Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, min 5 000 руб. max 40 000 руб.:
, т. е. в нашем случае он составит: 40 000 руб.
Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 11,5% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
Например, на 118-м месяце проценты по кредиту составят:
Таблица 5. Ежемесячные платежи заемщика (руб.)
Месяц
Остат. долга
Погашение долга
Погашение %
Ежемес. плат.
1
1 500 000
12 500
14 178,08219
26 678,08219
2
1 487 500
12 500
14 059,93151
26 559,93151
3
1 475 000
12 500
13 941,78082
26 441,78082
4
1 462 500
12 500
13 823,63014
26 323,63014
5
1 450 000
12 500
13 705,47945
26 205,47945
6
1 437 500
12 500
13 587,32877
26 087,32877
7
1 425 000
12 500
13 469,17808
25 969,17808
8
1 412 500
12 500
13 351,0274
25 851,0274
9
1 400 000
12 500
13 232,87671
25 732,87671
10
1 387 500
12 500
13 114,72603
25 614,72603
.
110
137 500
12 500
1 299,657534
13 799,65753
111
125 000
12 500
1 181,506849
13 681,50685
112
112 500
12 500
1 063,356164
13 563,35616
113
100 000
12 500
945,2054795
13 445,20548
114
87 500
12 500
827,0547945
13 327,05479
115
75 000
12 500
708,9041096
13 208,90411
116
62 500
12 500
590,7534247
13 090,75342
117
50 000
12 500
472,6027397
12 972,60274
118
37 500
12 500
354,4520548
12 854,45205
119
25 000
12 500
236,3013699
12 736,30137
120
12 500
12 500
118,1506849
12 618,15068
–
–
1 500 000
857773,9726
2 357 773,973
При использовании кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:
В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «Ипотечный» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:
;
.
Глава 3. Проблемы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения
На сегодняшний день главная проблема - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:
1. Высокие процентные ставки, не позволяющие значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 12 до 14% годовых.
В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
2. Необходимость поддержки государством финансовых институтов, работающих с ипотекой.
В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.
Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Изменения Положения позволят:
- уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;
- брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств
заемщика,
- учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии и подписания акта приемки объекта.
3. Необходимость увеличения срока государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой «Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.
Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.
4. Недостаточный объем финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании.
Для решения проблемы необходимо:
- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;
- постоянно увеличивать уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;
- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.
5. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
6. Высокие транзакционные издержки (материальные, административные и временные) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении.
Для решения проблемы необходимо:
• законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
• унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.
7. Отсутствие должной защиты прав кредиторов. В данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.
В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право.
Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.
В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов.
Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.
Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.
Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.
8. С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач:
· совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;
· создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
· налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование;
· создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
· создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.
Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Заключение
Проанализировав программы ипотечного жилищного кредитования, предоставляемые банками г. Бор с учетом поставленных цели и задач, можно сделать вывод: для семьи со средними доходами оптимальной программой является «Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
Для решения поставленной проблемы в своей работе я рассматривала семью, которая имеет средний доход и желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Воспользовавшись программой «Кредит на недвижимость» Сбербанка России семья заплатит 2 669 068,493 руб. Сумма по программе «Кредит ипотечный» Сбербанка России составит 2 631 773,973 руб.
Молодой семья не является: оба супруга уже достигли тридцатилетнего возраста. Поэтому программу Сбербанка России «Молодая семья», предназначенную для молодой семьи, я исключаю из рассмотрения.
«Кредит на покупку построенного жилья» и «Кредит на покупку жилья в новостройке», предоставляемые НБД - банком для этой семьи не подходят: первый кредит предназначен для вторичного рынка жилья, а второй выдается под залог имеющейся недвижимости. Эта семья хотела бы приобрести жилье в новостройке под залог приобретаемого жилья.
Список использованной литературы
1) Гражданский кодекс Российской Федерации (2 часть) от 20. 01. 1996 № 14 - ФЗ.
2) Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 № 102 - ФЗ.
3) Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28.
4) Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты//Библиотечка «Российской Газеты». 2010. Вып. № 15.
5) Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006.
6) www. nnb.ru.
7) www. vvb. sbrf. ru.
[1] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 7.
[2] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 8.
[3] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 27.
[4] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 12.
[5] Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты // Библиотечка «Российской газеты». 2010. Вып. № 15. С.39.
[6] Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28, п. 2.1.
[7] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 26.
[8] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 11.
[9] Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 21.
[10] Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты. // Библиотечка «Российской газеты». 2010. Вып. № 15. С. 34.
[11] Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28, п. 4.1.
[12] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 № 102 - ФЗ. Ст. 5.
[13] Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
[14] www. vvb. sbrf. ru.
[15] Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
[16] www. vvb. sbrf. ru.
[17]Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас...
2019-12-29
211
Обсуждений (0)
, т. е. в нашем случае он составит 40 000 руб.
с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 12% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
;
.
, т. е. в нашем случае он составит: 40 000 руб.
с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 11,5% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
.