Раздел 2 Особенности рынка недвижимости г. Стерлитамака

Рынок недвижимости как рыночная категория

На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

· создание новых объектов

· передачу прав на недвижимость

· установление равновесных цен на объекты недвижимости

· эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

· распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

· инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется классическими условиями — экономическими спадами и подъемами.

Диаграмма — Цикличность развития рынка недвижимости

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Этот рынок продавца.

Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

¨ низкая ликвидность

¨ высокая степень регулирующего государственного воздействия

¨ наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

¨ высокий уровень трансакционных издержек

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости объектов недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением. Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости — необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

Ø Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

Ø Достаточная устойчивость потребительского спроса

Ø Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

Ø Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

Ø Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

Ø Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

Ø «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

Ø Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

Ø Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).