Проблемы регулирования земельных отношений

Проблема совершенствования земельных отношений находится в тупике. Раздача земли и материальных средств производства в частную собственность крестьянам и фермерам в силу противоречивой и не концептуальной аграрной земельной политики государства не привела к повышению деловой активности миллионов новых собственников, притоку капиталов в сельское хозяйство.

Все это в комплексе с идеологической подменой аграрных проблем исключительно вопросом о собственности на землю привело к тому, что разрушительные тенденции в аграрной сфере явно опережают созидательные процессы. Банкротство проводимой земельной реформы сегодня ясно почти для всех. Все более очевидным становится и то, что реформа земельных отношений, обеспечивающая движение земли в пользу добросовестного профессионального землевладельца, давно назрела. Из этого делается вывод о том, что при осуществлении дальнейших земельных преобразований необходимо придерживаться двух взаимоисключающих подходов.

Первый подход предлагает в дальнейшем радикализацию земельной реформы, закрепление доминирующей роли частной собственности и введение коммерческого оборота земель сельскохозяйственного назначения на принципах свободной или относительно регулируемой купли-продажи.

Второй подход предполагает отказ от земельной реформы и возврат к прежней системе землепользования без какого-либо допущения оборота земли. Нам представляется, что оба эти подхода неприемлемы и даже губительны для России.

Земельные отношения в их современном виде возникли на вполне шоковых преобразований без глубоко продуманной стратегии, что привело к результатам, далеко не адекватным интересам сельскохозяйственных товаропроизводителей. С начала реформы гражданам в частную собственность передано около 100 млн. га пашни, однако новые собственники не смогли обеспечить ее надлежащего хозяйственного использования. Наоборот, из хозяйственного использования выбыло почти 30 млн. га сельскохозяйственных угодий, из них около 18 млн. га – пашни.

Главная причина неудач, связанных с земельной реформой, видится в непосредственности и противоречивости преобразований, односторонней ориентации на либерализацию земельных отношений и упование на саморегулирующую роль рыночных механизмов.

В связи с этим продолжения курса на дальнейшую радикализацию реформы, предусматривающей введение права купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения не только не состоятельно, но и губительно для российского сельского хозяйства.

Каковы будут экономические, социальные и нравственные последствия для нашей действительности, если продолжать идти по этому пути? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться, что же собой представляют сегодня потенциальные продавцы и покупатели земли.

В подавляющем большинстве новые собственники – это люди, доведенные до нищеты и отчаяния. Многие из них потеряли связь с производством и не проявляют экономического интереса к своей собственности. По этой причине они готовы использовать любую возможность для улучшения своего материального положения, отказавшись от права собственности на земельную долю, поскольку доходов от нее все равно не имеют или, если и имеют то очень и очень незначительные, в виде арендной платы, которая не всегда выплачивается. По сути это ничто иное, как псевдособственность. Ее нельзя увидеть, ощутить, а значит и оценить, т. е. это как бы виртуальная собственность.

По оценкам Российского научно-исследовательского и проектно-изыскательного института земельных ресурсов (РосНИИземпроект), реальная средняя цена земли в России должна составить 3,5-4,0 тыс. руб. за га. При игре скупщиков земли на понижение, а это неизбежно, земля фактически будет продана за бесценок, но покупать ее товаропроизводителю придется уже по ценам, которые будут диктовать спекулянты.

Даже при условии обеспечения жесткого государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель их купля-продажа будет иметь и другие негативные последствия, включая, прежде всего, дробление землеиспользования, что приведет к распылению материально-технических ресурсов, ограничению применения современных технологий, натурализации аграрной экономики, снижению почвенного плодородия, сокращению объема производства и увеличению импорта продовольствия. В результате нас ожидает полное обнищание подавляющего большинства сельского населения, окончательное разрушение создавшихся многими десятилетиями производственной и социальной инфраструктуры.

Рассматривая капитализацию земли как необходимое условие привлечения кредитов под залог земли, забывают об одном, что сегодня стоимость основных фондов многократно превышает залоговую стоимость земли. Именно они сегодня являются основным объектом внимания и должны служить альфой и омегой залога для привлечения капитала. Еще более ликвидный товар – это урожай. Мировые тенденции таковы, что будущее сельское хозяйство – за собственниками технологий, а не земли. Владеть землей будет тот, кто владеет основными фондами. Отсюда главная обязанность государства – принять такую модель земельных отношений, которая бы максимально раскрыла технологический потенциал землепользования в интересах общества.

В сложившейся ситуации существующие правила использований земель, с неопределенными правовыми возможностями собственников земли, не могут обеспечить переход земли в руки эффективных землевладельцев и приток инвестиции. Поэтому на данном этапе основными правовыми актами реформирования земельных отношений должны быть указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, направленные на оперативное разрешение возникающих в использовании проблем.

Проводимая в стране аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающий между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

В качестве результата земельной реформы следует выделить крупномасштабное перераспределение сельскохозяйственных угодий по формам собственности и основным типам сельскохозяйственных предприятий, включающие в себя развитие новых крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения.