Из земель сельскохозяйственного назначения

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 12 Закона).

Следует отметить, что законодатель наряду с понятием доли в праве общей долевой собственности использует термин "земельная доля". Ст. 15 Закона разъясняет, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении», является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Закон не обязывает участника долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения уведомлять других участников долевой собственности на этот участок о продаже своей доли без выделения участка в счет земельной доли кому-либо из участников долевой собственности.

П. 1 ст. 13 Закона предоставляет участникам долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения право выделить земельный участок в счет своей земельной доли с целью создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом, не противоречащим законодательству. Правовым последствием выделения земельного участка в счет земельной доли является прекращение у лица, по требованию которого оно произведено, права на долю в общей собственности и возникновение у него лично права собственности на земельный участок, образованный в результате выделения.

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить свою долю в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, которую он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю (п. 3 ст. 13 Закона)

 Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона). Невостребованные доли подлежат выделению в земельный участок, образованный за счет неиспользуемых участков и участков худшего качества с оценкой их по кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, Если участников общей собственности более пяти, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, как аренда и купля-продажа, совершаются непосредственно участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками.

Законодатель обращает внимание, что если сделки аренды земельных заключены до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ст. 16 Закона обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, в соответствие с правилами Гражданского кодекса и п.2 ст.9 Закона. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 16 Закона).

Обратим внимание на документы, удостоверяющие право на земельную долю (ст. 18 Закона). Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.