ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………….……….….3

1. Теоретические аспекты управления муниципальной собственностью……....6

1.1. Сущность управления муниципальной собственностью..…………………..6

1.2. Нормативно-правовое обеспечение муниципального управления......……13

1.3. Механизмы рационального использования муниципальной собственности...………………………………………………………….…………19

2. Анализ управления муниципальным имуществом в г.о. Самара за период 2006-2009гг………………………………………………………………………….25

2.1. Исполнение городского бюджета Самары за данный период.....................25

2.2. Итоги реализации плана приватизации муниципального имущества городского округа Самара в период 2007-2009 гг…………………...…………..32

3. Мероприятия, направленные на повышение эффективности управления собственностью г.о. Самара.….…………………………………...……...…….…38

Заключение………………………………………………………………………….46

Библиографический список………………………………………..………………49
ВВЕДЕНИЕ

Муниципальная собственность является определяющей частью финансово-экономической базы местного самоуправления и одним из главных рычагов реализации местной социально-экономической политики. Муниципальная собственность призвана обеспечивать интересы большого количества людей: лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. Она охватывает умелое использование и распоряжение:

· имеющимися в собственности муниципального образования денежными средствами;

· муниципальными предприятиями и организациями;

· зданиями и сооружениями как производственного, так и непроизводственного назначения;

· муниципальным жилым фондом и нежилыми помещениями;

· а также другим движимым и недвижимым имуществом.

Тема управления муниципальной собственностью в современной России одна из самых актуальных. Во-первых, ещё двадцать лет назад такой формы собственности на территории Российской Федерации не было. Процесс её становления продолжается и сегодня. Во-вторых, эффективность деятельности властных структур обусловлена жизнеспособной структурой местного самоуправления: «ведь почти все государственные решения, касающиеся интересов граждан, так или иначе проходят через местные органы, реализуются в жизнедеятельности местных сообществ»[1]. Люди ощущают результаты государственной политики и оценивают её сквозь призму удовлетворения своих жизненных нужд и интересов. Именно этим нуждам и интересам местного сообщества и призвана служить муниципальная собственность. И этому, в первую очередь, способствует грамотное и эффективное управление муниципальной собственностью.

Целью курсовой работы является исследование механизмов управления имуществом, выявление путей совершенствования процесса управления в г.о. Самара.

Задачи исследования:

· Рассмотреть сущность муниципальной собственности, как экономической основы МСУ;

· Рассмотреть механизмы рационального управления муниципальной собственностью;

· Провести социально-экономический анализ муниципального образования г.о. Самара;

· Сформулировать перспективные направления в сфере управления муниципальной собственностью в г.о. Самара;

· Предложить новые пути совершенствования управления муниципальной собственностью.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

В первой главе  будут рассмотрены теоретические аспекты, касающиеся муниципальной собственности. Понятие, основополагающие законодательные акты, постановления и указы, способы и методы рационального использования муниципального имущества.

Во второй главе подробно рассмотрим деятельность органов местного самоуправления в отношении исполнения бюджета и выполнения плана приватизации. Будут выявлены проблемы в управлении муниципальной собственностью.

В третьей главе курсовой работы будут предложены пути совершенствования управления муниципальной собственностью.

При написании курсовой работы мною были использованы следующие методы научного исследования:

- Экономический анализ (сравнительный метод);

- Изучение нормативно-правовой базы;

- Изучение монографических публикаций и статей;

- Аналитический метод;

-Статистический метод (индексный);

В ходе выполнения работы использовались: учебная литература, федеральные законы, законы субъектов РФ, муниципальные нормативно-правовые акты, а также официальные данные, полученные из статистических сборников Федеральной службы государственной статистики.

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

1.1. Сущность управления муниципальной собственностью

Одним из важнейших механизмов, при помощи которого происходит управление территориальным развитием, является собственность, находящаяся в распоряжении органа власти и управления.

Для изучения механизма управления муниципальным имуществом необходимо выяснить, что же представляет собой объект управления, принципы и способы его формирования.

Муниципальная собственность – это собственность муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые – в то же время – выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или иных мероприятий).

В состав муниципальной собственности входят: средства местных бюджетов; муниципальные внебюджетные фонды; имущество органов местного самоуправления; муниципальные земли другие природные ресурсы; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие кредитно-финансовые организации; муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта; иное движимое недвижимое имущество.

В исключительной собственности муниципальных образований находятся те объекты, которые имеют особо важное значение для жизнеобеспечения определённого населённого пункта либо территории, для сохранения историко-культурного наследия. К таким объектам можно также отнести, например, городские парки, памятники культуры.

В соответствие с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 года №131-ФЗ в муниципальной собственности не может находиться имущество, не предназначенное:

· для решения вопросов местного значения;

· для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления;

· для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений.

Основные способы формирования муниципальной собственности делятся на две основные категории:

Административные способы:

· передача объектов государственной собственности в собственность муниципального образования в порядке разграничения собственности между уровнями власти;

· формирование собственности через взимание налогов и иных обязательных платежей, подлежащих зачислению в местный бюджет;

Гражданско-правовые способы:

· формирование муниципальной собственности в результате коммерческой и некоммерческой деятельности муниципальных предприятий учреждений;

· приобретение имущества по сделкам и по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

В основу формирования муниципальной собственности положены следующие принципы:

- целевого соответствия требованиям федерального законодательства;

- достаточности собственности для обеспечения эффективного решения вопросов местного значения;

- соблюдения динамического равновесия между доходообразующими и бюджетообразующими объектами муниципальной собственности с учётом возможностей бюджетно-налоговой системе.

Соответственно эффективное управление муниципальной собственностью должно строиться на основе этих принципов, направлено на достижение оптимальной пропорции между вещественным и стоимостным проявлениями собственности, а также предполагать объединение усилий государства и муниципалитетов.

Принципиальная особенность современного состояния муниципальной собственности состоит в том, что в преобладающей своей части она является доходопотребляющей, а не доходопроизводящей. Огромная часть (до 60-70%) бюджетных доходов (с учётом кредиторской задолженности бюджета) направляется на цели поддержания объектов муниципальной собственности в минимально работоспособном состоянии. Другой особенностью современной производственной составляющей муниципальной собственности является низкий технологический уровень и значительная изношенность её производственных объектов. Это оказывает влияние на стоимость муниципальных услуг.

Объемы муниципальной собственности должны соответствовать выполняемым органами местного самоуправления функциям (решаемым вопросам местного значения). Например, наличие в муниципальной собственности учреждений здравоохранения и образования связано с выполнением функций организации, содержания и развития муниципальных учреждений здравоохранения, учреждений дошкольного, основного общего и профессионального образования.

Создание и обеспечение функционирования муниципальных предприятий, обслуживающих жилищное и коммунальное хозяйство, вызвано возложенными на местное самоуправление обязанностями по содержанию и использованию муниципального жилищного фонда и нежилых помещений, муниципальному дорожному строительству и озеленению территории муниципального образования, организации, содержанию и развитию муниципальных энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации и т. п.

Это не означает, что все без исключения функции местного самоуправления должны быть обеспечены объектами муниципальной собственности.

Их отсутствие в ряде случаев может быть компенсировано либо непосредственно финансовыми ресурсами, имеющимися в распоряжении органов местного самоуправления, либо услугами частного сектора, оказываемыми местному населению на основе муниципального заказа[2].

Система местного самоуправления занимает особое место в государстве в силу своей общественно-государственной природы. С этой точки зрения она выполняет две важнейшие функции:

- связь между государством и населением;

- связь между государством и мелким собственником.

Особенности положения местного самоуправления в государстве и, прежде всего, его двойственная природа накладывают отпечаток и определяют особенности муниципального хозяйства.

Двойственность природы местного самоуправления применительно к муниципальному хозяйству проявляется в том, что муниципальное хозяйство значительной степени носит черты частного хозяйства, так как выступает на рынке как самостоятельный и, что особенно важно, равноправный субъект хозяйственной деятельности. То есть оно может самостоятельно использовать находящуюся в его распоряжении собственность, финансовые ресурсы, землю. Однако использовать все эти ресурсы органы местного самоуправления должны в целях выполнения общественных функций, возложенных на них.

Муниципальное хозяйство представляет собой «акционерное общество»[3], участниками которого являются все жители муниципального образования. Однако, выплаты «дивидендов по акциям» производятся в виде общественно значимых товаров и услуг. В этом проявляется общественный характер муниципального хозяйства, поскольку жители являются одновременно и заказчиками услуг, оказываемых органами местного самоуправления по их поручению, и коллективным собственником муниципального имущества.

Сложность управленческой деятельности органов местного самоуправления, заключается в том, что они выступают и как субъект хозяйственной деятельности, и как субъект, наделенный законом правом регулировать эту деятельность на своей территории.

В связи с этим и возникают сложности в определении понятия «муниципальное управление собственностью».

Исторически сложилось так, что термин «управление» применяется в отношении деятельности по использованию как своей, так и чужой собственности.

Управляющий всегда определялся как человек, осуществляющий целесообразное использование собственности. Однако функции собственника значительно шире и включают в себя всю триаду: владение, пользование и распоряжение собственностью. Не случайно в русском языке имеются слова, определяющие место и роль конкретного субъекта в отношениях собственности: «хозяин» и «управляющий», а также деятельность: «хозяйствование» и «управление».

Отметим основные отличия между этими видами деятельности:

1) хозяйствование предполагает использование всей полноты прав собственности. Управление же может осуществляться и в отношении чужой собственности, то есть выступать внешним воздействием;

2) управление всегда ограничено и регламентировано правами собственника по срокам, формам использования и др.;

3) управление может выступать элементом хозяйствования. Вместе с тем хозяйствование может выступать элементом управленческой деятельности, если в ходе управления задействована наряду с другими формами собственности и собственность субъекта управленческой деятельности;

4) различное отношение субъекта хозяйствования и субъекта управления к результатам деятельности.

В первом случае субъект хозяйствования обладает всем результатом, во втором - оговоренной частью результата или вообще имеет лишь опосредованное отношение к этим результатам.

Собственником государственной и муниципальной собственностью, используемой для регионального и местного развития, выступает население конкретной территории. То есть, владение осуществляется населением данной территории; распоряжение по поручению населения осуществляют органы власти и управления; пользование осуществляется как самими органами власти и управления, так и предприятиями и организациями различных форм собственности.

Необходимо также отметить, что при рассмотрении сочетания хозяйствования и управления в деятельности органов местного самоуправления мы должны иметь в виду, что местное самоуправление является «публичной корпорацией самого нижнего базового уровня властной иерархии»[4] и в отличие от органов государственной власти, доля хозяйствования в деятельности органов местного самоуправления значительно выше.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» органы местного самоуправления:

· самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом;

Рассмотрим и дадим более конкретное понятие трем основным процессам: владение, пользование и распоряжение, поскольку эти процессы разнородны по своей природе.

Муниципальная собственность всегда вступает как объект управления, т.е. испытывает на себе определённое воздействие со стороны, собственника.

Функция владения (обладания собственностью) закреплена за населением и реализуется, через организацию форм участия населения в решении вопросов распоряжения собственностью. Отчуждение общественно значимой собственности не должно проводиться без учета мнения населения. Представителями населения являются выборные лица. Поэтому они также должны быть привлечены к процессу принятия решений в отношении собственности.

Функция распоряжения исполняется, как правило (за исключением очень маленьких сельских муниципалитетов), органами власти и управления. Здесь крайне важно разделить функции между выборными органами власти и органами управления. Обычно вопросы, связанные с целями и формами распоряжения собственностью, относятся к ведению выборных органов власти, либо к порядку распоряжения собственностью.

Функция пользования реализуется через деятельность органа управления. Именно он должен организовать рациональное и эффективное использование собственности. Для этого могут быть созданы собственные предприятия и учреждения, или собственность может быть передана в пользование иным хозяйствующим субъектам.

 

1.2. Нормативно-правовое обеспечение муниципального управления

Для более глубокого понимания природы муниципальной собственности и управления ею - необходимо проанализировать юридическую составляющую содержания понятия «управление муниципальной собственностью». Также необходимо представить какие операции с собственностью может проводить орган власти и управления. Набор этих операций стандартный и определен в действующем законодательстве:

1. Приобретение или создание собственности.

2. Использование собственности в качестве залога или гарантий.

3. Создание собственных предприятий и учреждений с передачей собственности в хозяйственное ведение или оперативное управление.

4. Передача собственности в аренду или пользование.

5. Передача собственности в концессию.

6. Отчуждение собственности.

Крайне важно в процессе управления собственностью не смешивать разные по своей природе функции распоряжения и пользования.

С этой целью рассмотрим основные нормативные правовые акты Российской Федерации, которые составляют основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в нашей стране.

К таким нормативным правовым актам следует отнести, в первую очередь, следующие:

· Конституция Российской Федерации;

· Гражданский Кодекс Российской Федерации;

· ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ ;

· ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ ».

Муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности. Ст. 12 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Ст. 130 п. 1 Конституции гласит, что местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

«Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью».[5]

 И то, что собственность принадлежит муниципальным образованиям, придает ей публичный характер, так как муниципальное образование представляет собой публично-правовое явление.

В соответствии с ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности участника гражданских правоотношений, в том числе права собственника могут «органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов» (п.2 ст. 125 ГК РФ). Кодекс, кроме того, устанавливает закрепление муниципального имущества за муниципальными предприятиями и учреждениями во владении, пользовании и распоряжении. В этой связи возникает такой аспект управления муниципальной собственностью, как её принадлежность муниципальным учреждениям и предприятиям на правах хозяйственного ведения и оперативного управления.

В первом случае предприятие значительно ограничено в осуществлении прав собственности в отношении принадлежащего ему имущества. Оно не вправе как-либо распоряжаться этим имуществом.

«Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении». «Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами».[6]

 «Собственник, кроме того, решает широкий круг вопросов, как то создание предприятия, определение предмета и целей его деятельности, реорганизация и ликвидация предприятия (учреждения) и другие»[7].

Право оперативного управления даёт более широкие полномочия в отношении принадлежащего предприятию имущества: «казённое предприятие, а также учреждение в отношении закреплённого за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им» (п. 1 ст. 296 ГК РФ). При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое имущество или используемое не по назначению. Важным моментом является то, что муниципальное образование (собственник) не отвечает по своим обязательствам имуществом, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.1 ст. 126 ГК РФ).

Таким образом, анализ статей Гражданского Кодекса РФ, касающихся отношений муниципальной собственности, показывает, что имущество муниципальных образований, принадлежащее им на праве собственности, используется не только непосредственно муниципальным образованием через созданные им органы управления. Муниципальное имущество (как основная часть муниципальной собственности) находится в ведении (владении, пользовании) созданных городским или сельским поселением юридических лиц (муниципальных унитарных предприятий и учреждений). При этом главенствующая роль в осуществлении прав собственника остаётся за муниципальным образованием: это хорошо показано в статьях 294 - 296 ГК РФ, где описаны правомочия (и соответствующие ограничения) предприятий и учреждений в отношении принадлежащего им имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Ст. 126 п. 1 Кодекса (муниципальное образование не отвечает имуществом муниципальных предприятий и учреждений) показывает защищённость, с одной стороны, созданных собственником юридических лиц, а с другой - защищённость самого собственника перед другими участниками гражданских правоотношений, в отношении которых у муниципального образования могут возникать определённые обязательства. В таком случае имущество, переданное учреждению (предприятию) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется в собственности за муниципальным образованием не зависимо от долговых или иных обязательств.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» органы местного самоуправления определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений, утверждают их уставы, назначают на должность и освобождают от должности руководителей данных предприятий и учреждений, заслушивают отчеты об их деятельности в порядке, предусмотренном уставом муниципального образования.

«Органы местного самоуправления ведут реестры муниципального имущества в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».[8]

Для наиболее полного изучения правовых основ управления муниципальной собственностью необходимо рассмотреть также ФЗ № 178 от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества», так как приватизация, будучи сложным и значительным процессом «возмездного отчуждения имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц» (ст. 1 ФЗ №178), является довольно значительным аспектом взаимоотношений муниципальных образований (через создаваемые ими органы) с физическими и юридическими лицами, действующими на данной территории и зачастую являющимися собственниками. Покупателями муниципального имущества (по сути – участниками отношений, возникающих в ходе приватизации), в соответствии с пунктом 1 ст. 5 закона, могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и других лиц.

«Предусматриваются следующие способы приватизации муниципального имущества:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления». [9]

Таким образом, приватизацию муниципального имущества можно проводить большим количеством способов, основная часть которых сводится к продаже данного имущества. При этом, приватизация муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом (п. 5 ст. 13).

Итак, главным субъектом владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население муниципального образования). Управляют муниципальной собственностью органы местного самоуправления. И на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности.

К таковым можно отнести:

· глава муниципального образования;

· представительный орган муниципального образования;

· структурные органы и подразделения местной администрации;

· орган управления муниципальным хозяйством;

· муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения;

· другие организации с правом управления муниципальной собственностью.

 

1.3. Механизмы рационального использования муниципальной собственности

Муниципальная собственность это часть экономической основы местного самоуправления. Поэтому она должна приносить реальную пользу местным коллективам, эффективно использоваться в целях повышения благосостояния граждан.

Ценность муниципальной собственности определяется объемом тех материальных и социальных благ, которые может получить муниципальное образование в процессе ее использования. При этом муниципальная собственность, как и всякая другая, может служить источником доходов собственника, в данном случае источником доходов местного бюджета.

Однако основной целью деятельности местного самоуправления является все же не извлечение доходов, а создание условий для жизнедеятельности населения. Поэтому, во-первых, муниципальную собственность следует рассматривать как необходимый для достижения этой цели ресурс; во-вторых, доходы от использования муниципальной собственности должны идти на покрытие расходов по обеспечению функционирования и развития муниципального образования.

Экономический механизм управления собственностью города представляет собой ком­плекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных еди­ной политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Для того чтобы выявить наиболее эффективные направления использования муниципальной собственности, необходимо изучить все имеющиеся в распоряжении местного самоуправления ресурсы.

Важнейшими ресурсами муниципалитетов традиционно выступают земля и другие объекты недвижимости. В соответствии со ст.11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в сфере земельных отношений относятся:

· изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

· установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

· разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

· иные полномочия на решение вопросов местного значения в области охраны и использования земель;

· управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В настоящее время муниципальные земли, как правило, не приносят существенной выгоды своим владельцам. Поступления от аренды и продажи земли обычно не превышают 23 % доходной базы местного бюджета. Более того, низкие ставки арендной платы за земельные участки в черте города и постоянное уменьшение объемов муниципальных земель вследствие их приватизации приводят к постепенному сокращению и этих поступлений.

Вместе с тем международная практика показывает, что при квалифицированном использовании муниципальный земельный фонд способен генерировать значительные доходы как в виде рентных платежей, так и в ходе приватизации. Для этого должны быть созданы соответствующие базовые условия:

· по рыночному принципу установлены ставки арендной платы за землю и цены выкупа прав аренды земельных участков;

· разработаны единые, основанные на объективных критериях методики кадастровой оценки земельных участков;

· созданы кредитно-финансовые инструменты и институты, обеспечивающие эффективное кредитование участников земельного рынка.

Не менее значимыми, чем муниципальный земельный фонд, являются другие объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности. В самом общем виде можно выделить следующие группы объектов недвижимости, с которыми приходится работать органам местного самоуправления:

1) муниципальный жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры;

2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (школы, детские сады, больницы и т. п.);

3) муниципальная недвижимость, использование которой ведется в коммерческих целях.

Муниципальный жилищный фонд и инженерная инфраструктура выполняют как социальные функции, так и функции средств производства.

В настоящее время и муниципальное жилье, и муниципальные инженерные объекты (теплосети, канализация, объекты утилизации отходов и мусоропереработки и т. п.) находятся в крайне изношенном состоянии. В этой связи основной задачей в отношении данной категории объектов недвижимости является увеличение бюджетных и частных инвестиций для их капитального ремонта и обновления.

Главная цель управления социально значимой муниципальной недвижимостью снижение фактических затрат местного бюджета на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования данных объектов.

Основными целями управления коммерческой муниципальной недвижимостью являются:

1) обеспечение целевого использования в соответствии с планом зонирования городского, сельского поселения;

2) повышение доходной части местного бюджета путем обеспечения максимальной доходности данной недвижимости;

3) увеличение ее рыночной стоимости;

4) использование недвижимости для активизации деловой активности на территории муниципального образования.

Объекты недвижимости, которые не являются жизненно важными для территории и не могут быть использованы для выполнения социально значимых функций, должны быть переданы эффективному собственнику.

При этом процесс приватизации (продажи) нерентабельных муниципальных объектов, способных привлечь частный бизнес, должен идти параллельно с созданием новой доходообразующей муниципальной собственности.

Не обязательно, что расходы по созданию таких объектов муниципалитеты должны нести самостоятельно.

Современное законодательство предоставляет органам местного самоуправления возможность участвовать в качестве соучредителя при создании предприятий с долевой собственностью. Помимо органов местного самоуправления участие в создании таких предприятий принимают и немуниципальные хозяйствующие субъекты (частные предприятия, некоммерческие организации, государственные органы управления и т. п.).

Подобные предприятия могут иметь различные организационно-правовые формы: товарищества, общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества (со 100 %-ным муниципальным капиталом, с контрольным пакетом акций у муниципалитета, с «золотой» акцией у местных органов власти). При этом муниципалитет, наряду с другими партнерами, получает полное право на участие в прибылях такого предприятия и в управлении его деятельностью.

Важным направлением муниципального предпринимательства является инвестиционная деятельность органов местного самоуправления. Практика показывает, что для превращения инвестиционных ресурсов в действенный инструмент решения местных социально-экономических проблем муниципалитетам требуется, во-первых, четкая, детально проработанная программа действий и, во-вторых, серьезное содействие по ее реализации со стороны органов государственной власти субъектов РФ.

Наряду с рассмотренными механизмами укрепления муниципальной собственности рассмотрим механизм размещения муниципальных займов, создание муниципальных банков.

Интерес органов местного самоуправления к системе заимствований объясняется прежде всего тем, что, выходя на рынок капиталов с муниципальными долговыми обязательствами, они путем формирования долгосрочной задолженности получают возможность решать свои текущие проблемы.

Муниципальный заем, как и любой заем в принципе, должен быть обеспечен экономически. Ранее основной формой такого обеспечения выступали доходы от государственных ценных бумаг. В нынешних условиях, когда рынок государственных ценных бумаг находится в неопределенном состоянии, единственно надежными источниками обеспечения муниципального займа могут являться сильный (бездефицитный) бюджет и (или) рентабельные объекты муниципальной собственности.

Поскольку такой экономической базы большинство муниципальных образований России не имеет, возможность эмиссии муниципальных облигаций напрямую зависит от реализации других направлений финансово-хозяйственной деятельности местных администраций.

Таким образом, для выработки реальных предложений по размещению муниципальных займов, должны быть созданы соответствующие стартовые условия. Их создание связано с активным использованием технологий, отнесенных к первой выделенной нами группе направлений укрепления муниципальной собственности.

Итак, современное положение управления муниципальной собственности не обеспечивается на практике эффективно, и характеризуется множеством отрицательных явлений:

· муниципальные предприятия в основном убыточны;

· учреждения - высокозатратны (имеющееся количество не соответствует возможностям администрации города по управлению ими и контролю за их деятельностью, большое количество учреждений, которые должны создаваться для осуществления функций некоммерческого характера, использует закреплённое за ними имущество в коммерческих целях.  При этом доходы от использования имущества не перечисляются и не учитываются в бюджете);

· местные бюджеты в большинстве своём не справляются с возложенными на них расходными обязательствами;

· низкие ставки арендной платы за земельные участки в черте города и постоянное уменьшение объемов муниципальных земель (сокращению поступлений в бюджет);

· обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов;

· не освоенный механизм коммерческой концессии;