Наследование жилых помещений

Как уже было указано, общий порядок наследования имущества умерших (объявленных умершими) регламентируется в соответствии с разделом V части третьей ГК РФ. К наследуемому имуществу может быть отнесено и принадлежавшее умершему на праве собственности жилое помещение. В соответствии со ст. 1111 ГК РФ наследование жилого помещения, принадлежавшего на праве собственности умершему, осуществляется лицами из числа указанных в завещании или (и) его родственников по завещанию. В отсутствие завещания наследование осуществляется указанными лицами в силу закона.

Начальный момент в процедуре наследования жилого помещения – это открытие наследства. С открытия наследства умерший рассматривается в качестве наследодателя. Наследство открывается либо по месту последнего места жительства умершего, либо по месту нахождения наследуемого имущества (наиболее ценной его части, например, если указанное имущество, наряду с квартирой наследодателя, включает также загородный, гараж и т.п.).

Напомним, что согласно ст. 1116 ГК РФ к наследованию могут призываться граждане: находящиеся в живых в день открытия наследства; зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. В то же время ГК РФ определены лица, которые при определенных обстоятельствах не могут быть призваны к наследованию: к ним относятся, в частности, так называемые недостойные наследники (ст. 1117 ГК РФ).

Порядок наследования жилого помещения по завещанию определен главой 62 ГК РФ. Отметим, что основанием для наследования жилого помещения может служить не всякое завещание. Указанный документ и условия его подготовки (оформления) должны отвечать требованиям законодательства: правомочность гражданина в совершении завещания, обусловленную его дееспособностью; индивидуальность завещания, которое ни при каких обстоятельствах не может совершаться от имени двух и более граждан; личный характер завещания, которое должно совершаться гражданином без участия каких-либо представителей (в т.ч. и с подтвержденными полномочиями). Вместе с тем ГК РФ предоставляет гражданам право на неограниченное количество изменений и отмен завещания. Отметим также, что в соответствии с принципом свободы завещания гражданин вправе завещать любое законно принадлежащее ему имущество, в т.ч. жилое помещение, любым другим гражданам.

Порядок наследования жилого помещения в силу закона осуществляется в соответствии с главой 63 ГК РФ, в которой определены вопросы очередности наследников при призвании к наследованию; право обязательной доли в наследстве; порядок наследования выморочного имущества.

Верное понимание положений законодательства, определяющих перечисленные вопросы, имеет большое значение для бесконфликтного наследования жилого помещения в силу закона.

Условия пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, определены ст. 1137 ГК РФ и ст. 33 ЖК РФ.

Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, возникает у гражданина в случае, когда в соответствии с завещанием на наследника, к которому впоследствии переходит жилое помещение, завещатель возлагает обязанность по предоставлению другому лицу (на период жизни этого лица или на иной срок, указанный в завещании) права пользования этим помещением. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им прекращается, за исключением случаев, если такое право у соответствующего гражданина возникло в период пользования жилым помещением на ином законном основании.

Отметим, что наследование жилых помещений представляет собой достаточно обширный круг интересных вопросов и правовых проблем, однако остановиться на рассмотрении всех мы не можем, поэтому ограничимся лишь некоторыми из них.

Сначала рассмотрим вопрос о наследовании жилых помещений в кооперативных домах. Так, с 1 июля 1990 г., т.е. с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР»[69], факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного и жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма позже успешно перешла в Закон РСФСР «О собственности на территории РСФСР»[70], затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и с некоторым развитием воспроизведена в ГК РФ. Так, в соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на нее.

Отметим, что в отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае можно констатировать факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса членом ЖСК. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение, поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, указанное жилое помещение наследуется в общем порядке.

Следует обратить внимание на следующее. В связи с тем, что многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие закона о собственности в СССР, на практике часто возникают споры о наследовании кооперативных квартир в случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до вступления в действие указанного закона. Практика по разрешению таких споров сначала складывалась по-разному[71]. Этот вопрос был решен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г.[72], в котором указывается, что действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии о том, что на момент введения в действие закона о собственности в СССР, не истекло шести месяцев со дня открытия наследства.

Таким образом, если наследство открылось после 1 января 1990 г. и паевой взнос за квартиру был полностью выплачен при жизни, наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а именно жилое помещение.

Представляется интересным и рассмотрение вопроса о наследовании жилого помещения, в котором была произведена самовольная перепланировка и переустройство.

После вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации[73] о регулирование отношений, возникающих в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений, осуществляется по-иному, чем было предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР[74], который устанавливал лишь самые общие правила проведения перепланировки и переустройства жилых помещений. Однако, как отмечает ряд исследователей, принятие нового кодекса не решило всех проблем.

Рассмотрим некоторые из них. Во-первых, в ст. 25 ЖК РФ впервые нашли правовое закрепление понятия переустройства и перепланировки жилого помещения.

Итак, в соответствии с нормами ЖК РФ и переустройство, и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Из этого можно сделать следующий ввод: если производимые в жилых помещениях действия не требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, то они не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения, а значит, и не нуждаются в указанном согласовании. Однако следует обратить внимание на то, что в п. 1.7.1 постановления Госстроя России «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» от 27.09.2003 г. № 1704 перечисляются некоторые случаи, которые относятся к переустройству и перепланировке жилого помещения, где законодатель оперирует термином «переоборудование». Здесь следует указать, что разные нормативные акты в жилищной сфере используют различную терминологию. Более того, понятие «переоборудование», раскрываемое в постановлении в Жилищном кодексе даже не упоминается.

Во-вторых, поскольку к настоящему времени существуют пробелы в законодательной базе и не накоплена практика применения норм нового законодательства, то при наследовании квартир с самовольной перепланировкой (переустройством) возникает вопрос, кто же будет нести ответственность, предусмотренную ст. 29 ЖК РФ. Согласно этой норме, в п. 2 указанной статьи закреплено правило о том, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность, т.е. по логике этим лицом является наследодатель. Тем не менее в п. 3 ст. 29 ЖК РФ ответственность возлагается на собственника помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано).

В юридической литературе общепринято понимать наследство как совокупность имущественных прав и обязанностей наследодателя, где понятие о наследстве является определяющим в наследственном праве, если нет наследства, то и наследовать нечего[75]. Наследство понимается как некое единство, в состав которого входят и принадлежавшие умершему гражданину права (актив), и его долги (пассив).

Таким образом, в юридической литературе и специальных исследованиях, посвященных этому вопросу, сделан вывод о том, что можно наследники будут нести ответственность в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества, т.е. они должны вернуть жилое помещение в первоначальное состояние, так как у наследодателя существовала обязанность согласовать переустройство или перепланировку жилого помещения. В случае если переустройство или перепланировка квартиры будут произведены самовольно, то наступают последствия, установленные в ст. 29 ЖК РФ.

Однако законодательство предусматривает сохранение незаконной перепланировки, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и при этом не создается угроза их жизни или здоровью.