Договор (Договор жилищного найма)

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Обязательные для сторон правила закона могут представлять собой или запрет на включение в договор каких-либо условий, или на обязательное включение в договор определенных условий.

Если обратиться к жилищному законодательству, то примером обязательного обозначения в договоре необходимого условия может служить ст. 69 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре. Аналогичная норма содержится также в ГК РФ (ст. 677) в отношении граждан, постоянно проживающих по договору "коммерческого" найма.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане свободны в реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании: договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора "коммерческого" найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);

договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ);

договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, см. также ст. 34 ЖК РФ).

Жилищные права и обязанности возникают также из договоров купли-продажи; дарения жилых помещений.

Пользование жилым помещением согласно требованиям ряда поколений российских законов осуществлялось главным образом на основании договора - в определенные периоды по договору имущественного найма, в последующем по договору жилищного найма.

Правовое регулирование отношений по найму жилья происходило в разные периоды существования советского государства по-разному. До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством. Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1981 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством.

Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.

Гражданский кодекс РФ (часть вторая, 1996 г.) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, подлежащем регламентации жилищным законодательством (см. ст. 672 ГК РФ), предусматривается договор найма жилого помещения (обозначаемого в юридической литературе как договор "коммерческого" найма), регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст. 671-688).

В этой связи следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору "коммерческого" найма жилого помещения.

Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора социального найма и найма жилого помещения: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ); предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ).

Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма ("коммерческого") осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 50 ЖК РФ), то по найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ). При этом законодатель не ограничивает размера жилья.

Ряд положений ГК РФ (см. ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685).

В свою очередь, реализация норм ГК РФ в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства (и не только в вопросах жилищного найма). Так, ст. 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, установленных жилищным законодательством. В соответствии со ст. 673 и 682 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, если договором найма такой срок не определен. Вселение временных жильцов и сдача в поднаем жилого помещения (ст. 680 и 685 ГК РФ) допускается при условии соблюдения требований о норме площади на одного человека. Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, помимо упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.