Практика организации учета муниципального имущество в Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска

 

По данным Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям в 2007 г. в муниципальной собственности находилось 12108 объектов, в том числе: 5215 объектов жилого фонда, 1586 объектов нежилого фонда, 3649 объектов инженерной инфраструктуры и основных средств для обслуживания переданного жилого фонда, 47 объектов социально-культурного назначения, 748 организаций муниципальной собственности, а также оборудование, механизмы, транспорт и прочие основные средства.

За 2006г. в муниципальную собственность принято 56 объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения, в том числе: 28 объектов жилищного фонда 9 объектов нежилого фонда 9 объектов инженерной инфраструктуры 4 объекта благоустройства 3 объекта прочих основных средств один объект здравоохранения одно детское дошкольное учреждение и один памятник монументального искусства. Из них большая часть объектов перешла от государственных предприятий и учреждений, а часть - от акционерных обществ.

Помимо передачи в муниципальную собственность существующих объектов, в 2006 году в муниципальной собственности Челябинска появились новые объекты, построенные за счет средств местного бюджета.

В процентном соотношении ситуация с объектами, появившимися в муниципальной собственности в 2006 году выглядит следующим образом: от государственных предприятий и учреждений передано 75 % объектов, от акционерных обществ - 20 %, а оставшиеся 5 % - это вновь построенные за счет средств местного бюджета объекты. В 2006 году объекты муниципальной собственности в государственную собственность не передавались.

В 2007 году в муниципальную собственность принято 272 объекта остаточной стоимостью 516,5 млн. рублей. Приращение муниципальной собственности города происходило главным образом за счет передачи предприятиями жилого фонда, инженерной инфраструктуры и других объектов.

В городскую казну принято 2090 единиц имущества остаточной стоимостью 304 млн. рублей, преимущественно производственных помещений, машин и оборудования муниципальных предприятий.

По состоянию на 1 января 2007 года в городе функционировало 96 муниципальных предприятий и 669 муниципальных учреждений. Поступления в бюджет от их прибыли в 2006 году составили 805,3 тыс. рублей (в 2005 году - 801,9 тыс. рублей).

Анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий показал, что часть из них работала в отчетном году не рентабельно. В 2008 году планируется принять меры по оптимизации количества унитарных предприятий.

На 01.01.2008 года в городе действовало 1780 договоров аренды нежилых помещений, 5092 договоров аренды земли.

В 2007 году доходы от сдачи в аренду нежилых помещений составили 115,9 млн. руб., что на 7 процентов больше, чем в 2006 году. Это стало возможным благодаря усовершенствованию нормативной базы и проведению жесткой фискальной политики взимания денежных средств.

Для увеличения поступлений от сдачи имущества в аренду в 2007 году произведено выравнивание ставок арендной платы, взимаемой за пользование муниципальной недвижимостью, со ставками, сложившимися на рынке недвижимости, сокращение льгот арендаторам, а также усилена претензионно - исковая работа с недобросовестными плательщиками.

В 2006 году приватизировано 296 нежилых помещений, на 108 больше, чем в 2005 году. Увеличение количества приватизированных нежилых помещений связано с тем, что активно выкупались помещения, на пользование которыми были заключены договоры аренды в правом выкупа до вступления в силу нового Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Доходы от приватизации нежилых помещений в 2007году составили 240,8 млн. рублей.

В целом процесс передачи объектов из муниципальной собственности, следует оценивать негативно. Ведь в сложившейся ситуации город безвозмездно отдает свои объекты, от использования которых он мог бы получать постоянный доход. Например, при сдаче своих объектов в аренду город мог бы пополнять местный бюджет за счет внесения арендной платы.

Таким образом, передавая свои объекты, город, во-первых, теряет потенциальный постоянный доход от их использования, а во-вторых, не получает компенсацию за потерю потенциально доходных объектов, поскольку их передача осуществляется безвозмездно.

В соответствии с приложением к Закону Челябинской области «О порядке подготовки проектов законов Челябинской области о разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, поселениями и городскими округами» от 29 ноября 2007 г. N 221-ЗО передающая сторона при разграничении муниципального имущества оформляет перечень имущества, находящегося в муниципальной собственности, подлежащего передаче в муниципальную собственность в процессе разграничения муниципального имущества, его форма представлена в таблице 1.

 

Таблица 1.

Форма перечня имущества, находящегося в муниципальной собственности, подлежащего передаче в муниципальную собственность в процессе разграничения муниципального имущества

 

┌───┬────────────┬───────────────┬───────────┬───────────────┬──────────────┬─────────────────┐

│ N │ Полное │ Юридический │Балансовая │ Назначение │Индивидуализи-│ Основание │

│п/п│наименование│ адрес │ стоимость │(специализация)│ рующие │ возникновения │

│ │предприятия,│ предприятия, │ имущества │ имущества │характеристики│ права │

│ │учреждения, │ учреждения, │ по │          │ имущества   │ муниципальной │

│ │наименование│ адрес │ состоянию │          │ (инвентарный │ собственности │

│ │ имущества │местонахождения│(тыс. руб- │          │ номер, │ (решение органа │

│ │       │ имущества │ лей)    │          │ кадастровый │ государственной │

│ │       │          │      │          │ номер, │власти о передаче│

│ │       │          │      │          │ площадь, │ имущества в │

│ │        │          │      │          │протяженность,│ муниципальную │

│ │       │          │      │          │идентификацио-│ собственность, │

│ │       │          │      │          │ нный номер)) │ дата, номер) │

├───┼────────────┼───────────────┼───────────┼───────────────┼──────────────┼─────────────────┤

│ 1 │ 2 │  3  │ 4 │  5  │ 6  │   7   │

├───┼────────────┼───────────────┼───────────┼───────────────┼──────────────┼─────────────────┤

│ │       │          │      │          │         │            │

└───┴────────────┴───────────────┴───────────┴───────────────┴──────────────┴─────────────────┘

 

При этом случае, если передающая сторона не может документально подтвердить площадь зданий, жилых помещений, предлагаемых к передаче, данные сведения в графе 6 не указываются. Впоследствии органам местного самоуправления, в распоряжение которых поступила данное имущество вынуждены самостоятельно изучать и регистрировать индивидуализирующие характеристики имущества за свой счет. Данная процедура требует не только финансовых затрат, но отнимает много времени.

Представляется необходимым и разумным обязанность по регистрации и подтверждению индивидуализирующих характеристик передаваемого имущества возложить на передающую сторону.

В процессе учета и управления муниципальным имуществом Комитет сталкивается с проблемой отказа в регистрации права муниципальной собственности в связи с отсутствием нежилого помещения в Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность. Например, в 2004 году Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказало Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, поскольку данное помещение отсутствует в Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным. Решением суда первой инстанции требования заявителя были удовлетворены, постановлением апелляционной инстанции решение оставлено в силе. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обжаловало указанные судебные акты в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что отказ Палаты правомерен на основании следующего.

В представленном на регистрацию Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов, нежилое помещение (магазин) по адресу: г. Челябинск, ул. Ворошилова, 15, отсутствует. Приказ Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 04.03.1994 г. в части включения в реестр муниципальной собственности г. Челябинска жилого дома по ул. Ворошилова, 15 не соответствует содержанию решения Челябинского областного Совета народных депутатов. Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ заявитель не доказал наличие оснований приобретения права муниципальной собственности на нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ворошилова, 15.

На этом основании решение и постановление апелляционной инстанции были отменены, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в удовлетворении требований отказано.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о признании недействительным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение.

На государственную регистрацию заявителем в качестве правоустанавливающего документа была представлена выписка из реестра муниципальной собственности, а также Перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность. Спорный объект недвижимости в указанном Перечне отсутствовал.

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было предложено заявителю уточнить основания возникновения права и представить документы, подтверждающие передачу объекта в муниципальную собственность. Заявитель настаивал на том, что выписка из реестра муниципальной собственности является законным основанием подтверждения права собственности муниципального образования. С этим мнением суд не согласился и правомерно указал, что выписка из реестра муниципальной собственности является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим. Иных правоустанавливающих документов заявитель не представил.

Данные обстоятельства дела были установлены судом первой, апелляционной и кассационной инстанций. Решение Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было признано законным и обоснованным, в удовлетворении требований Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям было отказано.

На 01.01.2008 года Администрация города сформировала и передала в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска сведения о 284 земельных участках общей площадью 570,31 га, на которые у муниципального образования возникает право собственности.

Мероприятия по созданию единой системы управления городской собственностью, осуществленные в 2007 году, позволили обеспечить существенный рост поступлений в бюджет города от использования нежилых помещений, земли и средств от приватизации городского имущества. Фактическое поступление средств от использования муниципального имущества в 2007 году в 1,25 раза превысило уровень 2006 года.

Приведенные показатели свидетельствуют о том, что в городе сложилась определенная система в управлении муниципальным имуществом, которая, в целом, приносит положительные результаты.

Важно отметить, что постоянно меняющаяся правовая база разграничения государственной собственности, процессы возникновения, реорганизации, ликвидации предприятий, учреждений, перехода собственности в иные формы требуют регулярного обновления информации в реестре с целью повышения достоверности данных об объектах учета.

В целях повышения эффективности управления муниципальным имуществом г. Челябинска представляется целесообразным провести полную инвентаризацию объектов муниципальной собственностью, которая позволит определить полный перечень имущества, относящийся к собственности муниципального образования г. Челябинск.

 

Заключение

 

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Одним из основных направлений происходивших в стране реформ явилась децентрализации государственного управления. Субъекты Российской Федерации, муниципальные образования получили обособленные предметы ведения и полномочия, которые требовали соответствующего ресурсного подкрепления. Данное обстоятельство имело своим следствием необходимость разграничения ранее единой государственной собственности и формировании нескольких публичных форм собственности.

В результате безвозмездной передачи федерального имущества субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям главным образом и были сформированы имущественные комплексы, которые в настоящее время используют региональные органы государственной власти и органы местного самоуправления для осуществления своих полномочий.

Ряд подзаконных актов, а также позиция Высшего Арбитражного суда, направленные якобы на защиту интересов муниципальных образований, внесли полную путаницу в вопрос о том, какое имущество можно считать муниципальным, и в какой момент возникло на него право собственности.

Принятые в самом начале 90-х годов прошлого века нормативные акты, регулирующие процесс передачи государственной собственности в муниципальную, устарели и по целому ряду позиций вошли в противоречие и с Конституцией РФ, и с ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления».

Реестры муниципального имущества являются исходным элементом построения системы учета и управления объектами, находящимися в муниципальной собственности. Важность достоверного ведения реестров обусловлена тем, то содержащиеся в них сведения являются доказательством наличия права муниципальной собственности на соответствующие объекты учета.

Однако, сложившаяся к настоящему времени нормативная база ведения муниципального реестра в городе Челябинске, также как и иных муниципальных образованиях имеет свои недостатки. В действующем в городе Челябинске Положении о реестре отсутствуют указания на то, что сведения реестра являются доказательством принадлежности соответствующего имущества г. Челябинску.

Юридический статус сведений реестра в качестве подтверждения права собственности установлен иными подзаконными актами: Распоряжением Президента РФ №114-рп, утратившим к настоящему времени силу, и Пленумом Высшего Арбитражного суда.

Высший Арбитражный суд придал сведениям из реестров статус главного доказательства принадлежности того или иного объекта соответствующему публичному собственнику.

Подобный тезис является сомнительным.

Для того, чтобы рассматривать сведения из реестра в качестве доказательства права собственности, нужно иметь твердую уверенность в том, что имущество было включено в реестр исключительно на законных основаниях.

Временное Положение 1992 года устанавливало единые правила и формы ведения всех государственных и муниципальных реестров. Действующее в г. Челябинске Положение распространяется исключительно на ведение реестра муниципального имущества г. Челябинска. Основания включения объектов в соответствующий реестр и исключения из реестра законодательством не определены.

Подобная ситуация создает почву для принятия произвольных решений по включению в реестр того или иного имущества и снижает доверие к сведениям, содержащимся в реестре, имеет иные негативные последствия, включая нередкие случаи нахождения одного и того же объекта в реестрах и государственной и муниципальной собственности.

Действующее Положение достаточно подробно регулирует содержание реестра муниципальной собственности, как обобщающей базы данных на магнитных носителях, но полностью упускает из виду первичные документы, которые послужили основанием внесения объектов в реестр и подтверждают правомерность такого внесения.

Перечисленные обстоятельства диктуют необходимость принятия специального федерального закона, который бы регламентировал ведение реестров и государственной, и муниципальной собственности, определял их статус, общий порядок ведения, основания внесения объектов в реестр и исключения их из реестра.

В рекомендуемом законе под реестрами государственного и муниципального имущества имеет смысл понимать не только обобщающие базы данных, но и всю совокупность первичной правоустанавливающей документации. Целесообразно законодательно закрепить правила и порядок ее хранения и использования.

Как показывает практика Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска, перечисленные факторы не только привели к появлению большого количества бесхозяйных объектов, но и обусловливают его постоянное воспроизводство.

Единственным способом решения данной проблемы, который на сегодняшний день предлагает федеральное законодательство, является выявление, постановка на учет и оформление бесхозяйного имущества в муниципальную собственность в рамках длительной судебной процедуры.

Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска проводится значительная работа по выявлению бесхозяйных объектов. В тоже время, случаи оформления бесхозяйных объектов в муниципальную собственность города исчисляются единицами. Основными причинами являются неоправданно усложненный, трудоемкий и затянутый по времени порядок оформления бесхозяйных объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, а также отсутствие средств на их содержание и ремонт.

В городе отсутствует целевая программа по работе с бесхозяйными объектами, не принято положения о порядке их оформления в муниципальную собственность, права и обязанности структурных подразделений администрации, порядок их взаимодействия не определены.

Для решения выявленных проблем представляется целесообразным:

. Внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, которыми установить право муниципальных образований по расходованию бюджетных средств на содержание выявленных бесхозяйных объектов.

. Отменить устаревшее Постановление Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 и принять Федеральный закон о разграничении государственного имущества, соответствующий Конституции РФ и действующему гражданскому законодательству. В названном законе точно установить признаки государственного имущества, которое в обязательном порядке подлежит передаче в муниципальную собственность, и ввести заявительный принцип оформления этого имущества в муниципальную собственность. Согласно этому принципу, муниципальное имущество, соответствующее критериям, установленным законом, должно не передаваться, а оформляться в муниципальную собственность Федеральной регистрационной службой по заявлению уполномоченного органа местного самоуправления.

Подобный порядок в настоящее время действует в отношении земельных участков и полностью себя оправдывает.

Установить указанный заявительный принцип в отношении бесхозяйного имущества, которое в соответствии с законом относится к муниципальной собственности.

Внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, определив, что установленный его статьями порядок признания права муниципальной собственности на бесхозяйные вещи действует, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска имеет смысл:

. Разработать специальную целевую программу по выявлению, учету и обеспечению эксплуатации объектов муниципальной собственности, в которой предусмотреть проведение:

полной инвентаризации всех объектов городского хозяйства;

выявления бесхозяйных инженерных объектов и их обращения в муниципальную собственность.

последовательной работы по восстановлению реального состава действительно переданного в собственность города имущества в порядке разграничения государственной собственности, оформлению необходимой первичной документации, подтверждающей права муниципальной собственности на, государственную регистрацию прав собственности на муниципальную недвижимость.

. Разработать новый программный продукт ведения реестра, с возможностью внесения дополнительных сведения, таких как данные о государственной регистрации, сведения об аренде, залоге, арестах, а также правоустанавливающих документах на объекты.