Порядок заключения договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст.165 ГК РФ ничтожной. Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Так, в 2005 г.А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 2009 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее, и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания. Однако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям.

На основании ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения денег за дом. Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

Между тем согласно ст.60 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст.161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ).

Согласно ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей. Истица А. в силу ст.56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).

Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.

В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

Государственная регистрация сделок согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации. Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ), а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п.1 ст.165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст.584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст.584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки. Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 2008 г.В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей - нотариальной - форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: "Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения" Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Содержание договора ренты и ответственность сторон

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Закон не содержит указания на того, кто может быть получателем и плательщиком ренты.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст.589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст.596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. В любом из рентных договоров в содержание входит обязанность плательщика платить ренту, то есть выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в гл.33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Это обременение обладает общим для вещного права признаком-следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п.2 ст.586 ГК).

Основные правила и условия договора установлены Гражданским Кодексом, в котором определяются выкупная стоимость ренты, размер и сроки выплаты, ответственность за задержки платежей и др., что обеспечивает максимальную урегулированность отношений, даже если в договоре прямо не указываются какие-либо вопросы.

Стороны также вправе указать дополнительные правила по своему усмотрению, но они не должны противоречить существу договора ренты.

Существенными условиями, которые прямо должны быть указаны в договоре являются, например, размер ежемесячных платежей, или, в случае передачи под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества - условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329 ГК), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различают два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

Постоянная рента устанавливается бессрочно, без ограничения каким-либо периодом. Обязанность по выплате ренты передается по наследству (для граждан) и в порядке правопреемства (при реорганизации юридических лиц). Право на получение ренты также переходит по наследству.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество, в обмен плательщик ренты периодически выплачивает получателю ренту денежную сумму или предоставляет средства на его содержание в другой форме.

Плательщик ренты должен предоставить обеспечение его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за невыполнение этих обязательств. Если плательщик ренты не выполняет свои обязательства или выполняет их ненадлежащим образом, то получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях неосвобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.

Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п.1 ст.323 ГК РФ). Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором - получателем ренты (п.2 ст.323 ГК РФ).

При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него (п.1 ст.399 ГК РФ). Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок (п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты (п.3 ст.399 ГК РФ). Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты (п.3 ст.399 ГК РФ).

С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением.

Ренту плательщик выплачивает деньгами в обмен на переданное ему получателем имущество. Однако Гражданский кодекс предусматривает выплату постоянной ренты путем предоставления вещей, оказания услуг, равных по стоимости сумме ренты. В качестве плательщиков могут выступать любые физические и юридические лица. Получатели - только физические лица и некоммерческие организации. Пожизненная рента выплачивается только в денежной форме.

Рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, тогда они становятся сополучателями. Доли сополучателей могут быть равными или неравные. При пожизненной ренте в случае смерти одного из сополучателей его доля переходит к другим сополучателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего сополучателя.

При пожизненном содержании с иждивением, иждивенца необходимо обеспечить жильем, питанием, одеждой и предоставить возможность удовлетворять свои духовные потребности. Установленная в договоре ежемесячная стоимость иждивения не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда, при этом основная форма предоставления содержания - натуральная: в виде вещей, услуг, работ. Такое предоставление натуральных услуг может быть заменено периодическими выплатами только, если это прямо предусмотрено договором.

Права плательщика ренты распоряжаться имуществом ограничены. Плательщик ренты может отчуждать, закладывать или ещё каким-то образом обременять полученное имущество только с согласия получателя ренты. Также плательщик ответственен за то, чтобы использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

Допускается расторжение договора постоянной ренты как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя. Выкуп постоянной ренты возможен в установленном законом порядке или в соответствии с условиями договора. Статья 593 ГК оговаривает случаи, в которых получатель имеет право требовать выкуп ренты, такие как просрочка выплат более чем на год, невозможность надлежащего исполнения обязательств, иные противоправные действия.

Выкупить пожизненную ренту возможно лишь по инициативе получателя в случае существенного нарушения обязательств плательщиком. По инициативе плательщика пожизненную ренту выкупить нельзя. Договор пожизненного содержания также может быть расторгнут лишь по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Получатель ренты имеет право требовать возврат предмета ренты или его выкупа - на выбор. При этом плательщик не вправе претендовать на возмещение расходов, понесенных на содержание получателя.

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной (ст.399ГК). Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что в последствии при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п.2 ст.586 ГК со ссылкой на "договор". Это объясняется тем, что и при солидарной и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

Интересы получателя ренты оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Свой интерес получатель ренты обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты - передача под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). Согласно п.1 ст.587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие (ст.587 ГК признает его существенным), предусматривающее:

использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства или

страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Интересы получателя ренты обеспечиваются правилами о залоге еще и в том, что плательщику ренты запрещено сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере либо по ст.395 ГК (учетная ставка банковского процента). Речь идет не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. Обязанность уплатить проценты в указанном в п.1 ст.395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты.