Правовой механизм регламентации договора ренты

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора. Как отмечала и Р.О. Халфина, "по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчивой и единообразной судебной практики". В конечном счете, это объяснялось неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам особое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания.

Правовое регулирование рентных договоров предусматривается нормами главы 33 Гражданского Кодекса РФ, включающей в себя 23 статьи. При этом они сформулированы с целью эффективной правовой защиты получателя ренты как стороны наиболее слабой в экономическом, социальном и физиологическом плане. Указанные обстоятельства объясняют диспозитивность многих норм 33 главы Гражданского Кодекса РФ.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл.33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. Справедливо отмечая, что все названные в гл.33 ГК договоры являются договорами ренты, А.П. Сергеев вместе с тем полагает, что в данном случае имеются в виду три вида ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением, отмечал С.А. Хохлов, как разновидность пожизненной ренты выделяется из нее рядом своих особенностей. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. Хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, был ему известен и предусмотрен ст. ст.253 - 254 ГК РСФСР 1964 года. В новом ГК РФ он сформулирован значительно шире, и прежде всего относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества.

Глава положений о ренте содержит и нормы императивного характера. Примером такой нормы является п.2. ст.597 Гражданского Кодекса РФ устанавливающей, что "размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения".

В законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п.1 ст.586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст.460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст.432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п.3 ст.587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст.588 ГК).

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех видах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное ограничение снято. К тому же, поскольку п.2 ст.585 ГК содержит отсылки к договорам купли - продажи и дарения как таковым, есть основания допустить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Соображения в пользу отнесения договоров пожизненного содержания к разновидностям купли-продажи высказываются иногда и в настоящее время.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.

Данные положения действующего законодательства охраняют права и законные интересы получателей ренты, а также способствуют обеспечению стабильности и законности заключаемых договоров ренты.

Наличие диспозитивных и императивных норм при регулировании рентных отношений, повышенное внимание к охране прав и законных интересов получателей ренты объясняют необходимость заверения договора ренты нотариально, а также государственную регистрацию - при отчуждении при условии выплаты ренты недвижимости.

В соответствии со ст.48 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. Нотариат обеспечивает эту помощь путем совершения нотариусами нотариальных действий.

Ст.53-56 Основ законодательства о нотариате и п.10-11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации предусматривает, что посредством нотариальных действий удостоверяется содержание воли сторон заключить сделку, подтверждается правильность ее формирования и изъявления. Таким образом, нотариус заверяет именно сделки, соответствующие требования закона и волеизъявлению сторон. Данный вывод находит подтверждение и в ст.420 Гражданского Кодекса РФ, которая определяет договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По своей сути, рента является одним из видов дохода. Хотя в литературе встречается мнение, что целью заключения договора ренты не может являться извлечение прибыли и осуществление предпринимательской деятельности, а значит, рентные платежи не являются прибылью и доходом соответственно.

На наш взгляд, такая точка не соответствует действительности. В Москве, например, действует государственное предприятие "Московская социальная гарантия", уполномоченное Правительством Москвы заключать договоры о пожизненном содержании с иждивением за передачу квартир в собственность города. Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются "Моссоцгарантией" на добровольной основе с гражданами определенных категорий", а именно с:

одинокими пенсионерами, супружескими парами и семейными парами, достигшими возраста 65 лет;

одинокими инвалидами 1-й группы, достигшими возраста 55 лет;

одинокими инвалидами 2-й группы, достигшими возраста 60 лет.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств договоры могут заключаться с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст или не относящимися к категории одиноких. Решение по данному вопросу принимает комиссия, создаваемая Комитетом социальной защиты населения Москвы.

Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственниками жилья и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.

Таким образом, главной целью деятельности "Моссоцгарантии" является достижение социально-значимого результата в виде помощи и уходе нуждающимся, а не систематическое извлечение прибыли. Но при этом Правительство Москвы приобретает право собственности на жилые помещения, которые являются предметом рентных договоров. Как правило, такие квартиры находятся в центральных районах города и их стоимость в разы превышает затраты плательщика на пожизненную ренту или пожизненное содержание с иждивением.

Получается что посредством заключения и исполнения договоров ренты ГУП "Моссоцгарантия" осуществляет деятельность, приносящую систематическую прибыль. Так же обстоит дело, когда плательщиком ренты является юридическое лицо (коммерческая или некоммерческая организация, индивидуальный предприниматель), получающий право в результате договора ренты решить судьбу имущества по своему усмотрению и в своем интересе, например, сдать его в аренду или в наем, отдать в залог и т.п. Даже если договор заключается между физическими лицами, если плательщик ренты (гражданин) использует полученное имущество в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Таким образом, плательщик ренты, исполняя обязанности по заключенному договору, всегда осуществляет приносящую доход деятельность.

Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.

Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства - он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику - получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.